经典！实话实说：错过半4，再想买深圳湾太难了

最近传闻半岛城邦4期有保留单位发售

只需要交3%的佣金，就可以原价选房

很多人兴奋了，趋之若鹜

结果第二天开发商发公告：没有的事，和我无关

看到半4这么火，今天淘哥带大家回顾下当初淘哥的点评：

这一篇是2019年淘哥经典回顾的第3篇

发布时间是2019年4月份

当时半4的争议很多，网络上的声音都是不值得买、太贵了

包括很多大V，小V

有些观点，拿出计算机，拿出excel表格，

按得啪啪响，核动力计算器都要按出烟了，

得出结论是：不能买，要亏钱。

......

方向错了，再多努力也是白费

如果按计算机就能预知楼市大势，数学系的早就是首富了。

当初，淘哥站出来力挺半四，评论还有很多不看好的

过两年，半四能卖的时候，再让这些朋友们谈谈感想。

其实，当初淘哥强烈看好半三时，这帮人也是同样看空的。

淘哥对市场的预判虽然非常精准

但是你永远叫不醒一个装睡的人。

如果你不想睡了，不想被一些伪专业的观点蒙蔽

如果你想在深圳买房，买好房，分享深圳成长

欢迎加入淘哥小密圈

年费2388，春节后提价到2888

这里面有过去两年多淘哥对市场不间断的观察、预测

看完之后，楼市小白都能变高手

而且有微信群，1000名高手交流，持续进步

不错过一个重大机遇

实话实说：错过半4，再想买深圳湾太难了

昨晚，半岛城邦4期（以下简称半4）的预售证终于刷出来了，和此前剧透的一样，均价11.6万带装修，户型建面88、102、113、117、135平米。

据统计，本次备案房源位于四期BCD座，共599套房源，全部为住宅产品，户型建面约87-137㎡，均价约11.6万/㎡（含装修费），单价区间在9-14.5万/㎡，总价在784-1958万/套。

项目在4月11日已启动诚意登记，200万元登记金，4月22号公证摇号，23日开盘。

半4是网红盘，一直是市场热点，与一些犹豫不决的观点不同，淘哥旗帜鲜明的认为，半4是一个即适合自住，亦适合投资的优良标的，其价值源自其稀缺性，亦源自于其精心打造的产品气质。

从时机上说。下半年房价大概率上行。从区域说，错过半4，以后你再想买深圳湾是难上加难：既没有新盘，更没有中小户型，你只能花更高价格，更高税费佣金买二手房，而且深圳湾越来越多人自住，二手可选余地很少。

1、均价稀缺

均价11.6万带高品质高品味的装修，这个价格明显低于二手房价，有套利空间。

2、单价稀缺，

均价具有极大的欺骗性，别看均价是11.6万，其实仔细研究发现，9-11万之间有大量房源可选。这个价格买深圳湾一线近海单位，还带有高品质高品位的装修，明显低于二手房，不可能再有了。

3、一线近海稀缺。整个深圳湾今年只有两个楼盘，半4和海境界2期，一线近海的就只有半4，惟一一个，你没有其它选择。

4、产品稀缺。这种产品稀缺即是基于其中小户型、低门槛，整体设计、装修所营造的氛围，更重要的是一种年轻精英人群的生活方式。

5、龙头稀缺，深圳湾真正的龙头是恒二和半岛，所谓龙头一定是交投两旺，市场关注度高，话题多。龙头有龙头溢价，涨的快、涨幅大，强者恒强，冷盘永远跑不过龙头，买股买房，都应该买龙头。

NO. 1｜均价11.6万带装修

到底是便宜还是贵？

首先，半4此次均价11.6万，还带装修，这个价格到底是贵还是便宜。

我们先来看看深圳湾的二手，上周淘哥提到过，淘哥一直在密切关注深圳湾的二手成交状况，春节后明显回暖，量价齐涨，目前龙头恒裕滨城二期，二手房价已经抵达22万，而悦府也差不多。

中原地产公布的真实成交记录，华润深圳湾悦府，362平的成交价8100万，单价22.32万一平米。

再看看恒二、半岛城邦等楼盘价格

（来源：今日头条号“BOSS找房”）

如上图，悦府基本是20-23万，恒二是19-23万。太古城14-17万，62平的小两房卖到了930万，单价15万。

（来源：今日头条号“BOSS找房”）

半三小户型是11.5-13万，大户型14-17万。双玺是12.5-16万。红树西岸12.8-14万。

这样一对比，结论就出来了：

悦府20-23万

恒二19-23万

太古城14-17万

半三小户型11.5-13万，大户型14-17万

双玺12.5-16万

红树西岸12.8-14万

......

半4的均价是11.6万，带装修（淘哥看了4次样板房，觉得这次的装修是三高：高品质高品味高格调），明显低于二手房价。

而且与二手房相比，还不需要高昂的税费和佣金，现在在深圳湾随便买套房，中间费用都去到百万级。

NO. 2｜均价具有极大欺骗性

9-11万买深圳湾，你还想干什么？

再来看这张表，有的朋友会说，半三的小户型价格也才11.5-13万，感觉和半4差不多，我为何不选半三的二手房呢？

淘哥觉得有几点理由。

1、二手房税费高。

2、二手房可选余地小。

3、有些人有新房情节。

4、二手房有交易风险。

4、最关键的，半三二手房价格其实远高于半4，这一点下面淘哥详细分析一下。

其实，均价有时具有极大的欺骗性，会掩盖很多重大的机会。半4此次均价11.6万带装修，很多人单看均价来分析价格，洋洋洒洒写了几千字，其实还是研究的不够深入。

均价会掩饰真相：淘哥和巴菲特两个的平均财富，超过这个世界百分之99.9999......的人，但这不妨碍淘哥还是得996为大家码字。

这个错误，和看深圳均价来分析房价是一样的：2016年以来，深圳整体房价均价一直在5.4-5.5万左右徘徊，但是有的房子卖20多万，有的房子只卖2万多，有的房子这几年涨了50%，有的房子还跌价了——均价不能告诉你这些。

