刚需首套房，选“老破小”和“远大新”的差别竟然这么大|幸福圆桌会

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这年头，房票难得，首套资格更是珍贵。千辛万苦搞到房票的买房新手，往往会在买房第一步就变得十分纠结。

对于普通人来说，买房堪称人生头等大事之一。刚需首套房该怎么选，这第一步棋该在哪里落子尤为重要。走得好，对未来生活品质的提升将有很大助益，如果失算了，不仅缺少转圜余地，更可能一步错步步错，后悔莫及。

对于很多刚需购房者，买房时往往在郊区“远大新”与老城区的“老破小”之间纠结，矛盾点在于房子的新旧与地段的取舍，这道题如果让阿福选，阿福一定选老破小，下面阿福说一下理由。

购买一套房子需要考虑很多因素，户型、地段、配套、价格、交通等等，很多小区介绍都把这些因素当做优势与卖点强调。

图片来源：幸福里APP

其实仔细想来，无论是交通还是周边配套，实际上都是由小区所在的地段决定的，因此，地段是买房首要考虑的因素。

今天，我们讨论的问题是刚需买房。对于刚需来讲，由于是自住，满足基本生活需要应作为重要考量，商业、教育与医疗等周边配套就格外重要；一些预算有限的购房者，在购买房子的同时很难再配备一辆私家车，因此，小区周边的交通条件也需要重视起来。

那么，买房选地段该怎么选？一个城市分了哪几个地段？哪个地段是最适合置业的？

闹市核心区

所谓闹市，也就是一个城市内最繁华的区域，小城也许就一个，大城市则可能有多个。

通常，这个区域内的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题，一般也不是城市内的较高价地区。

对于刚需来说，在这样的地段购买居住的可能性不大。这种地段的住宅地产从供应上多以小户型为主，主要用途多在投资。因为，在这种区域居住的生活成本是个很让人头痛的问题。

次繁华生活区

靠近闹市，又有一定（几站地）距离的地段。相对闹市，这个区域的商业味道大大降低，生活味道渐浓，多集中着这个城市内比较早期的一些居民小区。

一般来说新房供应量不大，偶尔会有些老二手房转手。与闹市类似，其新房产品也多以高层小户型为主。但相比闹市，个别中型项目具有一定的社区规模，但都容积率很高，基本都是高层。这种区域的中小户型，价格与闹市差别不大，但居住性上略强。未来入住后的生活成本相比闹市略低，个别单位二手房的甚至不需要负担物业及停车位费用。这样的地段还是比较推荐的。

CBD区域

北京的CBD、上海的浦东、南宁的琅东及东盟区，商务功能大于居住。这些昔日很不被人看好的区域，会在短短几年内就完全的变了一个面貌，这就是所谓的城市新兴区。

通常，只要发展成熟，这种区域内的房价会超越闹市区成为一个城市房价的标杆。但在没有发展之前，其房价也会处于相对比较低的一个程度上。该区域适合有眼光的刚需购房者，能够准确预测出城市发展方向，及早入手的话，这种地段的房子是兼有居住及很强投资性的。

CLD区域

与CBD临近，同在城市发展方向轴线上稍远的地区。比如北京的京通快速及八通轻轨沿线，上海浦东往机场方向，南宁凤岭方向。

对于刚需购房者而言，这种区域的房价都是比较恐怖的，充其量也就是能在这个区域内买套小户型而已。与CBD区域类似，如果能早期入手这种区域的房产，未来升值空间还是很高的。但一旦发展成型，投资性就会大大降低。

老城区

老城区中又分为环境比较好的区域与环境较差的区域。

一些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久，多以老式单位福利房及原著民自建房产为主，小区比例高。原著民比例通常比较高，居住氛围好，生活成本相对不高。这种区域较大的优势就是交通便利，配套完备，综合生活成本比较低。但是，同样在这种区域新房放量较少，而且价格不低。入市的产品，多为10年以上二手房。阿福以为，对于纯粹居住需求而言，这种区域的二手房是优选。住几年之后，转手也容易，出租也可以。

某些老城区由于年代久远，环境较差，比较明显的缺点就是视觉环境比较差，破街烂巷。通常，也是在城市内打工的外来人流比较集中的区域，治安环境上略差。这种区域内，旧城改造的力度大的话会有一定的新房放量。

对于刚需人群而言，这种区域的房价相对不高，但生活比较方便，从节约生活成本及方便性上考虑，是个不错的选择。

郊区

交通条件好的郊区也是比较不错的选择。随然离城市核心区比较远，但依靠快速交通干线使得居住者进入城市内的时间并不长。很典型的区域比如北京的通州、天通苑、大兴甚至河北燕郊等。

这种区域，房价相对都是比较低廉的。缺点是交通成本通常较高，如果晚上有应酬或者娱乐活动不太方便。在配套上，中低端生活配套一般都不错，但中高端配套少。

其次，关于买新房还是二手房的问题。阿福建议买房新手还是选择二手房作为首套房比较好。一方面，正如上述所说，新房大多地段比较偏远，配套与交通条件不及地段好的二手房；另一方面，新房往往是期房，无法在短时间内入住，时间成本较高；另外，二手房的价格经过转手，是市场筛选出的比较靠谱的价格，无论是资金成本还是保值功能都是优于新房的。

所以，阿福建议各位刚需购房者，首套房选择老城区的二手房是要优于偏远地区的新房的，各位购房者是否跟阿福有同样的想法呢？欢迎大家参与讨论~