人才安居集团不应该在公开市场拿地

　　3月3日，深圳2020年第二次土拍，推出4幅地块，均为政策性住房地块，分别为宝安（2宗，一宗人才住房地块，一宗公共租赁住房地块）、龙华、盐田各1宗（均为人才住房地块），总土地面积8.8万平米，总规划建面39.3万平米，吸引了10多家开发商参与。

　　与以往不同的是，这次是深圳首次出让独立可售型人才住房地块，以往多是普通住宅捆绑配建人才住房。

　　结果除了宝安一幅地块流拍外，其余三宗，均为深圳市人才安居集团买下。3宗地总成交额为34.86亿，溢价率最高达45%。

　　据我了解，这件事情无论是在房地产界内，还是在官方，其实都引发了很大的争议。在现场竞价结束后，有部分开发商当即表达了抗议，认为应该政府的归政府，市场的归市场，人才安居集团的主要责任是建设好深圳的公共租赁住房，这样去公开市场参与土地拍卖，实质是“与民争利”。

　　我一直以来都不赞成深圳大批量建设人才住房（我认为最好能够取消，如果不能，应该尽可能的压缩比例），相应，我也认为，人才安居集团不应去公开市场拿地。但是，这两年来，不但大量的人才住房地块出让，而且，人才安居集团在公开市场也是左冲右突如入无物之阵。

　　美联物业提供的数据显示，自2017年11月以来，人才安居集团在深圳已经拿下11幅地皮，总土地面积176430.89平方米，规划总建筑面积740856平方米，总共耗资73.62亿元，平均折合楼面价不到1万元/平米（9295.5元/平方米）。尤其是在2018年，全年深圳一共卖了10宗住宅用地，人才安居集团拿走了6宗。

　　此外，人才安居集团还于2018年10月以18.84价夺下东莞塘厦“地王”地块——一幅建面3.89万平米的地皮，总建筑面积约为128574平米，包含约2万平米自持面积，折合楼面价17725元/平米。

　　加上这块地皮，人才安居集团3年来在买地上的花费超过90亿元。

　　我在2018年初人才安居集团一口气拿下深圳3块70年自持用地之时，写过一篇文章，探讨人才安居集团的目标、定位、使命，也在结尾提出了自己的困惑。如今2年过去，可以说这个困惑将逐渐清晰，但我个人却表示越来越担忧。

　　这个担忧简单说是有三点。

　　第一、挤占商品住宅的潜在供应。人才安居集团在公开市场拿地，会（在增加人才住房供应的同时）挤占商品住房的供应能力，在总供应不增加的情况下，将显然进一步加剧商品住房价格的上升预期，自然也增加未来房价管控的难度。

　　第二、扭曲市场的资源配置。基于人才安居集团的定位，它并非是市场化的企业，不参与也不应该参与市场竞争。之所以他能够拿到地，一是因为有政府大把的公帑在为之背书，二是因为土地出让附带的苛刻条件让他更有优势。但长此以往，他会对其它市场化的企业产生挤出效应，就像他挤掉商品住房的供应一样，也会带来价格信号的扭曲，这是有悖于深圳立身之本的市场精神的。

　　第三、人才安居集团应该明确“非营利性机构”之定位。无论如何定位，全世界类似人才安居集团的机构，其根本使命都应该是“承担城市公共住房建设与分配”的重任，让更多的来深建设者可以享受到整个城市的发展红利，进而产生间接熨平社会贫富分化的效果。他肯定不应该成为一个盈利性机构，而是一个非营利性的公营机构，本身人才安居集团也是这样的定位。但是回查他过去2年多在土地市场上的动作，让人有些捉摸不透。

　　在此把旧文重发，与大家探讨（撰文时间早，有些信息可能已滞后）。

　　人才安居集团想干什么？

　　（2018.2.2）

　　老杜买不起房子还住不起公屋，愁苦愤懑，就写了“安得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”。

　　我是突然间才明白，真正重要的，是那个“安”字，不是“千万间”。

　　聊一下深圳人才安居集团，昨天，他一口气拿了深圳的三块70年长持宅地，这样的猛虎出兕，从去年就开始了。

　　媒体同行采访我，我说这只是个开始，以后深圳只要卖地，只要卖这种70年长持宅地，你就能看到安居集团彪悍的身影和坚定的举牌，未来他对开发商阵营的冲击会越来越大。

　　因为他的目标就是要降低房地产对这座城市的影响力。

　　看安居集团的官网介绍，觉得很震。

　　第一是，他很有钱，这个大家都知道了。2016年10月成立，到现在1年多，市政府注资了1000个亿，已经到位了400亿，花了多少我还没看到有财务公告。

　　第二是，他的任务很重。在十三五期间（2016-2020年），安居集团要为深圳市筹集人才安居住房18.1万套。截至2017年底，落实了4.5万套，不到25%，缺口75%。也就是说，在接下来的3年时间里，安居集团平均每年都要落实2017年的数量——4.5万套。

　　所以，知道为什么我说他拿地现在只是刚开始了吧。他得把钱花出去，弄到更多的房子，不然完不成任务。他又有钱，不一定比开发商差，货币资金也是好几百亿。拿的那些自持地又便宜，几千1万块的楼面价，很顶花的。