仔细看半4这次的定价，能发现单价跨度很大，在9-14.5万之间。翻开价格表可发现，其实有大量11万以下的房源可选。

为何定价跨度大？原因在于，作为一个一线近海楼盘，有不少单位是海景房，有些高楼层海景极佳，类似这样的产品目前在二手市场可能已经到了15-18万的价格，新房定价自然也会有高溢价，这次定价13-14万的大多是这些单位。

另外有些单位如端头位置，因为户型、采光、朝向、位置、景观俱佳，定价也会高一些。

越是具有稀缺资源、稀缺地段的楼盘，开发商往往优先保障稀缺单位的价值，因此这些海景单位、端头单位定价就会高一些，于此同时，由于政府限价，均价必须平衡在11.6万，所以必须搭配不少低于11万的单位，最后价差就会拉得比较大。

在淘哥看来，这种限价背景下高跨度的定价体系，其实给了购房者捡漏的机会：在9-11万多的区间，大家有不少景观、朝向、楼层、户型都不错的房源可选——这个价格，是远远低于半三目前二手房小户型11.5-13万的价格的。

而11.6万以上的稀缺单位，由于稀缺性，在二手市场溢价和流动性都不错。目前半三的大户型，海景单位价格去到了15-18万左右。半4的新房定价也有明显套利空间。

淘哥认为，9-11万，还带高品质高品位的装修，能在深圳湾一线临海选到半岛这样一个大盘，这个机会不会再有了。

其实，淘哥认为，因为半三本身入伙不久，目前还处于一个洗盘期，等早期的投资客都被洗出去后，半三价格还有继续上行空间。这样将更凸显半4的性价比。

NO. 3｜关于收益率的两种算法

360万能赚1200万吗？

前两天，淘哥所在的某个群内，对半4也有过讨论，有朋友想不清楚，为何半4那么火，他认为，半四如果未来涨到20万，年化利润也才4%。

而淘哥认为这种算法有几个问题，对房价很乐观，对收益却太保守：1、价格选高了。2、没有算杠杆。

如果真如这位朋友所言，未来几年真能到20万，那么现在10万多买入，选一套1200多万的户型，首付360万，房价到20万后能卖2400万，赚1200万，除去贷款成本依然大赚。

淘哥认为，如果真能这样，已经是一笔非常美妙的投资。谁又敢保证其它投资途径现在投入360万，几年后能赚1200万呢？

难道是股市吗？你敢几百万重仓股市，并且放大杠杆吗？虽然今年春节后股市上涨凌厉，但是最近又开始回落，很多股票跌幅巨大。股市不确定性太强，一旦放杠杆的风险极大，即使牛市也可能因为杠杆而血本无归。

NO. 4｜88平米794万起

深圳湾一房早过了1000万

其实很多人没有看明白的一点是，在深圳湾区域，虽然有太古城这个综合体，但是缺乏高品质的街区性商业的，欢乐海岸、华润城的成功，某种程度上正在于引入了新一代的商业模式：街区商业，也极大促进了周边物业的增值。半岛的前瞻性的理念和品味已经得到证明，半4前面几十个盒子，又有近海的得天独厚优势，未来能孕育出怎样精彩的商业，很值得期待。

淘哥最后讲一点，关于半4这次88平米的一房一厅户型，到底值不值得买的问题。花1000万买个一房值得吗。淘哥分析一下：

1、首先，88平米的户型，不是普遍1000万，事实上，最低只有784万，大部分单位应该是在800多-900多万。

2、目前深圳湾的一房，早就超过一千万了。如下图，淘哥了解到的市场信息：

目前在深圳湾，这种高品质的一房一厅户型，有两个特点：高租金、高单价：

从租金水平看，基本能租金1.6到2.4万：

W公馆88平米的月租金是1.6-2万元

悦府105平米的，放租是2.3-2.4万元

从价格水平看，无论新房还是二手，都早已经突破1000万。

悦府开盘105㎡一房9.77-14.7万/㎡，均价11.48万，单价超过1000万。当时165㎡两房9.38-15.47万/㎡，均价10.68万，比一房的均价还便宜。目前中原、链家、Q房均无小户型二手挂牌及成交，仅中原成交一套362.8平，成交价8100万，单价22.3万/㎡

不过，W公馆88平米去年6月曾经成交一套，总价1260万，单价高达14.3万。

3、最低总价784万计算，如果3成首付，门槛价是235.2万首付。如果按照900万计算，三成是270万，这其实在整个深圳湾是极低的门槛价了，

想想看，目前宝能太古城60多平米的小户型，市场价格是930-950万左右。

4、尤其是半4还带高品质、高品位的装修。这个装修是包含在房价内，意味着不需要另外一次性付款，这也降低了门槛。

同等品质的装修，自己装可能要大几十万。事实上，自己很难装出同样水平，因为著名的设计公司并不会做散客单，一般的设计师又达不到效果。在装修材料和家私家电选择上，散客价更是远远高于开发商统一采购价格。

由于篇幅所限。关于半4这一批单位选哪个户型好？尤其是88平米的一房一厅值不值得买，未来可能的机会在哪里？这里面有一个极其重要的观点，淘哥下一篇文章为大家揭晓。

文杰淘楼小密圈

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修

淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有863位资深投资者。