这种楼盘开盘去化8成？！深圳楼市真的该吃退烧药了

隐约记得今年7月份有中介打来电话，推售汇智百盛家园，在聊天中了解到项目的区位和交通后也就能大致判断出，这个盘甚至不值得一看，当时预测“开盘即凉凉”。

然而在上周四笔者却惨遭打脸，松岗汇智百盛家园，12月26日开盘，开盘当天就卖了8成，上周末实地踩盘时108㎡及以下户型已经售罄，只剩少量127㎡可买。

看来时代真的变了，深圳人已经到了饥不择食的地步了。为什么地铁、规划、配套、产品都不占优势的项目可以卖得这么火，这应该是最近深圳楼市升温的连锁反应导致的。

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低调的松岗片区

汇智百盛家园，位于宝安区松岗街道，相比于近期大热的光明区，前海自贸区，沙井片区，松岗片区显得默默无闻，一直以来不为人所熟知。

汇智百盛家园

究其原因，是片区内可开发大片土地较少，农民房厂房密集分布，旧改项目入市周期又比较长，整个片区的商品房项目屈指可数，而除去年底开盘的汇智百盛家园，从2017-2019三年时间里，松岗片区的新入市项目只有三个，分别是满京华云著、联投东方华府和松河瑞园。

三年仅三个新盘入市，新盘少导致曝光度不够，所以松岗片区一直默默无闻。

从区位上看，松岗片区位于深圳的西北处，东部与光明区老城区公明街道相接，南部与沙井和新桥相连，北部为燕罗片区，是2016年底从松岗划出去的一个街道，西北部与东莞市长安镇接壤，松岗片区被称为“穗莞深轴线的关键节点”，深圳的“西北门户”。

尴尬的是，松岗片区虽与沙井、光明为邻，但却没有沙井、福永的人口和经济，也没有类似光明科学城这种级别的规划，而且无论是沙井的会展新城还是光明的科学城，对松岗片区的辐射能力都微乎其微。

光明科学城，去年4月才落户光明，今年1月才正式开工建设，这个百年工程虽然值得期待，但却是一个非常漫长的过程。光明区短期以凤凰街道、光明街道为发展核心，科学城位于新湖街道，老城区公明街道承载功能为居住、娱乐、休闲，紧邻公明的松岗想受到光明科学城的辐射谈何容易？

沙井会展新城，位于沙井滨海区域，规划布局了“三城一港”，包括国际会展城、海洋新城、会展田园城和综合港区。值得注意的是，国际会展中心是展示平台，做短期的展示交流，可以提升城市形象，带来流动性消费，但不会像金融科技这些产业形成强大的自生力。

如果把沙井分为滨海片区和内陆片区，滨海片区是填海造出来的一大片处女地，未来的发展潜力发展速度是非常快的，而沙井内陆片区有密集的农民房分布，片区的升值比较依赖旧改的推进。我们能够想象，沙井自己内陆片区的发展尚且自顾不暇，又怎么会有能力辐射松岗片区呢？

因此，当我听到汇智百盛家园的案场销售，对我输出“双城夹心”（汇智百盛夹在科学城和会展新城中间）的价值点时，我只能默默苦笑，科学城的规划开启了光明房价的上升通道，会展新城的规划开启了沙井房价的上升通道，这都是规划未成而房价先行，会严重遏制区域对人才和企业的吸引力，而远不在两城辐射范围的汇智百盛简直就是在“碰瓷儿”。

松岗旧改分布

松岗片区有它自己的发展潜力，它的真正价值点是地铁11号线和即将开通的地铁6号线，以及分布于地铁沿线、主干道沿线的大量旧改项目，买房投资也切忌好高骛远。

地铁6号线

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松岗为什么热销？

松岗虽然一直颇为低调，但其房价上涨却一点不含糊，近5年来持续攀升。

2014年，松岗二手房均价仅1.6万，在2015年普涨和2016年地铁11号线开通的催化下，松岗两年实现“两级跳”，从1.6万跳涨到3.2万，而2016-2018年松岗房价在3-4万之间上下徘徊，在2019年突破4万，部分房源突破5万单价。

