开发商

华润置地（深圳）有限公司

规划配套

从交通层面来看，相信深圳人没有人不知道深圳湾体育中心春茧的吧？直接上个图好了，一图顶千字。随着城市中心的西移，10年前中心在罗湖、今天中心在福田，未来福田前海双中心的格局下，深圳湾轴线刚好就在双中心之间。

从商业与教育等配套情况来看，周边学校都为外国语旗下名校，南山外国语学校科苑分校和南山第二外国语学校，两所学校都排在深圳名校之列，特别是南山第二外国语2013年中考录取182人，八大录取比率39.01%排名全市第四位，无论学区划分在哪，教学质量都是非常优质的。

目前悦府一期配置的是深圳湾学位

另外周边海岸城、保利文化广场等商业体量已经达到31万㎡，加上后海总部基地万象汇、鹏润达商业广场等商业项目约120万㎡体量，周边2公里大型商业体量超过150万㎡，因此可以看出深圳湾悦府的所在地段的教育资源和商业价值毋庸置疑是能够支撑其豪宅定位的。

从资源上看，对人文、自然等独特资源的占有，独一无二方能凸显价值，深圳湾本身自然资源就是项目最大的资源卖点，享受独一无二的头排深圳湾景观资源。另外从周边紧邻的深圳湾体育中心来看，文体资源非常丰富，如今在深圳体育中心内各种文艺演出自不必说，从场馆商家来看，击剑、壁球、网球、游泳各种项目都有，且场馆设施运营维护很好。

深圳湾体育中心也是目前深圳少数实现盈利的体育场馆之一。

并且悦府在深圳城市核心位置还能享受到大沙河高尔夫、深圳湾滨海长廊的自然景观。在南中国也就只有在深圳湾能够享受到如此丰富的自然人文资源了。

深圳湾体育中心方向景观

深圳湾方向景观

项目解析

基础信息

项目名称：深圳湾·悦府北区

项目位置：深圳市南山区科苑路与滨海大道交汇处东南侧

开 发 商：华润置地（深圳）发展有限公司

总 占 地：约1.48万㎡

总 建 面：约11.16万㎡

容 积 率：7.54

总 户 数：386户

停 车 位：672个

车位比：1:1.74

装修标准：精装

交楼时间：2017年底

深圳湾体育中心大门进去顺车道右转就是项目所在地

悦府二期效果图

项目详情

下面进入正题，华润深圳湾整个项目由南北两区组成，南区主要为以办公为主的华润总部大厦（春笋）、华润万家大厦、商业万象汇、酒店、高端商务公寓和两栋住宅组成。悦府位于北区为纯住宅项目，项目共两栋组成，占地1.48万㎡总建面11.6万㎡，体量并不算大。

南北两区之间被海德三道分割开。

项目内情况：

项目由1栋与2栋两栋超高层住宅楼组成，其中1栋共52层175米，2栋51层172米，均为板式结构， 3梯2户设计，面积段在249-364㎡，共6个户型

具体分布情况如下：

项目周边情况

项目紧邻深圳湾体育中心室外网球

项目价值点

目前市面上太多伪豪宅，只要户型大一点，大家都宣称自己为豪宅。那么悦府作为一个豪宅，必须至少在地段、资源上做到独一无二的占有，才能达到豪宅的标准。举个例子，就像奢侈品，独一无二方显尊贵。

一般来说资质平庸的地段是不足以承载豪宅的价值的，那么首先来看一下地段，项目所处位置位于后海总部基地范围内，首先后海总部基地定位为，以金融、商务办公、商业服务、公共设施为主的现代化的具有滨海环境气息的城市区域中心区。后海总部基地用地面积2.3平方公里，规划总建面约400万㎡，其中办公空间约280万㎡，商业空间约120万㎡，且多数项目土地出让时规定拿地企业必须持有15年后方能出售，因此大多数项目均为自用兼出租，并不对外分散出售。通过企业自持将有效保证物业运营和维护情况。

据粗略统计，目前后海总部基地共有21块土地成功出让并施工建设，建筑面积约289万㎡，占后海总部基地总建面的72.25%，其中包括阿里中心、天虹总部大厦、中铁南方总部大厦和航天科技大厦在内的项目已经入伙阶段，目前整个后海一半的写字楼已经投入使用，发展已经进入发展的高峰期。

另外补充一点，目前在后海总部基地范围内，主要以商业和办公用地为主，纯住宅用地偏少，在售的居住型项目仅有深圳湾壹号的商务公寓，而后续悦府南区也仅有2栋住宅，其余以高端商务公寓为主，因此首付三成的住宅项目在后海总部基地范围内比较稀缺，且相对首付五成，最长仅能贷款十年的商务公寓相比，杠杆效率还是比较高的！因此老牛认为光凭可以首付3成的购买条件在后海总部基地核心区里，就是一个很大的卖点。

下图为悦府一期363平现场拍照

深圳湾悦府汇聚了湾区最好的自然景观资源、最好的商业配套资源和优质的文化体育资源，后海从填海开始至今大约20年的时间里，一步一步从一片滩涂到如今繁华的后海，就是为最终实现后海总部基地的高价值，而悦府作为后海总部基地唯一的纯住宅用地，在后海即将进入价值巅峰时推出，享尽了后海最优质的资源，深圳湾上的明珠确实实至名归！