太稀缺了！100多万人，20多家上市企业，竟只有1栋甲级写字楼…

​著名经济学家薛兆丰教授讲过两个故事：

我读博士学位的时候，在美国一个不算很好的大学，后来我到排前十名的西北大学去读博士后，觉得最大的区别是什么呢？

我去西北大学头两个礼拜，就把我认识敬佩而且还活着的经济学家，都见了一遍。

是那里的人，接触的人不一样，那里的机会也会不一样。

我们常说土地稀缺，其实你坐过飞机就会知道，下面都是土地。

为什么很多城市要填海？填海的那些城市也有的是土地，为什么要在那里填，稀缺的不是土地，稀缺的是位置。

薛教授的经济学理论跟淘房君听说的投资故事不谋而合：

故事一

45的张先生住在棕榈堡，在沙井电子城做电子贸易八年多，手上攒了一些资金，去年用弟弟的名额在万科星城买了住宅。

今年行情好，周边房子都涨了一波。张先生也看好万科星城的品牌和区域价值，考虑到未来公司发展情况，就再购买了一套建面133㎡的写字楼。

同时，张先生的邻居见张先生的投资已经有了回报，也跟着买了一套写字楼。

故事二

50岁的白先生一家三口都住在松岗，公司也在松岗，前段时间卖了一套住宅，手里有400万左右的资金闲置。

在购买了一套万科星城的公寓后，还想买两套写字楼作为投资，最近打算将公司搬到沙井，未来投资和自用两不误。

白先生倾向于买两套建面95平米的，可以拥有两个产权证，且当资金紧缺时还可以卖掉一套过渡，自持一套。

地产投资的逻辑就是，要想获得更高回报，就需要通过不断的挪动、置换资产，直至找到位置最好，潜力最大的那块。

万科星城作为从去年持续火热到今年的西部红盘，其价值正是被购房者集体看好。

沙井现状：

老破旧厂房改办公

企业办公“没面子”

淘房志多次强调，投资区域我们看好沙井。

沙井历来都是工业重镇，宝安日报报道沙井拥有工业企业4300余家，其中亿元以上产值企业167家，十亿以上企业18家，上市企业20家。

早在2010年，政府就提出要把沙井打造成深圳西部城市的次中心，成为高新技术产业、现代化制造业的现代服务型制造业基地。

经过近10年发展，中亚、赛格、德普、益华等电子商城在此集聚，沙井俨然成为重要电子集散交易市场之一，比肩“华强北”。

荣光之下，皆有暗影。淘房君在踩盘中发现，与沙井住宅市场风光不同，写字楼市场严重供应不足，大部分都是90年代的旧厂房改造而来，甚至还没有一栋甲级写字楼。

沙井某科技园实拍

千禧年后才出现了一些高层写字楼，环境也更整洁了，但配套仍然跟不上。

沙井某产业园实拍

在沙井做了8年电子贸易的张先生感叹：

我们做企业的最讲究面子，这么多年我们一直用旧厂房改造的办公楼，有外地客户第一次来参观，就惊讶“环境这么差！跟印象中的深圳完全不一样！”

沙井某办公楼

因为给客户的第一印象不大好，后面花了很多精力才达成合作。在这个看脸的社会，企业也看脸，我差点损失近千万元的单。

公司一直想换个更好的办公环境，但整个沙井100多万人，周边几百个工业区，就没出现过福田中心区那样的甲级写字楼。

沙井承接南山企业外溢

与东莞融合，前店后厂是必然趋势

在整个粤港澳大湾区，“空港新城”“会展新城”“海洋新城”三大规划集中落定的在同一区域是绝无仅有的，沙井正好是核心位置。

在粤港澳大湾区及“空港新城”规划中，沙井都是“广深科技走廊”的关键节点，往西可以联合东莞、广州，往东融入大前海，直达南山。

在这条科技带上的沙井，其产业结构是80%的都是电子产业，在深圳发展战略性新兴产业实施方案的重点发展片区中，沙井将以集成电路打造国际知名战略性产业集群。

来源：深圳政府在线

淘房志认为，这些原来是南山科技园的产业优势，现在沙井也有，并且还有一些独特之处。

1

从历史看，沙井将沿袭南山发展路径，又承接南山发展外溢。

南山科技园的发展模式是全深圳产业升级的模板。南山一些企业正将研发，财务，总部都将在深圳，而将占地更大的生产部门移向土地更便宜的地方。

沙井同样有科技基因和电子产业基础，从先天条件和后天政策上，都是最能承接南山企业的外溢需求。

2

从大局观上看，深圳东莞进行融合，前店后厂，企业效率更高。

沙井靠近东莞，东莞拥有强大制造业基础和相对便宜的土地，可以更好承接企业的生产扩张需求。

深圳和东莞交通通达，近期穗莞深城际轨道开通，且在沙井设站，缩短了深圳西部和整个珠江西岸城市距离，拉近三城距离，未来地铁链接之后，这个距离还会缩减。

穗莞深城深圳段站点

这些南山外溢的企业和沙井本地企业，受土地成本制约的发展难题，都在沙井这块广深科技带重要节点被解决。

沙井迎来更新热潮

未来西部产业基地将盛启

沙井土地增值的另一个重要推手，是城市更新的大力开动。

根据深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划，宝安是未来5年深圳城市更新的大户，其中沙井街道旧改项目高达22个，城市更新面积超过300万平，占宝安旧改面积的40%。

