315如此交房,是谁给了开发商作恶的勇气?

1

去年的今天，发生了一个极端案例。2019年3月15日，广州萝岗保利罗兰国际的一批业主喜迎交房。然而，下面的一幕，却让人难以置信——精装交房的成品住宅，阳台洗手盆仅能放的下一个手掌。如果没有下面照片，我也不敢相信。

对于此，众多业主自然要讨个说法。保利面对质询，依旧祭出了应对所有交房维权的万能法宝：

第一、购房前没有承诺过大小，尤其是合同也没有详细标注所有精装交房的交房条件。

第二、样板房和产品有差异，这很正常，因为每个样板间都在门口已经放了免责声明。

开发商能够这么理直气壮的法律根源，来自于那句经典的广告页最小字体文案：

本资料仅为宣传使用，解释权归开发商所有，买卖双方的权利和义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其附件为主。

有了这句话，法律层面上，你可以认为，别说洗手面盘只能放得下一个手掌。就是洗手面盘，只能放下一个手指，开发商也是合法的 ，因为购房合同没有约定这一条。3月15日，消费者权益保护日，交房交出了这样一个结果，但是从法律层面业主却无法状告开发商违法，这也是有中国特色房地产文化的奇葩。必须说一句的是， 最后这家央企开发商给出两套解决方案：

第一、按400mm*400mm*145mm(长*宽*高)规格重新整改。

第二、如果不接受该解决方案，可以选择抵扣1000元物业费补偿。

请注意，这个第二方案的用词——是“补偿”不是“赔偿”。换成一个法律意义的大白话就是，法律层面我没有做错，1000块的补偿，不是因为我错了，而是因为我同情你，用1000元的物业费安慰一下。

2

年年有维权，去年尤其多。而且，维权中，去年奇葩的情况层出不穷。长沙北辰中央公园，开发商用塑胶画出一个水系。福州宝龙森邻龙泉山庄的别墅，交房发现没有屋顶，交房的事情屋里的积水都能养鱼。武汉某小区，临到交房，直接小区的草坪喷绿漆，美其名曰——增绿剂。更别说，普通交房发生那种常规质量问题，墙体空鼓，设施简配、绿化稀疏。然而，即使是再大的问题，业主往往在法律层面上也不能主张权利，因为还是那句话。

本资料仅为宣传使用，解释权归开发商所有，买卖双方的权利和义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其附件为主。

沙盘不能信，因为沙盘照片不是合同附件。区位图不能信，因为区位图不是合同附件。样板园林，样板房不能信，因为他们也不是合同附件。孩子学区问题，更不能信，因为他们往往也不是合同附件。

3

在中国，能够进入合同的往往就是四个东西。第一、合同主体，规定买房双方商业层面的权利和义务。第二、合同附件，往往是开发商各种规避责任的合同附件，为了规避责任，有的开发商甚至附件比合同本身内容还多，但是往往都是有利于开发商的条款。第三、一张极为简单的户型图。有的地方这种图还能看出来房间的进深开间尺寸。有的地方甚至连开间进深尺寸都看不来，就是一个房间轮廓图。对于交房品质很重要的几个重要指标都没有显示。该房屋处于整个单元的怎样位置，电梯，傍边的户型对其产生影响是什么。大门、窗户、线路，强电，弱电设备、上水下水设施，是怎样的情况都无法从这种图中获取信息。

第四、开发商交房标准。

这是一个典型中国交房标准合同附件。

内墙是什么——水泥砂浆抹平。

地面是什么——混凝土面层。

电梯是什么——知名品牌电梯。

然而，知名品牌是什么？没有任何备注，你可以理解为任何电梯都是知名品牌，换句话来说，只要交房的时候开发商的电梯井里不是空的，交房都是合格的。因为这一条没有合同硬约束，而合同是唯一开发商认同的权利义务协定。在中国很多城市，100万的房子就是这样的交房条件附件，1000万的房子往往也是这样的交房条件附件，他的字数和细致程度，甚至还远远不如只有1000元的手机硬件说明书。

至于除了房子本身，其他的小区设施设备、入户大堂，绿化景观，外立面材料，开发商更不会给你一个字的承诺。还是那句话——本资料仅为宣传使用，解释权归开发商所有，买卖双方的权利和义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其附件为主。有了这句话，哪怕开发商给你交出的是一个工地，只要房子内部水泥抹平，他在法律上都是无责的。

4

这就是“中国特色交房维权”现象的根本性原因。按照广告，宣传、样板房，你把你未来的家想象成为宫殿。然而法律，开发商哪怕把你的房子建成鸡窝，也是合格的。在中国，如果没有特殊约定，关于房子质量问题，只有一种可以退房——发生结构性质量问题。官方的语言是——购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。换成大白话就是——除了你的承重墙开裂、下沉，别说是空鼓，就算是非承重墙开裂，你都无权退房，更别说如景观、公共空间、设施设备等问题。合同，本该是约束经济活动的下限。然而，在中国，合同变成了开发商节约成本，奇葩交房的保险线。我不能说中国所有开发商都是沿着这个“下限”在做产品，如绿城、滨江，他们的产品往往是远超这条下限。但很大程度，很多开发商，包括很多全国性开发商都是沿着这个下限在做产品。没办法，预算是所有开发商的利润线，谁能和利润过不去呢？精装大堂变成老鼠洞，没问题，合同没有约束？五重绿化变成大草坪，没问题，合同没有约束？与其说，这场席卷中国各个城市维权风暴，是一场交房之恶，奸商之恶，还不如说这是一场制度之恶，法律漏洞之恶。

5

当然要谴责这种没有道德的开发商？然而，更需要反思产生这种奇葩交房现象的土壤，要从更高层面上来消除这种法律上的bug。以景观为例，是不是应该要求开发商宣传阶段公示。包括以下，且不限于以下设计标准：

景观的整体造价标准；

道路、草坪、灌木、乔木，点景、功能空间的比例；

胸径15公分的乔木有多少棵，胸径10公分以上的贵重乔木银杏、桂树有多少棵；

夜跑通道是塑胶还是水泥或是柏油，市场采购价；

石材是人造还是天然，是新疆产还是山东产，市场采购价；

主要景观节点的效果图、夜景图；

等等，大部分可以回溯的指标和检查标准。

别给我说，这没啥用。一个资深的景观工程师给我说，只要预算到位、时间到位，它能够把实体景观效果做的和效果图达到95%以上的相似度。但，这不是重点，重点是需要将这些东西，也作为合同附件，法律强制附件。我想，这种六棵树的景观和塑胶水系的奇葩事情大概率就不会发生。很多年前，大家都知道酒后不能开车，但酒驾屡禁不绝。这件事真正的转折点，就是2011年真正酒驾入刑，因为这有这样，所有人才知道这已经不是道德不道德问题，而是犯法不犯法的问题。道德是个好东西，但是我们不能指望每一个开发商血管中都流淌道德的血液。只有法律的提升，才是社会进步最根本的台阶。

来源：米宅