深圳住宅租金连续两月回升 回报率继续下滑至1.63%

大量新增供应入市，已成为近两年来深圳写字楼市场的常态。随着购物中心的落成与陆续开业，深圳的零售物业供应增加明显。目前，深圳的购物中心呈现比较明显的特征——分布于地铁沿线的区域购物中心日渐增多。新增供应主要集中于人流密集的商务区或成熟居住区，这使得市场在承受供应压力的情况下，主要指标仍然具有相对较为平稳的表现。

全市租金连续两月回升

根据深圳中原研究中心监测显示，租金方面4月全市住宅租金71.6元/平·月，环比下降0.37%，租金回报率继续下滑至1.63%。

仅福田、宝安、龙华三区租金上涨

从租金水平看，福田租金水平全市最高，为109.5元/平；南山租金紧随其后，达到102.9元/平。从各区租金变化幅度来看，仅福田、宝安、龙华三区租金上涨。其中，宝安租金65.5元/平，环比上升0.26%；盐田租金下滑最为明显，环比下滑0.99%。

零售物业2019年新增供应约54万㎡

今年一季度，深圳无新增优质零售物业项目入市，全市优质零售物业市场总存量仍为约424.4万平方米。

就单个项目来看，预计今年有五个优质零售物业入市，共计体量约54万平方米。而至2023年，预计深圳将有16个项目约224.4万平方米新增供应入市，主要集中在核心商圈。

综合来看，深圳的零售物业市场正朝着多中心，多商圈的趋势发展，非核心商圈的存量占比逐年提高。截至2019年第一季度，核心商圈与非核心商圈的存量占比分别为 62.3%和37.7%。其中，福田、南山和龙华的子市场存量分别以119万平米、101.8万平米和65.4万平米位列前三位。

总体空置率略上升

今年一季度，受购物中心品牌调整影响，部分铺位租约到期且未有新品牌入驻，全市空置率环比小幅上升0.3个百分点至4.2%。在子市场空置率方面，福田以8.2%的空置率在子市场中达到最高，环比和同比分别上升0.5个百分点和1个百分点。

作为最早发展起来的罗湖区的市场空置率为0，环比和同比分别持平和下降0.3个百分点。罗湖历来是全市的商业中心。统计数据显示，2018年罗湖的社会消费品零售总额突破1300亿元，位居全市第二; 2018年批发和零售业增加值404.7亿元，分行业来看，成为出金融行业之外的增加值第二大行业。

据了解，在零售行业需求方面，深圳优质零售物业市场的租赁需求主要来源于中高端护肤品及化妆品、儿童及母婴用品、体育及户外、个人护理以及健身房等业态。

随着大湾区的逐渐融合发展，海内外零售品牌对深圳优质零售物业市场兴趣增加，租赁需求也将保持较好水平。预计未来五年内，空置率将维持较低水平，受新增供应小高峰的影响，2020年的空置率将小幅攀升。

零售物业租金及回报率双升

今年一季度，美联物业（深圳）二手商铺蓝筹价格指数为177.80，录得样本均价为153102元/㎡，持续小幅上升。同期美联物业二手商铺租金指数为152.81，录得样本的平均租金为1103元/㎡，呈现稳步上升趋势。

二手商铺蓝筹租金及价格指数走势

一季度，整体回报率走势稳步缓慢攀升，达到8.65%，预计二季度二手商铺蓝筹价格与租金走势将保持缓慢上涨趋势。

二手商铺蓝筹租金回报率

目前，深圳一线商圈吸纳能力逐渐趋于饱和，诸多商业综合体均在调整业态，同时高昂的租金，也促使部分商家逐渐外溢，并带动了二三线商圈的快速崛起。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，预计一线商圈租金短期内仍将保持小幅上升趋势，二三线商圈租金则持续位于快速上涨通道。

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