大湾区新晋黑马中骏，悄然吃进400万平土储

01 下一个十年，中国看哪？

城镇化进程过半，调控持续从严不见放松，棚改规模锐减，加上房企高管离职，裁员潮来袭，一时间，在老百姓眼中最具有投资价值的房地产风声鹤唳。

2020年开年，“莫老爷”公众号后台就收到数以万计的咨询，哪里的房子还可以投资？

莫老爷答复他们：很简单，去观察2018年上市房企的财报（因为2019年的还没出来），看看这些企业都比较关注哪些区域，头部房企浓墨重彩书写了哪些区域的土储；或者去观察聪明的资本是如何选择的，2019年哪些房企股票涨幅惊艳，他们在布局上有什么共同点。

觉悟高的粉丝一下就找到答案了：粤港澳大湾区、长三角、京津冀，我国三大世界级城市群。

在这三大城市群中，谁才是中国未来的“经济核”呢？莫老爷首推粤港澳大湾区。

任泽平说，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。莫老爷说，房地产十年的中长期要看产业结构。

拿京津冀地区来说，这几年受到产业结构“去产能”影响，以及环境整治带来的阵痛，在三大城市群中话语权不断下降。

大湾区的产业结构，政府报告中已经有了明确分工：深圳承担研发创新重任；广州发挥贸易功能；珠三角其他城市则肩负高端制造的使命；香港承担物流+金融服务；澳门娱乐和葡语国家合作。

而较之长三角，大湾区的优势在于内部互补性强，未来发展高端制造业以及产业升级的基础良好。长三角则存在产业同质化严重，区域内竞争大，资源浪费等问题。

再从人均GDP层面看，勾股大数据显示，2017年大湾区、长三角、京津冀人均GDP分别为15.53万元、11.74万元、7.55万元。大湾区遥遥领先。

综上所述，中国房地产的下一个十年，要看大湾区。

比莫老爷专业太多的房地产公司不可能看不到风口，所以这几年布局深圳的外来房企数不胜数，包括龙湖、蓝光、旭辉、绿地、阳光城、中南置地、新力、中骏、金科等。有的地产公司这两年还直接把地产板块总部搬来深圳，或设置深圳双总部，如中国奥园、和昌集团、世茂海峡、禹州等。

在大湾区众多外来房企中，莫老爷今天想跟大家聊的是一匹“新晋黑马”——中骏深圳公司。

中骏仅用两年时间便站到了大湾区风口处。2019年中骏深圳公司达成全年销售额51.83亿元，还不声不响吃进400万土储！

在大湾区，中骏的发展规模已然迈进第一梯队。

莫老爷听说，这两年布局华南的区域房企，大部分业绩都是集团内部垫底的。而中骏深圳区域仅2019年就新增项目3个，2019年半年度营销完成率排名整个集团第一，获得半年度营销卓越奖。表现很惊艳。

02 中骏深圳区域十年磨一剑

我们不难发现，大湾区所涵盖的诸如深圳、广州等城市，恰恰是众多老牌房企的发源地，如诞生了碧桂园、万科、恒大、保利、中海等头部房企；还有像合生创展、越秀、中国奥园、佳兆业、龙光、富力这样的深耕湾区大本营本土房企。这些房企牢牢盘踞在土储榜单上，让外来房企很难分一杯羹。

当然，有政策红利的诱导，总有勇敢者试水。从粤港澳大湾区概念2015年首次被提出，到2019年年初政策靴子正式落地，大湾区成为开发商们激烈征战的场地。

大湾区的外来和尚难念经，是一个值得探讨的有趣现象，而更值得深思的是，为什么中骏这个外来和尚却能念好这本经？

华南发展早，经济极具活力，很多土地也在很早期就进入市场。经过这么多年的发展，那些便于出手的地块都出手的差不多了，现在剩下的可以说都是难以推动的“问题地块”。比如股东关系复杂，小股东多，每个股东意见还不一致，再加上这些地常常选择通过不同渠道去推，大湾区地产公司又多，一堆房企抢一块地再正常不过。

种种原因，导致现在整个大湾区土地市场呈现“又难又乱”的局势，外来房企在华南也就很容易踩雷——花费巨资拿到“问题地块”，至今无法开盘！

在华南地产圈还流行一句话：外来房企的深圳区域老总不要轻易上任，因为离职率太高，不是一年一换，而是一年N换（例子太多，不具体点名了）。

同时，外来房企在大湾区还面临诸如政府关系不牢、品牌认知度欠缺等现实问题。

而中骏深圳公司的优秀表现说明了，其对大湾区市场的了解是非常透彻的。

中骏准确判定大湾区：“作为面向世界、经济开放程度很高的大湾区，不可能固步自封，一定会有新鲜血液注入。”

