买房为啥不灵啦？家庭资产配置已离不开TA

从去年开始，葩姐常常听到的一个话题是，房价正被摁死，还想着像过去十几年那样通过买房，个人资产就能蹭蹭蹭上涨的时代，真的已经一去不复返了。

这种理念，正在从专业的金融领域，快速渗透到普通老百姓的投资理财资产配置中去。房住不炒是时代的大方向，房子的金融投资属性正在快速褪去。

数据说话，我们先来看看今年以来大类资产的表现：

截至八月末，代表股市表现的沪深300指数涨幅为26.2%；代表债市表现的10年期国债利率从3.23%降至3.06%，折算成年化收益率约为5.8%。

从投资者回报来看，今年国内资产表现最好的是黄金类资产，涨幅达到23%；其次是股票基金的16.2%和债券基金的3.93%。如果持有银行理财，按照4%左右的年化收益率，目前的绝对回报约为2.7%，而持有货币基金的年化收益率为2.3%，折合绝对回报率为1.5%。

反观一直在躺赢的房地产，据海通证券，诸葛找房网数据显示，今年7月份全国百城二手房挂牌均价同比仅上涨1.7%，国信达数据显示7月份全国337个地级以上城市二手房挂牌价同比仅上涨1.5%。

近一两年来，“房主不炒”其实已经逐渐深入人心，但是不买房子，买什么，这是很多老百姓无法回避的问题。

再上一张图，看看中美日印四国金融资产占家庭总财富的比例。

可以看到，从2000年至今，四国金融资产占家庭总财富比例未曾改变，从高到底分别为美国、日本、中国和印度。

到2018年，这一比例大致是美国72%、日本61.5%、中国38%和印度9%。中国刚刚超过美国的二分之一。

这并不是说中国人就应该一股脑儿都把钱投到金融市场中去。但是这样国别的横向对比，能为大家判断大趋势大方向时，提供一个很好的参考和启发。

那么接下来大家的问题肯定是，那为什么过去十年，明显是房子很赚钱，而股票不赚钱？

我们需要知道，资产的价值有两种属性，一种是资产的内在价值，也就是资产本身所创造的价值；还有一种是资产的交易价格，也就是市场愿意给资产支付的价格，而这个价格在短期内不一定与资产的内在价值有关，而是反映了市场的供需关系，或者说是市场的特殊偏好。

市场为什么选择了房子呢？

首先要明确的背景是，货币超发。

2007年至2018年，中国广义货币M2年平均增速为15%，货币增速远超同期12%的GDP名义增速。这个阶段股市的业绩每年增长11%，但是大家对“高收益低风险”的房产显然更为青睐，15%—20%大致是这个阶段买房的回报率。

市场的特殊偏好使得房子越来越贵，股票越来越便宜。

这一偏好背后更深层次的原因是，房地产带动着一整个产业链上下游的广泛发展。

从建房开始的钢铁、水泥、煤炭、化工，再到建材、家电、装修、物业，然后到零售和其他服务业，都抱着房地产这条大腿，充分释放效率，完成了经济发展的任务。

但是历史发展到新阶段，这种模式债务过高、产能过剩、库存高企的问题逐渐暴露，它对实体经济的挤压效应也显现出来，这条路走不通了。

于是乎，过去几年，我们发现了两个变化：

货币增速大幅下降。截至19年7月，中国广义货币M2增速已经降至8.1%，仅为此前十年均值水平的一半左右。

另一方面，大力发展更直接、更有效的金融市场。好的公司，好的技术，创新的商业模式，就理应获得更多资本的投票，从而具有更好的估值。

那么新时代里，我们投资者能做的，有这么几点：

1、合理化自己的投资收益预期。我们面临的环境不外乎：

1）常年经济高增长一去不返。

2）金融去杠杆轰轰烈烈。

3）外部不确定因素将长期存在。

动辄躺赢的两位数投资收益已经和我们Say bye, 根据自己的风险偏好投资到合适的大类资产中，让自己的投资预期合理化变得至关重要。

2、分散，分散，做好资产配置。

3、加大金融资产配置，从认知到行动。

参考：

《股债双牛成大赢家 为何今年买房不灵了？》姜超

《告别房子，金融资产才是国家未来》秦小明