　　这些还不够，安居集团的梦想也很远大，对标的是新加坡的建屋发展局。“通过企业化运作和市场化手段，努力将集团打造成为我市人才安居住房投融资平台，人才安居住房建设、收购平台，政策性人才住房供给平台，以及政策性、专业化、规模化的住房租赁平台”。

　　新加坡建屋局是什么？就是那个大堂里写着老杜的“安得广厦千万间”的房屋管理局，我们经常说要深度学习“新加坡组屋制度”，那里面的“组屋”全部是这个局建的。建屋局从1960年成立，到2016年已经建设了超过100万套的组屋，为80%以上的新加坡人提供家园，并协助九成的住户购买属于自己的住房，让新加坡成为全球极少数拥屋率近乎100%的国家。而在1960年代，新加坡160万人口中，家庭住房拥有率还不到1成。

　　这是非常伟大的功业，也因此，新加坡的“组屋”制度和德国的“住房合作社”，成了全球范围内最大的房地产领域的奇迹。

　　安居集团的梦想是要对标建屋局，意思是什么？简单说：就是要不断的提高他所拥有的住房数量。多到什么程度呢？不知道。想达到新加坡建屋局那个高度是不可能了，但也自然不能低，一定要让政府手中握有的房屋数量可以显著影响市场的程度。

　　我估量首先要对标香港，可能还要超过香港。

　　那香港是个神马情况？

　　香港负责公屋的房委会也是个很神奇的存在。截至2017年3月财年结束，居住于公屋里的港人大约206万人，佔全港人口大约28%，不到30%。但是按照规划，香港计划从2017-2027年十年间共建公私房屋46万个，而且公私比例6:4，即是公营房屋要达到28万个。

　　等到深圳的人才安居房达到香港那个高度的时候，政府对房地产市场的调节能力就比较明显了。那按照现在的力度看，还不够，现在安居集团1年落实的房屋是不到5万套，占深圳全年度市场类房屋交易量的大约30%（深圳年度新房+二手房成交量按15万套计），但整体累积数量太少了。

　　安居集团的运作原则还有一个：保本微利。“不追求超额利润……以保本或微利水平运营”，但也要“实现良性循环和可持续发展”。具体说多少是微利，不知道。反正怎么样都不能超过上市房企的净利率吧——那个净利率也掉到了10%以下了。也就是说，安居集团不以赚钱为目的，但也不能亏钱，要实现自我造血。

　　这个和新加坡的建屋局可就有些不同了，因为后者是以“亏钱”为目的的，每年都是财政赤字。比如2016-2017财年，建屋局的净赤字是11.89亿新元，比上一财年减少27％——这是因为建屋量减少的缘故。

　　不以亏钱为目的要实现自我造血，有人做到了——香港房委会。像香港地铁一样，香港房委会是赚钱的，2017财年，它竟然赚了53亿港币。

　　香港房委会的收入来源，一是租金，二是把一些公屋卖掉，三是投资收入。之前，房委会把自己的100多个商铺、8万个停车位全部打包卖给了领展基金（就是香港那只著名的REITs），打包上市了，也套现了200多亿港币。这个事件的标志性非常强，我们以后再详谈。

　　我仔细对比了之后，深切觉得：深圳安居集团其实未来会是新加坡建屋局+香港房委会的复合体。很大程度上，更像香港房委会，而不是新加坡建屋局。

　　说它更像香港房委会还有一点，人才安居集团现在也在积极酝酿发行REITs——这也是它未来造血的重要渠道之一，资金从哪里来。“与创新投集团合作探索开展不动产信托投资基金（REITs）及资产证券化等业务，加快推进发行超200亿元的交易所REITs及资产证券化产品，为全国探索公共住房投融资的‘深圳模式’”。所以，你知道他为什么敢拿自持地了吧。如果还不明白，可以回顾一下当年的领展基金上市始末（那时候还叫“领汇基金”）。

　　但人才安居集团和新加坡、香港两者都不一样的地方在于，新加坡建屋局也好，香港房委会也好，都是不投地的，他们的土地都是免费划拨的，没有地价。而深圳安居集团却要和开发商一起到市场上去买地，这是有点费解的事情。

　　讲到这里，其实答案就很明白了。人才安居集团投地，不过是左手倒右手，但他拿走了很多宅地，用来建设出租型的人才安居住房（未来也许也会拿出来一部分卖掉）。其实就相当于缩减了可供销售的未来的商品房供应，但增加了未来可供出租或销售的政策类房屋供应。

　　此消彼涨。彼涨此消。

　　那么，要怎么看待这事儿呢？

　　很简单，现在的深圳，需要的是：商品房也要增加供应，政策房也要增加供应。要双增加，而不能一消一涨，或者说，在你的政策房供应量不能达到显著满足居民居住需求的比重之前，你若是缩减了商品类住宅的供应。就会在这个转换期的时间窗口间，进一步刺激商品住宅价格的上涨预期。

　　这个转换期会有多长，我不知道，这要取决于政策房的供应速度和总量。但是大账是可以算出来的，深圳的人口总量是新加坡的4倍多，而且还在流入（2017年比2016年又增加了 35万人口），而深圳的政策房总量远远不及新加坡的100万套，也远远不及香港的接近80万套。

　　这个时候，缩减住宅供应，结果是不言而喻的。所以，当我看到有人说，增加人才安居房的供应可以平抑房价的时候，我觉得很危险。剑分双刃，币有两面，住房公共政策的选择要充分论证才行。