今天,长春放大招救市急行军了

《楼兔子》微信公众号：LTZ107

新闻爆料，请加小编微信号

◎原创撰稿： 胡春

◎稿件首发： 楼兔子

推荐阅读

1、《又一家银行辟谣了！楼市调控就看江门！》

2、《警示！大变局来临！买房要读懂了！》

3、《这几天楼市信息爆炸了！决断时刻到啦。》

4、《大事！央行今天出招了！》

5、《三四线楼市鸣枪救市！给深圳啥信号？》

6、《光明新房又会秒光？建议你……》

今天（3月23日），长春市住房保障和房屋管理局发布《关于有效应对疫情 支持房地产开发企业共克时艰的政策措施》，降低商品房预售申请条件，放宽预售资金监管。

显然，地方政府在稳楼市、救房企的道路上，又迈进了一大步。

对于大多数依然在逡巡犹豫的刚需型购房者来说，应该读懂地方诸侯的内心。

1

长春的文件很短，主要内容就三点：

1、新盘去申领预售证，有地下室的工程形象进度达到标高正负零即可办理，无地下室的达到地上2层即可办理。

2、对已缴存商品房预售资金且依法依规诚信经营的房企，如果有新建或者续建项目，允许申请提取监管账户内资金余额不超过50%的资金用于工程建设。

3、新销售的商品房暂停预售资金监管。

2

我们的房地产市场，都是学香港，执行期房预售的。也就是说，开发商还没有把房子完全建好，就可以提前把房子卖给购房者。这样，开发商就可以用更少的启动资金，滚动新房开发和销售。

预售制，是中国房企自有资本金不充裕的条件下，又要启动房地产市场的重要促进条件。

香港是期房预售的始祖。香港人把这种方式叫做卖楼花。

由于期房预售制在过去的执行中，出现了许多工程烂尾、违法违规销售、不公平交易、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等等风险，广东省房地产协会曾经建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品预售制，全面实行新房现售。

广东省中山市和海南省都曾经做过这方面的尝试。

中山市在2018年的土地拍卖中，曾经强调全面执行新房现售。但最后不了了之。

而海南省则是在今年，疫情之后，刚刚发文要求，新拍卖转让的居住用地，必须执行现楼销售。这是一个重磅炸弹。海南省的这个文件，最终也是一日游，从官网上消失了。

深圳现在执行的情况是：建筑物出地面三分之一，就可以申请预售了。

深圳也有过新房现售的尝试。那就是龙华金茂府。这是深圳楼市有史以来的第一现售新房。实话说，其中甘苦，只有开发商自己知道。

3

为什么中山的现售不了了之，海南的现售成为一日游？

而长春今天更进一步，甚至只要建筑物出地面两层（没有地下室，或者地下室少于两层）就可以申请预售？

原因很简单：开发商没钱了！必须允许开发商尽快完成销售回款，否则一大批开发商熬不过这轮疫情寒冬，会死掉的！

开发商现在有多缺钱呢？

有前三甲的大型上市房企财务部门做过资金压力测试。在仔细盘点了家中余粮之后，他们的结论是：

如果今年疫情的状况在持续三个月，现金流会恶化！如果在持续半年，那就直接挂掉了！

另外一家当今中国房地产并购最凶猛的房企也做过类似摸底，他们的预判是：

如果疫情能够在五六月份得到逆转，重启房地产销售，那么公司今年不会有太大问题。潜台词是什么？相信你也懂得！

另外一个现象更加直接证明了开发商的困窘：今天，开发商融资成本越来越高了！

此前，由于海外基本上是零利率甚至是负利率，借钱的事情，基本上张口就好啦。中国最好的开发商，海外借钱，基本上4至6个点，就能借到大把美金。

今天呢？众所周知，这几天美股接连熔断，美联储一口气赌博式把刺激底牌全放出来啦。大家本以为美联储开动印钞机，美元会泛滥。但实际情况是，整个世界金融市场，股票债券石油全暴跌！只有美元一枝独秀，强势的不得了！

美元不是跌了，而是贵的不得了！现在开发商借美元太难、太难、太难了！

近期，有人以12.9%的利息借美元债，有人是17.2%，还有人26.4%！

美元太贵啦！鬼子的钱不好借啦。

4

资金量如此绷紧！开发商怎么办？

当然是需要地方政府扶上马送一程了。

于是，我们看到，近期各地方诸侯纷纷试水，各种突破严厉调控的新办法，帮助刺激楼市需求。最典型就是放款人才入户、放房票了，当然还有购房补贴。

但是，今天的经济形势毕竟不是普通的感冒，这有可能是世界级金融海啸啊。购房者的消费欲望打下去很容易，再拔出来就需要一个过程了。

长春的做法就是：在购房者欲望还没有完全恢复的情况下，先给开发商一根管子。尽管还不能浮出水面，但至少可以透透气吧。

进了ICU，那就先上个呼吸机呗。

5

对于购房者来说，长春的重药施救是什么信号呢？简单谈三点吧：

1、三四线城市，尤其是人口净留出、经济原本就增长乏力的地方，楼市确实需要进补了。如果你在这些城市炒房，那可能是接下斩刀。

2、各地方政府不会看着楼市从此沉沦，稳楼市依然是今年的第一任务。救房企，防止开发商失血速死只是第一步。接下里，一定还会有刺激购房者消费欲望的措施出来。

3、今年会是挺好的买房机会。三四线城市，一定会有开发商等不及米下锅，会加大促销力度的。不妨再等等，看政府施药的疗效再说。

但是对于深圳这样的一线城市，我觉得不能太谨慎了。从不久前深圳表态说“限购限贷限售限价”不会放松，你就可以看到深圳的淡定了。

当然，即使是在深圳这样的一线城市，刚需性购房者和投资性购房者，买房的节奏也应该有所不同，需要把握节点的。具体怎么办。可以参考楼兔子此前写的文章。《光明新房又会秒光？建议你……》

文后提示

楼兔子小密圈 楼兔子从业深圳地产新闻传播超过20年，先后任职南方都市报黄金楼市、深圳特区报地产部、晶报地产部，地产记者、编辑、主编等职位逐步上行。日积月累，实地踩盘深圳楼盘超过1000个，面对面专访深圳地产专业人士超过1000人，私人库藏大量深圳各区规划资讯，能够迅速果敢而专业地给出深圳任意楼盘的置评意见，为你的深圳买房投资保驾护航。目前楼兔子微信公众号订阅人数约6万人，楼兔子小密圈付费会员343人。欢迎各位朋友加楼兔子微信号 共同探讨楼市投资机会，有意向加入楼兔子小密圈的朋友请注明加圈，一对一微信私聊。

点下方阅读原文看更多文章