楼市一个大消息！开发商“最担心”的事发生了，比卖不掉房还严重

　　“房住不炒”的楼市调控持续已三年有余。毋庸置疑，这段时期最难过的就是地产开发商们。一方面，各地都毫不手软地对投机炒作围追截堵，非理性购房需求被“吓退”，市场降温效应愈加明显，开发商房子更难卖了，经营压力骤增;另一方面，金融层面的调控收紧更甚，开发商过去惯用的各种融资渠道统统被限制或彻底堵死，一大批中小房企因缺钱都在死亡的边缘硬撑，更有资金链暴雷的企业，彻底告别了地产这个舞台——统计数据显示，2019年全年，有526家中小房企“死”于资金短缺。

　　2020年原本是被很多经济学家、地产专家、学者都认定是地产商迎来“改命”的一年。因为按照周期性说法，调控政策的“底部”已经出现，2020年不可能更糟糕了。开发商显然也是如此认为，据悉去年底很多企业都早早谋划好了开年的营销大计划。他们的目标只有一个，让2020年的开年楼市“小阳春”盛宴彻底“火”起来。

　　但一只含有毒性的“黑天鹅”的降临，把开发商的所有希望彻底击碎了——从1月下旬至今，开发商迎来了最漫长的“黑暗”时刻：一边是售楼处无人看房，房子一套难卖，回款为零;另一边巨额待偿还债务面临到期;叠加人员工资、工程费用等开支压顶，很多开发商才意识到，2020年春节返乡置业大潮没了，楼市开年小阳春没了，说好的“抢收”也没了。

　　无数房企，在寒风中摇摇欲坠。

　　于是我们看到了，开发商放低了姿态开始“自救”——打折让利降价卖房，不惜通过高成本的海外融资来借钱，更有甚者早早变卖项目变卖土地，退场不玩了。

　　有人可能会反驳说，别在这里危言耸听了，开发商还没遇到点难处，就开始替他们叫苦。说开发商不好过，那都是骗老实人的，没看到全国已有50多座城市都在火速“救楼市”、“救开发商”吗?

　　对此我想再重复一次：楼市不但没松，反而更严了!

　　说“没松”，不是我个人的一厢情愿，而是基于这段时间国家主导发生的一系列动作：其一、从2月19日起，党媒、央媒就一直在“纠正”坊间关于“调控放松”的说法，短短20天时间中央通过不同渠道提了5次“房住不炒”，提了3次“不拿房刺经”，更提了两次“保持房地产金融政策保持连续性、一致性和稳定性”。国家通过御用媒体紧急发声以正视听，就是在告诉所有人：楼市大局稳定仍然是当下的重中之重，面对漫天飞舞的各种“谣言”，购房者要保持定力，不要被带节奏;

　　其二、此轮“救楼市”走得最远的驻马店和广州，纷纷被打回原形了。前者企图降低首付，后者企图放松商住限购，现在这两个城市的新政都被撤回了。释放的信号再明确不过：房住不炒必须坚持到底，任何城市不得借这场风波放松调控，更不能拿房地产刺激经济。尤其是驻马店主管人员被“约谈”，一定程度上试探到了“救市”的底线原则：不允许升杠杆、不允许补贴范围无限扩大，“救市”仅限于解决地产商的短期资金缺乏、不能高杠杆借钱给老百姓刺激需求。

　　我还是那句话，楼市现在稳得一批，购房者完全没有必要慌乱焦虑，现在耐心等待才是最明智的做法。因为现在虽然有50+城市对调控做了调整，但是依然没有看到针对购房需求的刺激的政策出现，也就是说所有的政策都只是杯弓蛇影，对楼市根本造成不了太大影响，期待出现短期的火爆行情，更是痴人妄想。

　　不仅如此，一个更加具有信号意义的大消息出现了：国家这次率先在海南这座城市动真格的了——

　　3月7日，海南出台楼市新规，提出发展安居型商品住房;对已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房;并规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

　　如果说此前的50+城市做出的政策调整有“救楼市”的嫌疑，那么海南这波的操作毫无疑问是彻彻底底的“去房地产化”——海南出台“三大招”，对房地产行业构成了重大利空，岂是一个严厉所能形容的。

