这些年，楼市持续上涨的潜力从何而来？是一个个渴求扎根城市的刚需家庭，还是为了押注房产升值的筹码，高杠杆买房的的炒房者？按理说，刚需才是房市最主要的购买群体，再加上婚房、学区房各种各样的需求，才造就如今年成交量高达15万亿的巨量市场。事实上，在过去的20多年来，楼市随处可见进行着“博傻游戏”，如今，终于发出“结束”的信号。

据《城镇家庭资产指数报告》显示，全国新购房目的中，投资用途占比58.2%，改善需求26.7%，而首次购房仅为15.1%。无独有偶，据国统局数据，2018年人均住房面积达到39平米，宏观上来说供大于求是大势所趋，看似矛盾的现象，却预示着楼市面临的尴尬境地。以往我们总认定首套刚需是房价上涨的强劲动力，但如今看来，15万亿的楼市，即将到达天花板，2大消息已摆明态度，那么在市场变局之下，该如何买房？

房企没钱了？“骨折价”卖房，每平米降价万元

据中证网报道，北京多家大中型房企相继推出优惠，其中一家龙头企业的高端项目每平米降价近万元，总价格降下110万元左右。另外，该销售经理称，对外报价每平7.5万元的精装房，可根据购房者实际卖到6.5万元每平以下价格，该经理直言降价后已接近成本价，行情低迷想快速回款。值得注意的是，在促销上面，房企的行动都异常一致。早在8月20日，恒大就率先推出全员营销优惠促销活动，与此同时，万科执行副总裁张旭也表示快速销售，积极回款是万科长期的策略。

房说君认为，从楼市复苏开始，拿地-开工-期房预售-再拿地，这个规律成为房企运作的基本步骤，也正是因为这样日益快速的环境引导，各家企业的销售额不断壮大。随着今年以来调控不断分化，这个规律也被打破了，房市销售增速进一步下行，新项目无法像以前那样快速销售。而今年被寄予期望的金九，比去年同期表现更差，量价齐跌、降价促销的现象比比皆是。

在房说君看来，造成这种现象的背后原因有二，一方面是自身因素，据报道，在制定了销售目标的前十企业中，上半年仅有两家完成全年目标的一半以上。而种种迹象还是起于国家一锤定音，直接宣判房地产夜壶不能再用之下，从中央到银保监会，高层密集加强对房地产金融的风险把控。几个月来大家有目共睹，各大城市销量开始受影响，开发商急着回款跑量相继降价促销，二手房市也是牵连当中。因此，降价促销既能帮助开发商完成销售目标，又能提高资金存储，何乐而不为？当然了，开发商且是如此，购房者照样撇不开关系，房贷利率反弹，公积金门槛提高，意味着炒房者还大量存在于市场。

楼市后市没信心了？房市库存6年新低，“博傻游戏”结束

不得不承认的是，调控已经成为主导楼市走向的重要因素，在经历了3月份的“反弹期”，再到4、5月的“警示期”之后，房地产供应、成交额和土拍都相继走弱。对于即将到来的银十，我们不难发现一个略显悲观的真相，大家对房市后市开始没信心了。为什么呢？据国统局8月最新数据，全国新房销售面积为13066万平米，比7月的12997万平米略有上涨。但商品房均价为9346元每平方米，比7月下降了2.5%。

房说君认为，以价换量，看来房企已经把金九银十当成对赌2019年的重要砝码，另外，有两组数据不容忽视，首先是统计局8月份数据中，商品房待售面积49784万平米，比7月末减少92万平米，库存数据创下2014年2月末以来新低，首次跌破5亿平米。其次，1-8月份，房地产企业土地购置面积12236万平米，同比下降25.6%，土地成交款6374亿元，下降22%。虽然看似搭不上边的数据，实际上恰恰表明了市场这几年状况，库存越少，也说明了成交确实在回暖，不然2018年怎么会出现15万亿的巨量成交，而且比15、16年行情上涨时销量更好。而土地购置面积和费用方面，这边房子卖得好，那边房企却不拿钱拍地，不盖房子了。

总而言之，房企在低库存的环境下，房企不愿意拿真金白银买地，却是以价换量，通过降价抛售换取现金流。房说君觉得，2大消息已经摆明，楼市外强中干，15万亿市场或即将“见顶”，开发商资金的诉求过大，一边囊中羞涩，一边又欠下巨额债务。随着调控越来越常态化，只涨不跌的“博傻游戏”也马上要结束。

这样一来，对于买房问题，9月是赚钱还是亏钱呢？在经济专家李迅雷的分析中，其表示是“前人赚后人”，实际上买房本质上不是一个平衡的交易，赚钱靠的是房价上涨，而“前者”靠加价销售卖给“后者”，从中赚一笔，不过赚钱的周期相对较长而已。

房说君有话说，在接下来的时间里，银十也好，2020年也罢，市场预期应该与现在无异，前不久的高层会议上也指出了，不再以房地产作为短期刺激经济的手段，定位很清楚明了，今后来说，如果还想着买房赚钱的话，还是尽早不要干了，政策不会全面放松，哪怕房价还在高位。整体来说，有价无市还是主基调，只是在“流入型”和“流出型”城市之间，住房需求还会有一定的差异。