楼市“寒秋”将至！3个“回落”信号传来，2020年紧绷之弦落地。

当下的房地产市场状态如何？可以用8个字来概括：总体平稳、涨跌有序。对于商品房买卖现状，不少房地产专家总结为：楼市正在进入买不起卖不掉的僵局，是好是坏？对于市场上广大刚需而言，是好事儿。

楼市平稳的主要表现为房价基本不动，站在购房者的角度：房价不涨就是跌，这是过去几十年的市场经验。但是现如今的情况依然如此吗？并不见得。

小王在2018年相中一套100万元房子，时隔一年后再去买，按理来说应该降价几万元的，但实际情况是房价纹丝不动，售房者根本不愿意降价出售，在售房者的心目中，他们始终坚信一点：中国房价不会跌，但在购房者心目中，现实的房价早已跌了许多。买卖双方的房价预期不一致，自然导致交易无法达成，除非是个别急切需要出售房产的人，尚有议价空间（当然，这种寥寥无几，几乎碰不到。）

接下来楼市会走向何方？每一位房地产专家都有每个人不同的看法，主要分为两派，一种房地产专家始终认为，我国房地产未来还有很远的路要走，因为房地产仍然是中国经济的支柱产业、是城市化发展的必然产物，未来我国城市化还有15-20年的高速发展期，所以房地产必然还要辉煌15-20年。另一种房地产专家认为，中国当下的房地产泡沫已经很严重，在15万亿楼市中，泡沫就占据了很大比例，所以在接下来的几年里，楼市必然要寻求自行回归、必然要从高热退回理性状态，所以房地产持续高歌猛进几乎不再可能。

那么，在房地产各界人士的看法中，到底谁的说法准确？谁有能力预知到未来房地产走向呢？楼市指闻认为，或许都不对，我国房地产发展遵循的基本逻辑是市场经济规则，在市场上经济体制下，又会受到宏观调控的合理约束，所以看待房地产问题，不能简简单单地从市场经济发展规律分析，更不能摒弃经济规律单纯从政策分析，而应该把2者结合起来看待。未来（2019年至2020年）楼市走向何方，从最新官方数据初见端倪：房地产3项指标回落！楼市迎来巨变，2020“寒秋”将至？

一、国家统计局数据显示，2019年1-8月份房地产开发投资增长速度回落。

房地产发展如何，首先要看市场开发投资增长情况，当房地产处于高热期，市场上的钱都会涌向房地产市场，钱的聚集能迅速推高一个行业，当然了，钱的撤离也可以快速推翻一个行业。这边是新时代“资本跨维打击”的最有力证明。

国家统计局数据表明，2019年1-8月份全国房地产开发投资84589亿元，同比2018年1-8月份增长了10.5%，但是环比2019年1-7月份增速却是在缓慢下降的，回落0.1个百分点。在房地产开发投资中，住宅投资达到62187亿元，增长了14.9%，同样表现为增长速度回落0.2个百分点。

二、国家统计局公布的数据来看，2019年1-8月份，商品房销售面积增速也呈现回落态势。

房地产市场是否旺盛，也表现在商品房市场的交易活跃度上，当房价处于上涨期、市场上炒房者大量存在的时候，楼市成交量必然是非常旺盛的，在这个时期，人们最担心的是买不到房子，往往不会过分关注于买房过程是否物美价廉、房子质量是好是坏，因为在房地产发展史上，与房价快速上涨相伴随的是“抢房、摇号”等，连买房都要摇号和抢着来了，谁还关注房子质量问题。

不过，在房价平稳（或者下跌）期，购房者就更加关注买房过程和买房质量本身了，因为一旦房价平稳，我们就很容易发现，市场上炒房者消失无踪，没有了大起大落的房价环境，买房也就没有赚头，当市场上失去了炒房托底的时候，商品房销售情况自然不容乐观。

所以，当我们看到商品房销售不佳、市场销售状态理想的时候，恰恰是刚需应该高兴的时候，因为这充分说明当下房地产市场炒房者的水分被排挤出去了，刚需买房更加关注买房过程和物美价廉，所以商品房销售慢也情有可原。

根据国家统计局数据，2019年1-8月份商品房销售达到101849万平米，比2018年同期回落0.6%，回落速度比1-7月份销售数据收窄0.7个百分点。在这其中，住宅销售增长0.6个百分点，办公楼销售回落10.8%，商业性住房销售下滑13.9%。商品房销售额达到95373亿元，涨幅为6.7%，增长速度提升了0.5个百分点。商品房住宅销售涨9.9%，一般办公楼销售回落11.7%，商业住房销售额回落12.8%。

房地产市场买卖市场热情与否，与市场预期（也就是房地产信心）有着莫大关系。我们知道，在心理学上，有一个“墨菲定律”，也就是说当很多人期盼着某件事往一个方向发展的时候，这件事大概率会往这个方向发展，信心的力量很强大，在房地产市场亦是如此。

如果某一个时期的房地产市场上，绝大多数人看涨房价的时候，必然想着在房价上涨之前多购买几套房子，等到房价上涨之后出售赚一笔钱。当很多人一拥而上买房的时候，其实就会变相抬高房价、从而助推房地产上一个台阶。如此循环往复，前一波人买房占得了先机，紧随其后的人也会匆忙跟上，于是楼市就形成了买涨不买跌的景象。

买涨不买跌，并不是购房者们不想要在房价低潮期购房，而是谁也拿不准房价低潮期在哪里，但是大多数人能看准房价上涨期在哪里，在炒房思维的左右下，总想着自己不会是楼市最后一个击鼓传花人。

三、房地产开发企业的资金到位数据表明，1-8月份资金到位比1-7月份有所回落。

根据国家统计局数据，2019年1-8月份，房地产开发企业资金到位113724亿元，同比2018年1-8月份上浮6.6%，上涨速度比前7个月回落收窄0.4个百分点。国内贷款17322亿元，涨幅为9.8%，房地产开发企业利用外资81亿元，上涨了1.3倍。企业自筹36036亿元，增加3.1%。购房者个人按揭贷款17449亿元，上涨幅度为11.8%。

此前，在2019年9月份央行宣布全面降准和定向降准之后，预计向市场一共释放了9000亿元长期资金，虽然楼市不少人欢呼雀跃，但是央行与前2次定向降准一样声明，本次降准将持续严格管控资金流向，主要是针对缓解实体经济的中小企业资金需求，并不是针对楼市，9000亿元里直接把房地产排除在外，这不免再给楼市吃了一颗定心丸，不管是从调控层面，还是融资层面，2019年—2020年的楼市“寒秋”真的要来了。

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