重磅直播 | 万科2019年度业绩推介会

3月17日，万科发布2019全年业绩报告。（万科2019年营收同比增23.6% 连续11年经营现金流为正）

2019年万科实现销售面积4112.2万㎡，销售金额人民币6308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。值得注意的是，2019年，万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正。

今晚21:00，万科企业股份有限公司将在线上举行2019年度业绩推介会，将通过线上视频和电话同步直播。

届时，万科集团董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，董事、执行副总裁、首席财务官王文金，董事、执行副总裁、首席运营官张旭，董事会秘书朱旭等都将出席，并于会上回顾2019年的经营业绩、2020年的抗疫措施并展望公司发展前景。 

【活动议程】：

21:00-21:40 2019年业绩介绍

21:40-22:30 媒体问答环节

----搜狐焦点将进行直播，敬请关注 ----

万科集团董事会秘书朱旭女士正在介绍万科年度业绩

2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，实现销售金额6308.4亿元，在全国商品房市场的份额约4%；实现经营性现金净流入456.9亿元。

2019年，万科获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，权益规划建筑面积2478.4万平方米；按权益投资金额计算，其中79.9%位于一二线城市；截至2019年末，在建项目和规划中项目的总建筑面积分别约为10256.1万平方米和5394.3万平方米，对应的权益建筑面积分别约为6170万平方米和3360.2万平方米；参与一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米。

2019 年房地产市场回顾 

2019 年，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。分区域看，重点城市销售面积总体保持增长，三四线城市销售面积有所下滑。 

全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示，2019 年全国商品房销售面积 17.16 亿平米，同比下降 0.1%；销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%，增速比 2018 年低 1.5 个百分点。分季度看，全国商品房销售面积增速分别为-0.9%、-2.3%、2.9%和 0.1%。 

重点城市的新房成交面积有所增长。公司长期重点观察的 14 个城市1商品住宅批准预售面积同比增长4.2%，成交面积同比增长 8.8%。截至 2019 年底，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约 9.7 个月。 

房地产新开工面积增速回落。全国房地产开发投资 13.2 万亿元，同比增长 9.9%，增速较 2018 年提高0.4 个百分点；房屋新开工面积 22.7 亿平方米，同比增长 8.5%，增速较 2018 年下降 8.7 个百分点。 

土地市场供应和成交面积同比微增。根据中国指数研究院统计，2019 年，全国 300 个城市住宅类用地供应建面同比增长 4.7%，成交建面同比增长 7.4%。下半年土地市场热度明显下降，土地底价成交和流拍现象明显增加，四季度住宅类用地平均溢价率下降至 8.6%。 

行业融资渠道依然受限。报告期内，行业融资渠道继续受到严格监管，房地产贷款增速回落。2019年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长 14.8%，增速较上年末回落 5.2 个百分点。

房地产开发业务 

销售规模上升。2019 年本集团实现销售面积 4,112.2 万平方米，销售金额 6,308.4 亿元，分别增长 1.8%和 3.9%。所销售的产品中，住宅占 86.4%，商办占 10.0%，其它配套占 3.6%。本集团的住宅产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位，144 平方米以下的中小户型占比 91.2%。2019 年本集团在全国商品房市场的份额约 4%，在 21 个城市的销售金额位列当地第一，在 12 个城市排名第二。

结算收入增长。本集团实现结算面积 2,460.3 万平方米，同比增长 12.3%；实现开发业务结算收入23,340.4 亿元，同比增长 21.8%；开发业务的结算均价为 13,577 元/平方米（2018 年：12,516 元/平方米）。 

已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有 4,288.5 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 6,091.0 亿元，较上年末分别增长 15.6%和 14.8%。

开竣工面积同比增长。2019 年本集团开发项目新开工面积约 4,241.1 万平方米，同比下降 15.1%，完成年初计划的 118%；开发项目实现竣工面积约 3,007.9 万平方米，同比增长 9.1%，完成年初计划的 98%。 

