2019年房地产市场总结及预判
GDP下行压力增大 稳实体成调控重点
CPI与PPI背离 M2增速放缓 需求持续走弱
逆周期调控发力 流动性稳中趋松
房住不炒 房地产金融监管收紧
一城一策扩围 各城因地制宜分类调控
多重利好加持 深市一枝独秀
GDP下行压力增大 稳实体成调控重点2019年前三季度国内生产总值697798亿元，按可比价格计算，同比增长6.25%。分季度看，一季度增长6.4%，二季度增长6.2%，三季度增长6.0%，三季度增速为1992年季度核算以来的最低值，经济下行压力不减。
当前全球经济增长放缓，国际经济大环境中风险和挑战不断增加。中国经济不单受到全球贸易需求下滑的影响，加之持续多时的贸易战打击，经济下行压力持续加大，面临的困难挑战增多。据2019年前三季度数据显示，消费增速持续下滑，进出口增速下降明显，劳动力市场持续疲软，居民收入水平增速也有所下降。面对复杂严峻的内外部形势，中国坚持实施稳健的货币政策和积极的财政政策，包括央行年内三次降准，大规模的减税降费等措施，以此缓解部分外部因素的影响，促进实体经济平稳运行。预计明年国内经济下行的压力将会继续加大，货币政策会进一步宽松托底经济，积极的财政政策会更注重提质提效，对稳增长的力度可能加大。预计2020年存准率可能全面或结构性下调2至3次，MLF操作利率可能下调25至30个基点。
从反映实体经济扩张紧缩的官方和财新中国制造业采购经理人指数来看，2019年波动相对较大，其中官方PMI平均值为49.73，处于枯荣线以下，低于去年平均值；财新PMI平均值为50.46，高于枯荣线，低于去年平均值。
12月官方PMI达到50.2%，与11月持平，连续两月保持在枯荣线以上。其中生产指数较11月进一步上升0.6个百分点，新订单指数在11月大幅上升的基础上回落0.1个百分点，继续处于枯荣线之上，说明供需端在一定程度上得到改善。
2019年全国市场高开低走，但分化加剧。从销售面积增速看，前9月负增速，为2015年6月后首次为负。从销售金额看，增速也明显低于去年。一方面是由于市场整体低迷，另一方面是城市分化，主要增长力量的三四线城市今年表现不佳，增速下滑明显。下半年，政府对于房企融资端监管大大加强，企业流动性减弱，资金压力大增。因此，房企普遍打折促销，以价换量，下半年销量缓慢回升。
从房地产开发投资增速看，呈现前高后低的走势，但整体高于去年。一方面是由于房地产高开低走，4月前，各地市场普遍回暖，房企融资也略有好转，房地产开发增速上升。同时4月开始，房地产市场逐步下行，部分区域房价下行压力加大，房企拿地意愿降低，流拍率增加，房地产开发投资增速也因此逐步下滑。另一方面，4月至10月，政府逐步收紧房企融资，债券、信托、ABS等融资手段被限，房企多加快周转，加快资金回笼。
2019年1月至11月CPI平均值同比上涨2.8%。自今年2月份以来，CPI持续上涨，11月份达到2013年以来的最大同比涨幅4.5%。CPI上升的主要原因是猪肉等食品价格上涨，11月份数据显示，食品价格同比上涨19.1%，影响CPI上涨约3.72个百分点，其中猪肉价格上涨110.2%，影响CPI上涨约2.6%。其他非食品类别，医疗保健、教育文化和娱乐、衣着、居住（主要指租金和房租装修）1-11月同比涨幅分别为2.4%、2.3%、1.6%和1.4%，交通和通信价格下降1.8%。1至11月剔除食品和能源的核心CPI只有1.7%涨幅，说明总体的通货膨胀压力并不大。
2019年1月至11月PPI平均值同比下降0.3%。今年7月份，PPI出现2016年第四季度以来首次负增长，同比增速跌至-0.3%。10月PPI同比增速跌至-1.6%为2017年以来最低。11月降幅较10月收窄0.2个百分点，但仍维持较高的负增长趋势。本轮PPI下行主要受国内外需求的大幅下滑以及生产资料价格下降，特别是国际原油价格走势的影响。在目前总需求萎缩的情况下，PPI有可能在未来一段时间继续负增长。
总结：通胀推动CPI上行，基本面疲弱和国际原油价格带动PPI下行，CPI与PPI分化加剧，工业企业盈利压力加大，下游涨价带来的利润增加大部分都留在了渠道和终端。预计未来逆周期政策力度不会减弱，增加从需求的角度进行结构性宽松。
备注：
居民消费价格指数（CPI）：是一个反映居民家庭一般所购买的消费品和服务项目价格水平变动情况的宏观经济指标。
工业品出厂价格指数（PPI）：是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，主要的目的是衡量企业购买的一篮子物品和劳务的总费用。
M2增速放缓 稳健政策为主导截止11月末，除2月（8%）与7月（8.1%）外，2019年M2 稳定在8.2%至8.6%，均值较去年小幅上升，其中3月的增速（8.6%）为自2018年3月以来的新高。
在《2019年第三季度货币政策执行报告》中，央行坚持“不搞大水漫灌”、“防止通胀预期发散”、强调“M2和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配”，从10月8.4%M2增速回调至11月的8.2%可以看出，虽然预计未来流动性环境会相对宽松，但并不代表货币政策会持续放松，维持稳健中性依然是主流方向。未来货币政策还是会专注于结构性调整，M2增速的进一步大幅提升概率较小。