松岗的房价为什么涨势良好，有两点原因，一是地铁11号线，二是商品房稀缺。

地铁11号线是一条由福田经过宝安机场至碧头的快速线，也是国内首条时速120公里的地铁，建成后从松岗到机场只需约26分钟，到宝安约39分钟，到福田中心约58分钟。

11号线将西部偏远地带与深圳中心的空间距离大大缩短，是松岗房价上涨的主要因素之一。

另一个因素则是松岗的商品房非常稀缺，大部分都是农民房，居住环境舒适的高尚社区比较少。

从购房人群的角度分析，我们不排除有一部分刚需会选择在松岗置业，但作为农民房密布的松岗，其房价的主要推手还是松岗的原住民，这里有多少栋农民房，就有多少个土豪在收租，有些原住民有几栋农民房，每个月收租几十万，他们普遍无负债、现金充足、缺乏投资渠道、且对舒适的生活环境极为向往，如果“老家”有新盘入市，当然会选择随便买几套。

当下的松岗片区，有三个颇具代表性的标杆楼盘：

1、联投东方华府

联投东方是东方村的旧城改造项目，位于松岗东方片区，东方大道与松岗大道交汇处。项目共有三期，最早一期于2014年推出，总建筑面积100多万平方米，是集大型商业、商务公寓、酒店、写字楼及住宅于一体的大型综合体项目。

联投东方park，是松岗片区内的第一家购物中心，填补了松岗无购物中心的空白，提升了整个片区的商业业态档次，百线影院、沃尔玛、万豪酒店都已签约入驻，极大的提升了人气。

周边还配有天虹、佳话、星港城、集信商圈，附近有松岗中学，松岗二小等学校。

2、满京华云著

满京华云著，前身是沙浦工业区，整个项目打造成为集艺术mall、住宅、主题酒店、甲级商务、国际艺术小镇、国际会展、创意文化产业等多元业态于一体的都会综合体，在整个松岗片区来看，满京华云著显得超前和标新立异，档次较高，但目前入住率一般。

3、中海西岸华府

如果说前两个项目，一个代表人气——片区首个购物中心，一个代表情怀——片区首个艺展中心，那么中海西岸华府就是松岗非常适合居住的居家大盘。

中海西岸华府占地14万平方米，建筑面积36万平方米，商业面积近2万平方米，共3000多户，是中海地产进驻深圳宝安的首个住宅房地产项目。

小区距离松岗实验学校只需要过一个红绿灯，孩子上学非常方便，而且松岗实验学校未来的发展非常好，3-5年有望超越松岗中学。项目距离松岗地铁站约880米，在关外是可以接受距离。

我们再反观汇智百盛家园这个项目，项目位于松岗大道与楼岗大道交汇处东南侧，占地约1.4万㎡，建面约6.7万㎡，由A\B\C三座30-32层的高层住宅（A座主要分配给回迁户）及商业街组成。

项目临街，体量较小，周边以农民房、电子厂、汽修厂为主，距离最近的地铁站6号线薯田埔站约2公里，主推建面88㎡-93㎡-108㎡-127㎡的2-3房，均价4.25万/平方米。

无论是体量，配套，产品，环境，地铁……都无法和上面的3个楼盘相比，汇智百盛家园产品定位为刚需和改善，但小户型去化率较高，多是投资者购买，大户型改善产品反而感兴趣者不多，说明大家还是抱着投资为目的，买来自住的人不多。

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深圳楼市真的该吃退烧药了

松岗能热销，还有一个主要因素，就是推出的时间节点太好了。

从818示范区到前海扩容，从双11豪宅新政到公寓取消只租不售，环环相扣的利好持续提高深圳热度，光明区连续3个楼盘日光，令抢不到房的人开始变得焦虑不安，而汇智百盛家园的年底开盘，在“双城夹心”的适度包装下，仿佛给了这些人一个合理的宣泄口，当天开盘去化8成。

试想，如果汇智百盛家园赶在8月之前，或11月之前开盘，相信都不会有这么好的销量。当我们将目光从西部移到东部时，却发现龙岗宝荷片区3.2万起的新房（京基御景半山），开盘去化仅2成，这就是目前东西部的差距。

深圳楼市真的该吃退烧药了，购房者不要人云亦云，大家都在抢的东西不一定是好的，群众的眼睛并不都是雪亮的，最好搞清自己的需求和产品的特性，然后对号入座。