坚持审慎投资。投融资工作对集团经营安全和健康稳定发展影响重大，本集团继续坚持理性投资的策略，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下，严格控制投资质量，规范投资要求，加强投后管理，提升管理精细化水平。2019 年本集团获取新项目 147 个，总规划建筑面积 3,716.5 万平方米，权益规划建筑面积 2,478.4 万平方米，权益地价总额约 1,549.6 亿元，新增项目平均地价为 6,252 元/平方米。 

坚持围绕城市经济圈布局。按建筑面积计算，2019 年新增项目 71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。 

项目资源满足持续发展需要。截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约 10,256.1 万平方米，权益建筑面积约 6,170.0 万平方米；规划中项目总建筑面积约5,394.3 万平方米，权益建筑面积约 3,360.2 万平方米。

此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 492.9 万平方米。 

【媒体问答】

提问：疫情对整体市场的影响？万科如何应对？

郁亮：疫情之下我们都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。我们从未体会到彼此之间如此息息相关。

我的3点体会：第一，要有勇气。国家能够取得抗疫的成绩，就是靠医护人员的勇气，万科能做的，是照顾好自己的客户、员工、投资者。这份责任让我们有勇气去面对这份责任，我们都没有退路。第二，我们都要有免疫力。对企业来说，强大的免疫力和健康的基础，才能度过危机。第三，照顾好自己的衣食父母，才有未来。这次疫情中，万科物业的表现非常出色，他们的敬业和付出得到了认可。万科物业有今天并不是偶然。

企业的免疫力还表现在，手有余粮，心中不慌。到今天为止，万科现金流非常安全。一方面要有准备，另一方面，不能只看到危，没看到机。老人在线上买菜，孩子上网课，如果自己没有仓储物流，救援物资都没法发放。疫情过后，物流会有比较大的发展机会。万科5年前就开始了物流部署。万科始终是一家危机驱动感公司，2018年万科喊出“活下去”，没想到现在活下去成了特别真实的存在，万科将一如既往保持机警。

提问：面对经济下行这样一个趋势，万科会不会降价促销？

祝九胜：疫情整体上对公司影响非常大。销售2到3月份，同比降低510亿，1月基本没有影响。湖北进入3个城市，1月23日基本上就没有新的销售，虽然占比3.1%-3.2%之间，但影响很大。疫情让我们对1万户有交付延缓，全年3.9万户交付延缓。今年比往年晚了40天，一年的1/9。销售回款减少，疫情增加了防御的成本，每天5.3万人在抗疫一线，增加了加班支出。销售回款下降也给未来一两年增加了结算压力。

目前有改善迹象，客户来访量恢复到1月5成左右，南方更好，6成，北方3成左右。复工率8成左右，工友人数72%。感谢总包公司，合作方的支持。需求不会简单的自动消失，疫情之后会有节奏的释放。

郁亮同时表示：

在房住不炒，租购并举的大前提下。我想有三条具体建议。一条呢，是说我们要在人口流入城市，要增加各类人才用房。涵盖为城市发展建设服务的所有人。我们不仅要为这个城市高科技发展，金融等服务发展作贡献的人才给他们提供安居的房子，也要为那些为城市服务所离不开的，像物业管理员、环卫工人和快递小哥。这三类人也是城市不可或缺的人才，他们也需要有合适的居住场所。所以我们每个城市的人才用房政策里面应该包括他们。第二呢，加大老旧小区改造。凡是有物业管理的小区，防疫工作相对好做，没有物业的小区，压力比较大。第三条，疫情后，人们对健康产品的需求非常强烈。希望万科能够为市场做出这份贡献。