近三年房地产开发企业本年到位资金累计平均增速在7.2%左右。其中2017年上半年延续2016年的高增速，均值达到10%以上，下半年逐步减速至8.3%左右。后两年除2018年上半年（4.4%）与2019年第一季度（4%）维持一个较低的水平外，其余月份基本维持在6.5%—8%的增速区间。2019年1—2月增速2.1%为近三年的最低值，主要是受到受到春节假期和2018年金融监管加强、去杠杆、信贷紧缩大趋势的影响。随后信贷有所放松，企业融资难度相对降低，成本下降，促使到位资金增速短期上升。但自5月起银保监会对流向房地产领域的信托资金的监管力度进一步加强，同时强化对境外债务的监管，到位资金增速开始逐步回落。下半年，在融资渠道收紧、融资成本增加的大环境下，房企分化加剧，头部房企财务结构稳定，融资渠道多样，整体表现强势；部分中小房企资金结构单一，融资困难，资金压力较大，生存环境持续恶化。据统计2018年起，就有多家中小型房企扎堆赴港上市，从而增加融资渠道。预计2020年房企的资金压力将继续增大，进一步改善信贷结构，完善金融监管制度会成房地产金融调控的主要方向。
从全国房地产开发投资资金来源看，开发商资金来源主要为定金及预收款、自筹。其中，2019年7月定金与预收款占比34%，为近三年来新高，2019全年平均值也高于前两年；个人按揭款占比自2019年3月起均超过15%，整体高于2018年水平。房企融资收紧、整体市场不佳背景下，现金流大大加紧，高周转、以价换量成为大多数房企加快回笼资金的选择，也带动了个人按揭款和定金及预收款增速的回升。
土地供应面积创新高，收金690亿
工业用地爆发式供应
腾讯85.2亿拿下大铲湾未来科技城
“双限双竞”控“地王”效果明显
全国率先标定地价稳预期
土地供应面积创新高，收金690亿2019年深圳十一区共成功出让土地67宗，用地面积合计236.26万平，环比↑53.6%，成交金额达690.17亿元，环比↑62.4%。其中，深汕合作区成功出让17宗土地，贡献用地面积38.79万平，成交金额6.63亿元。2018年12月深汕合作区挂牌成立，一定程度上缓解了深圳土地资源紧缺的困难，2019年深汕合作区的土地供应以工业用地为主，无一居住用地供应。
2019年深圳十一区未成功出让土地共9宗，其中包括1宗居住用地、2宗工业用地、3宗商业用地流拍，3宗商业用地终止出让。从溢价情况来看，全年除居住用地外，仅两宗工业用地有溢价。上半年土地竞拍激烈，下半年受“双限双竞”及资金面影响，土拍热度明显下降。
工业用地爆发式供应
从成交土地用途来看，2019年工业用地成交157.28万平，同比↑84.5%，占比高达67%，其次是居住用地成交31.05万平，同比↑95.7%，占比13%。深圳土地供给侧改革重点在于确保产业空间需求及增加居住用地供应，尤其是保障房供应，2019年深圳工业用地及居住用地成交面积均有一个较大幅度增加。
另外，11月深圳举行全球推介计划新闻发布会，第一次集中推出产业用地，总供应约35块地，面积超过30平方公里，其中深汕特别合作区约5平方公里。12月全球招商大会举行，现场签约项目128个，总投资超5600亿元。产业用地的集中供应为发展实体经济打造重要载体，有利于加快深圳国土空间提质增效。
腾讯85.2亿拿下大铲湾未来科技城
从各区供应面积来看，宝安区供应了6宗地，占地面积高达到94.32万平，其中大铲湾A002-0076宗地占比面积80.9万平，将建设200万平的“互联网+”未来科技城，由腾讯85.2亿元摘得，这是近五年深圳土地出让中单宗占地面积最大的地块。
“双限双竞”控“地王”效果明显
2019年深圳市共成功11宗居住用地，1宗流拍，合计供应居住用地31.05万平，成交金额达390.25亿元。2019年6月，5宗居住用地集中竞拍，吸引了80多家开发商参与，举牌超过300轮，成交总金额达223.84亿元，为深圳史上单日最高金额的居住用地拍卖，堪称深圳史上最强土拍。5宗地溢价率均达到45%，且均有人才房的竞拍，其中龙华A817-0609地块可售楼面价高达59005元/平。
然而，11月集中出让的6宗居住用地在“双限双竞”模式下遇冷，部分项目周边的均价已超过该地块的最高销售均价，开发商参与度降低，竞拍也更为理性，土地市场骤然降温。年底竞拍的前海居住用地由于地位位置优越，溢价率有所上升，但仍未达到最高溢价率，也没有进入人才房的竞拍阶段。
全国率先标定地价稳预期
深圳土拍模式不断创新，2015年尝试过限定总价，商品房总建筑面积向下竞拍，即限总价，向下竞容积率；2016年6月试点现售；2016年12月双限双竞与新房5年限售齐用，当时深圳新房住宅并未出台限售政策；2017年11月全国率先推出“只租不售”居住用地，单限双竞。目前来看，“只租不售”与“双限双竞”为土拍模式中最为严格的。
2019年10月，深圳出台了《深圳市地价测算规则》，成为全国率先全面应用标定地价的城市。以标定地价为核心的土地市场价格体系，不仅适用于新出让用地而且适用于城市更新等存量用地，并对鼓励类发展产业、可售的安居型商品房及人才房有一定的优惠。土地供应影响房地产投资，土地市场的预期将传导至新房市场，稳预期从稳地价开始，从源头上遏制房价上涨。
中原研究-2019年房地产市场总结及预判
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