楼盘营销大变革 人人有望撸一把开发商的羊毛?

（原标题：楼盘营销大变革，人人有望撸一把开发商的羊毛？）

卖房子这件事儿正在变化，尽快尽可能地找到客户的营销内核还是没变。

疫情叠加本就整体下滑的房市，房企加持自建APP、小程序、视频、VR技术等酷炫黑科技来袭，营销“自救”的浪潮一浪高过一浪。更诱人的佣金、更具保底对赌性质的条款，全民经纪人成了一道风景。

绕开中介、渠道，去直接对接房企线上平台的交易闭环，甚至吸引了不少眼红的小中介、经纪人，飞单干私活现象偶现。依赖渠道费，还尚未全员复工的房屋代理商和渠道商也成为了特殊营销环境下，利益被分食的对象。

但被分食者表现很从容。数位受访人士表示基于房屋代理商、渠道商们海量的数据库系统，对于房屋够买者的需求洞察力、对楼盘的分析能力，以及不少小开发商经常出现的回款难，这种抢食现象待到楼市后续回暖、疫情解除后会逐步缓解。

飞单初现

房企开启直销模式以来，有房产中介经纪人加入到了房企直销的队伍，林冰之便是其中一员。

他供职于国内一家TOP5的房产代理公司。目前，他所在的公司还尚未能全部恢复营业。

“为了安全，不少二手房东现在不允许带客看房，我们也没办法领着客户去实看，上班半个月了也没开成一单，但房企只要带客过去就会返千元左右。”他所在的深圳市粤海街道的一个门店属于公司在南山区最大的门店。正常营业的状况下，门店员工保持在20人左右，目前仍只有四五个员工到岗轮流上班，其他员工还是处于线上拓客状态。

一方面，成熟的房屋代理和中介员工手头大多维系有50个左右长期客源；另一方面，中介公司普遍还没有恢复到正常营业状态，开单难落地并没有得到实质改善。而另一边地产企业营销的浪潮一浪高过一浪。

拿着两三千元底薪的林冰之私下加入了好几家头部房企销售队伍且半月收入早已破两万了。

这轮房企营销，目前给的销售佣金基本处于房款总价2%左右。而房企借助贝壳、世联行、中原、安居客等渠道商、代理商来销售，给到的佣金点位普遍在3%-5%。通常情况下，若是楼盘属于偏远、难销售等，佣金点位超过10%也不足为奇。

“比如广东的惠州、肇庆这些地区的部分楼盘，你要带客户去看盘、陪吃饭，甚至一天返回不了，还得在当地住宿。”广东中原地产项目部总经理黄韬坦言，楼盘销售一条龙服务下来佣金点位能达到14%。

疫情倒逼房企力辟线上渠道无疑令它踏入了渠道的“地盘”。而房企最近急补的APP、微信小程序、直播、VR看房、抖音小视频等，正是渠道商、房屋代理商甚至经纪人们这两年快速补充的新业务。林冰之这样“飞单”的“花蝴蝶”们私下也开始为了生存忙碌。

多家房屋代理商和渠道商在接受第一财经记者采访之际并没回避这一市场新现象的存在。

“房企纷纷转战线上销售对房屋代理商和渠道商多少是会有一点点影响。”中原地产中国大陆区主席黎明楷坦言，面对这种市场新竞争局面还是要聚焦到提升自身的渠道获客方法、销售代理能力上来。

与林冰之一样加入到房企直销队伍的还有路胜利。他经营了一家小房屋中介公司，之前挂靠在某大型房屋经纪平台上。

“我们是小中介公司，挂在房屋经纪平台的话，地产商一般给平台10%佣金点的话，再由平台分销给我们小中介公司佣金点大概5%，每个员工最后到手能有1%就属于比较理想了。”路胜利表示，一些大房企能给到2%的佣金，绕过渠道平台直接与地产公司合作收入略丰厚些。

对于房企来说，能顺势绕开佣金点位较高的平台也是一桩美事。

“现在渠道商员工跟地产企业员工一样都没能全员复工，与其借助高佣金点的渠道，不如让利给员工、业主、合作伙伴，外加将资金进行多场景投放造势。”在华中一家头部房企做营销中层的陈方表示。

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