提问：疫情影响下，经济下行压力大，拿地策略怎样？会不会逆周期操作？在别人恐惧的时候多去拿地。

张旭：疫情给经济和行业带来巨大挑战。无论疫情怎样，中国房地产中长期趋势不会发生根本性变化，城市化还在继续，人和产业的聚集还会继续，投资策略还会继续。始终关心客户。客户在哪，我们就在哪。万科围绕有人住、有人用的项目定位。持续关注：产业聚集口导入、轨道交通、地铁上盖，我们都会更多去寻找这样的机会。保证现金流。投资是一个开始，开发的全过程才是我们的全目的，最终做好产品和服务，才是投资最具有能力的时候。服务好客户，给客户提供好的产品，才是基本理念。为了确保企业持续发展，每年都会有个仓位，无论周期怎样运转，市场怎么恐慌，我们评判标准都是以项目为准。

提问：融资环境会不会放松？万科会有什么变化？

祝九胜：全球降息，央行降准 ，LPR也在降低。从全球降息来看，的确是应对经济问题的一种手段，单纯分析降息影响，也要综合大环境、国别来考虑，超出了我们的能力。国内央行也在降准，准备金降低，增加货币市场流动性。对降低融资成本有好处，LPR改革有助于降低实体经济融资成本，这些都是针对实体经济来的，对于我们行业影响不直接不明显。对房地产，央行维持了一致性、稳定性，房住不炒，保持房地产金融政策的一致性稳定性，对于这些政策对行业的直接影响，我们不敢有预期。万科一直保持信用评级领先水平，合理安排投融资结构，灵活运用多渠道融资渠道，不会设融资目标，体现了动态调适策略。万科会像维护眼睛一样，维护好信用评级，合理安排融资成本。

提问：跟投制度修改、收益依据调整的原因是什么？现在行情不好，业内很多高管不愿跟投，万科如何保障跟投机制依旧有效？

张旭：跟投6年多，到2019年大概有860个项目，2019年有140多个。跟投有效提高了拿地质量，施工进度，节约了成本，也是万科合伙人最基本的制度，过去已经迭代了4次。现在区域员工集合跟投。看到有很多项目，业态日趋多元，为了简化流程。区域更加实体化之后，确定了各个区域的骨干合伙人和核心合伙人。强制跟投反应了组织的变化。沿用了2018年跟投制度的原则和思路，会邀请独立第三方去评估，调整每年的WACC（待定）今年还没定，以后会公开。

提问：营收上升，归母净利下降5个点，怎么看？

祝九胜：营收增长方面，在整个行业尤其是TOP10，都是一个很理想的水平。3年前，我们给自己定位，做法是首先服从战略，不是单一的规模比拼。围绕城市发展和客户需求布局业务。从2014年就开始了。从营收和销售规模来看，哪怕以开发业务来看，我们内部给自己的要求，要重视销售规模，开发的市场份额，找到一个指标是回款率。不仅关注到增长还有毛利率的下降，整个行业，毛利率下降是长期的趋势，我们在3点应对：1、为客户创造真实价值。2、提供管理效率和效益。3、毛利率下降是趋势，但不等于ROE下降，投资人更关注盈利能力和投资分红的能力。毛利率只起到1/3的作用。我们要师从于优秀的企业，不断提升对利益相关方回报的能力。

提问：南方区域在整个万科中业绩排在第四，请问怎么看待，一二线城市销售会不会有压力？

祝九胜：一二线城市布局会多些。首先是要满足符合发展需求，用内部的话说，就是城市公司参与这个城市的浓度怎么样？一般城市面向好，面临的挑战也会比较大。南方区域以沿海城市为主，比如深圳、广州、珠海、厦门等。从2014年开始，政府在出让土地时，要求建设越来越多的综合体，纯住宅比例越来越少，这样的项目，全周期的运营能力要提高。孙嘉去了南方区域后，符合我们的用人传统，用更年轻的人去开拓市场。

郁亮：万科4个区域像4个兄弟，你追我赶。跟每个城市发展阶段也有关联，4个兄弟谁也不服输，憋着劲使劲干活，都想做出好成绩，不平衡的情况，长期看，反而形成一种均衡。

——本次直播到此结束，谢谢观看——