高力国际:南沙是大湾区的新兴机遇

3月3日， 高力国际研究部发布《南沙——大湾区的新兴机遇》。报告指出，两大核心优势展示出南沙未来的发展潜能，一是作为粤港澳大湾区四个核心城市深度合作的自贸示范区，南沙能够提供优惠政策来招商引资、吸引人才；二是南沙甲级写字楼目前的平均租金水平仅为广州市区的六成三。随着基础设施建设的完善，南沙的写字楼市场将在未来十年逐渐趋于成熟。

利好政策推进南沙未来十年发展

南2005年，国务院将南沙从番禺区中划出，设为广州行政区之一。2014年国务院设立了广东自贸试验区，涵盖广州南沙自贸区、深圳前海蛇口自贸区和珠海横琴自贸区。2015年，南沙作为国家级新区，被授予60项市级权限。根据2019年印发的《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》，南沙作为广州唯一副中心，位于粤港澳大湾区几何中心，且成为了粤港澳深度合作示范区。

2018年的南沙区对比2000年的天河区

南沙的服务业发展迅猛，催生了不断增长的对办公空间的需求。2018年，南沙服务业的增长率为8.2％，而广州为6.6％。然而，南沙服务业的增加值仅占广州服务业GDP的3％。这表明南沙正处于服务业发展的早期阶段，与2000年的天河区情况相似。但是在2000年，服务业GDP占天河区GDP总量的64％，而在2018年服务业GDP仅占南沙总增加值的38％，表明南沙还有巨大的增长空间。

高力国际华南区董事总经理冯文光表示，在2000年，天河北体育中心区域为天河区当年主要的写字楼市场。为了满足不断增长的办公需求，广州市政府启动了天河区珠江新城的总体规划的修改，将其定位为广州的核心写字楼市场并完善该地区的基础设施。至到2010年，珠江新城成为全市最顶级的写字楼子市场，租金超过天河北体育中心。

相应地，蕉门河中心区块目前是南沙的主要写字楼市场，正如2000年的天河北体育中心，而南沙区政府旨在把明珠湾区打造成南沙版的“珠江新城”来吸引现代服务企业进驻。随着政府批准2019年明珠湾起步区的总体规划，该规划旨在将明珠湾片区发展为南沙的新核心商务区，预期南沙未来的写字楼市场将聚焦明珠湾板块。

南沙写字楼市场将在未来十年逐渐趋于成熟

2012年，国务院发布了《广州南沙新区发展规划》，该规划指出了包括蕉门河中心区和明珠湾起步区在内的中心区域将重点发展金融业和商业服务业。2015年，南沙区政府进一步出台了详细规划，将蕉门河中心区、南沙湾和明珠湾定位为现代服务业集群。

同时，广州本土的发展商更倾向于在写字楼建成完工后出售而非持有出租。在南沙，2019年甲级写字楼的平均销售价格约为每平方米人民币20,900元，而乙级写字楼的平均销售价格约为每平方米人民币18,300元。同时，南沙甲级写字楼的平均租金为每月每平方米人民币111元，而广州其他核心地区的平均租金为每月每平方米人民币175元。

蕉门河中心区是目前南沙主要的写字楼子市场，约占全部写字楼存量的80％和甲级写字楼存量的77％。但是，与城市中的其他老城区一样，蕉门河中心区在最初并未有一个清晰的总体规划，因此未来写字楼市场的发展空间将较受限。正因如此，蕉门河中心区在未来三年间仅有一个新增供应入市。另一方面，在明珠湾被定位为金融业与商业服务业中心的情况下，南沙政府对发展商的自持比例和租户组合均有相关要求，以确保发展商积极招商，营造良好商业氛围。

据此，高力国际研究部华南区及香港特别行政区主管邓淑贤指出，预计在2021年至2023年间，南沙92％的甲级写字楼新增供应（100万平方米）将出现在明珠湾。我们预计，随着未来三年甲级写字楼新增供应的入市，明珠湾将成为南沙主要的新兴核心写字楼市场。

高力国际华南区董事总经理冯文光进一步表示，随着基础设施建设的完善，南沙的写字楼市场将在未来十年逐渐趋于成熟。并建议投资者可以物色南沙高质量的写字楼，作为长线投资的机会，特别是在未来的核心子市场——明珠湾片区。