图表：中原大咖

9月中旬，新桥东片区工改项目启动，这是全市首个平方公里级“工改工”城市更新项目，也是截至目前最大的“工改工”项目。

图源：滨海宝安

完成更新后的新桥东片区将打造成新桥智创城，释放数百万平方米量级的产业空间，布局一批高新技术企业和优质大型企业。

城市更新对片区价值带来的影响非常巨大：

1、带来更好的城市环境，促进区域格局面貌重塑。

2、带来更好的服务，学校、医院、文体设施等水平迈上新台阶。

3、地段升值促使房价升值，吸引中高收入阶层前去置业。

深圳旧改标杆华润大冲就是旧改成功的例子。改造前大冲村存在配套不足、土地综合利用价值低、环境脏乱差等问题。

旧改后的大冲可谓“脱胎换骨”，一跃成为了国际化、现代化、特色化的商业商务中心及居住社区，万象天地也成了深圳地标之一。

更新后的大冲

沙井的旧改项目不止是新桥东片区，总体量更是远超大冲旧改：

沙井海岸城

规划建设面积达70万㎡。该项目原为万丰南山工业区及万丈埔工业区片区更新单元，建成后将是深圳西未来最大的综合体。

项目规划建设为集住宅，商业，产业研发等多种业态为一体的产业综合体。

万丰社区大钟岗及大洋田片区城市更新项目

项目拆除范围占地约32万㎡，建成面积约113万㎡。将打造满足工业、新型产业、居住、商业、教育、生态等功能于一体的城市副中心。

上星工业区旧改/万科星城

项目占地约18.7万㎡。住宅建面约35万平米，商务公寓建面约8万平米。

金蚝小镇

项目规划用地范围约300万㎡，定位为深圳西部城市级中心，宝安文化之魂的人文节点，“国际会展文旅中心”的核心空间载体，将打造深圳文旅融合发展的全新范式。

未来，这些旧改都将为沙井赋予新的能量，培育更多龙头企业，提升区域的地位和竞争力，成为深圳西部最重要的产业基地及中心城区。

万科星城革新西部商务时代

企业主抢夺区域升级头啖汤

科技企业的入驻，人才的流入，旧改对片区的重塑，都将对沙井这个本来就有100多万人口，工业发达的片区带来新的爆发点。

高力国际也认为，科技企业的持续较高增长率，将不断推动写字楼需求，而深圳向西发展，甲级写字楼重心西移也将随之深化。

万科星城即将推出的甲级写字楼，汇聚会展新城、空港新城、海洋新城多重红利，就是企业布局沙井，搭乘深圳发展“西风”的最佳承接者。

万科星城效果图

万科星城是集办公、商业、住宅、公寓、教育、文体等多元业态于一体的近百万级综合大城，除了满足沙井人的居住需求，未来还将满足办公需求。

万科星城将推出的甲级写字楼建面约90㎡~1878㎡，打造企业全周期甲级商务集群。

亮点1：三种独特类型产品，满足企业不同需求

总建面约10万㎡的商务办公楼，涵盖总部独栋、甲级写字楼、创意办公三种不同类型的办公产品，满足企业不同周期的办公需求。

效果图

企业独栋——作为大企业的总部基地和城市会客厅，彰显身份地位；

甲级办公——企业发展到一定阶段后，高端大气的外在门面利于提升企业整体形象；

创意办公——作为中小企业发展的基地。

亮点2：全场景生态公园，绿色商务城市名片

打造24H开放生态公园，融合广场/园林/空中跑道（规划中）/泳池等不同层次空间，构建城市与公园融合的新一代城市文体中心。（过街连廊/天桥尚在规划中，是否建成、何时建成以政府规划为准。）

效果图

亮点3：灵活资产配置，优质物业投资

红本物业可进行抵押贷款，资产变现能力更强；投资和自用兼顾，业主可灵活使用；企业上市资产评估的重要组成。

亮点4：甲级商务形象，甲级办公品质

参考国际甲级办公标准打造产品品质，能满足沙井企业对高端办公环境的需求，对企业招揽高科技人才和进行商务合作，都更有说服力。

效果图

亮点5：万科商务实力钜献，专业企服品质保障

万科连续第三年入选“世界品牌500强”，强大的品牌背书能力，万科物业将为企业提供专业化服务。

随着政策利好兑现以及配套的完善，沙井势必会迎来财富爆发的机会！在这个核心中央商务区，未来甲级写字楼必一房难求。

最后提醒，万科星城将重磅推出甲级写字楼，同时，建面约30㎡/56㎡的公寓正全城热销！

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