　　前两个政策没啥好说的，是典型的“补漏洞”的做法。此前海南虽然强调了要“壮士断腕”破除“房地产依赖症”，但是在户籍人口购房上，海南一直比较宽松。新政后拥有2套及以上住房，禁止买房，彻彻底底断绝了有钱多买房、多囤房的行为。

　　第三个政策，海南迎来“住房现售”时代，才是全国人民都关注的重点。毕竟，过去这么多年我们一直心心念念的政策，终于在海南率先出台了。可以说现在全国的老百姓都对海南的居民那是羡慕嫉妒恨啊。

　　为什么说在“现房销售”制度下，那些没买房的刚需有福了?

　　因为现房销售意味着购房者对自己将要购买的房产，在未交钱前都可以真真正正看得到、摸得到。在这种销售模式下，开发商任何的忽悠伎俩都会彻底失效——只要购房者不满意，完全可以不买单。这就倒逼开发商在建房时一定会精益求精，因为只有这样才能有购房者买单，否则，建的房子质量不过关，最后肯定会砸在自己手里。更主要的是现房销售彻底断绝了烂尾楼的产生。

　　购房者是高兴了，但是开发商却笑不出来了。“住房现售”对开发商来说伤害真的有那么大吗?比很多人想象的更严重!

　　期房销售制度起源于香港的“炒楼花”。说白了我们的期房销售就是开发商与银行的资本游戏。开发商找银行借钱拿一块地，随便挖个坑就开始卖房，然后银行收取利息，开发商拿到本金，而风险全留给了购房者，等于开发商啥都没干就提前兑现了项目利润，并且至少获得了三年的资金使用权，对开发商来说，有百利无一害。

　　期房销售用老梁的说法就是，开发商拿着购房者的按揭首付款搞开发建房，而且购房者还必须时刻承担开发商破产倒闭的风险，开发商玩的就是纯粹的“空手套白狼”的游戏。更要命的是，期房交付给购房者一般都是交完首付款2-3年时间，这时候购房者接过新房后如有任何质量问题，都很难真正维护自己的合法利益。在期房销售模式下，无数购房者跟着吃了太多的哑巴亏了，谁经历过谁才能真正懂得其中的苦。

　　海南如今率先在全国全面推行了“住房现售”，这对于开发商来说，绝对是他们“最担心”的事发生了，这可比卖不掉房还要严重。

　　卖不掉房，开发商顶多是牺牲部分利润，采取打折促销就可以轻松去化回款。但是一旦“期房销售”制度被废，对开发商的资金运营是一大考验。这几乎等同于是用手攥住了开发商的钱袋子。

　　过去新房预售制下，国内周转最快的开发商在6个月内就可以把资金全部回正，这大大提高了开发商资金利用效率，绝对有利于他们扩大规模，现在海南施行住房现售，意味着开发商必须把房子建好后才能开售，这种情况下资金要回正至少也得2年。

　　不言而喻，“住房现售”之后，开发商想在海南开发项目，门槛将更高。这意味着，很多中小房企将被挤出市场。

　　有人说“现房销售”制度下，楼市开发门槛被抬高，中小开发商被淘汰出局，大开发商们分食市场，势必导致开发成本提升，房价不仅不会降，还可能全面上涨。这对于购房者来说，不值得高兴，反而应该忧愁。

　　对此我想说，这是大错特错。

　　首先，正如上文所言，住房现售首先可以确保购房者买到真正的称心如意的好房子，彻底杜绝了购房者买到烂尾楼的可能，这是利好之一;其次，中小开发商被淘汰出局，也会变相提升一个地区开发商建房的品质，小开发商更倾向于赚快钱，往往不注重品质，建房施工方面更是多偷工减料，这是利好之二;再者，购房者完全不必担心开发成本上涨，开发商会提高售价。需知，现在依然是国家主导的楼市调控阶段，稳房价、稳地价、稳预期依然是调控的主基调，房价5年内不会大起大落。再者说了，现在新房销售价格要参照周边二手房报价，不是开发商一言堂。