不敢相信!北上广深津,竟比不上一个东京!

（来源：洪波大视野 ）

我国大城市太小了，北上广深+天津，比不上一个东京都！

在昨天（1月9日）深圳市房地产业协会2020年会员大会上，孟晓苏提出了这样的观点。

孟晓苏在房地产界名气是很大的，被业界称为“中国房地产之父”，还曾经担任过国务院副总理万里同志的秘书。

很多人在印象中觉得大城市太大了，各种采取措施控制，落户条件高，限制人口流入。

其实恰恰相反，中国大城市不是太大，而是太“小”了。

1

北上广深+天津，比不上一个东京都！

北上广深+天津这五大城市，建成区面积总共为5966平方千米。

而一个东京都市圈的建成区面积，就有6993平方千米，比我们“北上广深+天津”这五大城市还要大将近1000平方千米。

其实北上广的土地总面积还是比较大的，除了深圳土地面积要小一些。

深圳的土地面积是1997平方千米，而上海是6340平方千米，广州7434平方千米，北京总面积更是达到了16410平方千米，而天津的总面积是11916.85平方千米。

这五大城市土地面积加起来足足有44098平方千米，而建成区才5066平方千米，只占总面积的11.5%。

那其他的土地都干嘛去了？为什么那么多土地都不用？

2

人的生存空间，都给了候鸟？

要想搞清楚为什么我国土地制度现在这个样子，得先来看下香港的土地情况。因为我国大陆城市土地制度很像香港。

那为什么像香港呢？原因很有意思。

据说是1986年国家土地管理局刚成立时，曾派人去考察国外境外土地制度，因为经费紧张，资金就只够走到香港。

就按照香港的土地制度，制定出我国的土地制度。此后多年，没再做修改。

香港未开发的土地太多了！特别是香港新界一侧大量土地都闲置着，而旁边的深圳高楼林立。

首先，香港建成区的面积就很小，只占总面积的24%。

其次，建成区面积中住宅占比又很小，仅占土地总面积的6.9%。

这种严控开发用地的做法，说是为“环境保护”与“候鸟迁徙”，而普遍被认为是维护香港的高房价。

你可以给候鸟留生存空间，可是很多香港居民都没有生存空间。

人和候鸟和谐共处不是更好吗？

3

“经费不足”，拖慢了城市化

“香港模式”让我国大城市的居住用地占比都很低，住宅建设用地供应其实都是不足的。

比如，深圳的居住用地才占建设用地的22.26%，比香港的28.51%还要低。建设用地中的很大部分都给了工业用地，商业用地，公共设施等。

当然，你可以说这样的占比也是深圳的一种特点，但我们更应该考虑的是建设用地的占比是不是太小了。

孟晓苏也给出了他的建议：

我国大城市应走出单一香港模式，按照城市规划用地指标，合理增加土地供给，科学扩大城市规模。

特别是要增加城市住宅建设用地，防止因供地过少造成房价过高，认为推升房价上涨。

小马哥就此问题也请教了洪波大视野创始人顾洪波，他给出的观点是：

我国对城市用地的规划其实是缺乏想象力的，大城市的人口承载能力还有很大的增长空间。

合理扩大城市居住建设用地是有必要的，特别是像北上广深这样的大城市，以及一些强二线城市，其实是可以容纳全国大部分人口的。

是啊，其实日本城市发展的规律就印证了这个观点。一个东京都市圈，容纳了整个日本80%的人口。

从2019年以来，我国城市化的思路渐渐明确，就是要以中心城市和城市群为侧重点，也明确提到了，要适当增加大城市的人口承载能力。

提高大城市的人口承载能力，住宅建设用地政策的调整就是有可能的。

再说了，因“经费不足”学来的制度，可已经几十年都没有调整了。

当初国土局的经费要是能多给一点，我国城市化的进程现在可能会快一些。