很多人大概不知道，在2008年中骏就布局深圳了，首进深圳即斩获龙岗龙东片区建面约50万方旧改用地，开发了深圳第一个项目——中骏四季阳光。

不过，在大湾区概念被提出3年后，也就是2018年中骏才开始真正的发力大湾区。

应该这样描述，中骏用了10年时间试探并挖掘大湾区市场，厚积薄发，终于在2019年取得了不俗业绩，成为驰骋在外来房企重围之中的一匹黑马。

03 中骏区域战略多做世界城

一个区域公司做的好，少不了总部支持。

截止2019年6月30日，如果加上投资性物业，中骏集团拥有总的土储可以达到2901万平方米。在长三角经济圈、环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、中西部地区以及粤港澳大湾区五大区域的土地储备成本占比分别是：40%，25%，16%，13%，6%。很明显，粤港澳大湾区占比不高，正是因为不高，所以成长空间巨大。

中骏集团主席、总裁兼执行董事黄朝阳在2019年3月表示，未来中骏看好长三角和粤港澳大湾区，将在大湾区大量布局购物中心和长租公寓。

2019年6月，黄朝阳再度表示，看好大湾区，有合适的机会会加大布局。

不足3个月的时间，黄朝阳两次在公开场合反复提及大湾区，可见其对该区域的重视程度。

金融圈有句话：信心比黄金重要。莫老爷认为，在企业内部，高层的关注点比信心更重要。

而高层的关注点不仅要看公开场合的言论，还需要看一些细节上的动作。

中骏深圳区域分为四个事业部，分别是莞惠、中珠，河梅，粤东。可能一般人会关注事业部划分逻辑是什么？对战略湾区核心城市有什么样的帮助？莫老爷却更看重，这四大事业部是中骏高层亲自拍板的。

据知情人士透露，原先中骏粤港澳管控半径过大，区域公司希望能做到管理颗粒度精细。该区域的重要性不言而喻。

一个区域公司做的好，还少不了跟总部保持同步。

中骏核心业务发展模式是“一体两翼，双轮驱动”，一体：地产开发。两翼：长租公寓，购物中心。

莫老爷查看了一下深圳区域目前8个项目的业态，其中两个世界城项目，配套齐全，中骏河源世界城目前已拿地，预计今年入市，另外还有一个旧改项目，据知情人透露目前还在谈，未来中骏也打算开发成世界城，即大型商业综合体项目。

据了解，中骏深圳拿地的逻辑是在湾区核心城市优先布局综合体，再次打造大城、精品住区，可见其湾区深耕决心。

莫老爷一开始没有弄明白这个逻辑，综合体很多开发商都避之不及，中骏却优先考虑？直到莫老爷看到一家媒体披露道：“按照集团规划，中骏未来将在全国建100座世界城，大湾区亦是布局核心地。”才恍然大悟。

04 中骏以产品力来破局

找对风口在于商业的敏锐度，但赢得消费者的认可最终还是取决于产品。

莫老爷认为，像华南这样房地产企业集中、市场化规模早的区域，城市化进程速度和规模在全国都属名列前茅，在这样一个历史阶段，居民需求完成了刚需正往改善的道路上转变。

目前，中骏深圳区域8个项目中，中骏雍景湾、中骏雍景台、中骏汇景湾3个项目是打造精品标杆、赢取品牌口碑的项目。从集团产品系来看，均属于景字系产品。改系专门为城市精英家庭打造，低密、绿色为特色的改善居住产品。

另外，中骏还有2个建面40-50万的大城项目，像中骏云景华府也是景字系改善型产品，主打的是居住舒适度和空间成长性。

而已经售罄的中骏四季阳光，则属于四季系中的代表作品，这个产品系拥有优质居住品质、超前景观理念、合理产品设计，经过6年的匠心运营，社区居住氛围和成熟的生活配套已然大城成形。

今年即将入市的中骏东维亚时代名都则想打造成海丰生态科技城人居新标杆。

中骏深圳区域在住宅领域发力点集中在改善型产品上，满足了当下人民的需求，所以，中骏雍景台，在2018年8月和9月两次开盘，两次全部当天售罄。2018年，中骏雍景湾在两个小时内售出九成。

今年最有看点的还属河源世界城。项目位于河源江东新区起步区建设大道南，紧邻胜利大桥，与新城区一桥相望。河源江东新区作为河源中心城区扩容第一站，被省政府定位为“河源城市发展新核心”，是融入粤港澳大湾区世界级城市群的核心功能平台，区域发展潜力无限。

项目规模约50万㎡，是集购物、教育、休闲、娱乐、餐饮、生活于一体的一站式综合体大城，未来建成后，将以全时段、全业态消费综合体填补河源体验式消费空白。

从行业经验来看，商业综合体难做，需要多方的综合能力，比如资金、运营、专业团队，但一旦做成功，品牌效应数倍放大，能为企业贡献源源不断的现金流。可为外来房企深耕大湾区破除两大痛点。

莫老爷整体梳理了一下中骏深圳区域这些年的项目，还发现一个有趣的现象，就是中骏跟其他开发商不太一样，一般开发商嫌做旧改太麻烦，做综合体太占资金，但中骏却默默地都在做，推进过程中，稳扎稳打，一步步把规模破了50亿，还不声不响地吃进400万平土储！

一个媒体同行跟莫老爷说，这些年开发商赚惯了快钱大钱已经看不上慢钱小钱了。中骏员工却对莫老爷说，中骏做地产还是制造业的标准，制造业的心态，稳健永远在中骏是第一位的。

（来源：莫老爷）