我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，请问小白 普通人第一套房应该怎么买?

回答：这段时间接触的咨询和问题，相对更加小白，往往是第一次接触买房，对于这件人生的头等大事，大多数人毫无头绪，凭感情用事。所以讲一讲这个话题，尽可能直白。

怎么买？先说结论：

1.尽一切可能凑到更多首付；

2.打好看房的底子，必须选增值潜力大的房产；

3.尽可能贷款贷足。

因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。最重要的，是房产拥有杠杆。

只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益；从12%一年，变成36%一年。没有任何一个投资产品，具备36%的稳定收益。

工资，是现金流，是赚钱的手段。现金，是生产工具，而不是生活资料 买房少贷款，才是风险更大的选择。一元钱的冗余现金，10年后就只剩下1块钱的真实价值。而你的现金流，也会受到更沉重的压力。

第一套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回第一套好房。

上班挣的工资，大概率是永远也凑不上首付，越往后，这个现象就会越明显。买房的钱不是攒出来的，全靠融资和借出来的。

一步错，步步错。

提问：房姐你好， 第二次问， CEO盘是否有跌价风险 ， 因为溢价都溢完了， 长期看是否还能上涨?绍兴镜湖板块， 因为主要是自住， 但也怕买了就跌。。。谢谢

回答：CEO盘属于牛市才卖得出价值的盘

自住不用考虑太多涨跌，自己开心就好。

从投资角度看，在2017年317连续十几个政策之后，楼市美好的外表被扒干净，利空情绪占据绝对力量。导致的就是就是，存在溢价的，大部分都会逐步回归；而此消彼长，一些被低估的在这个阶段就产生了轮动上涨。

提问：智慧房姐好！重庆年净入50，想卖南滨路珊瑚水岸一线江景房（非自住）两套投资深圳！问

1.卖江景房换深圳刚需房，逻辑是否正确？若正确，如何判断最好的卖出和买入时机？是否等楼下十号线南滨路站明年底开通后再卖出？（出口在小区旁） 2.公司有福利抵款房，在蔡家金科集美嘉悦（6号线曹家湾站旁），单价一万，是否可入？

3.深圳是否优先选择西乡沙井坂田这些没有大涨的近地铁楼盘？近地铁一般指步行多久？优先选择90平刚需三房还是144以内改善四房作为投资标的？（如果卖出前面所说两套可得子弹600左右）

回答：1.珊瑚水岸一线江景其实卖掉比较可惜，现在重庆是淡市，卖不到理想价位，先去深圳淘一淘，明年初出手1套。保留一套，如果子弹不足，可以做抵押融资。

2.优惠价格是套内1万还不错，建面1万就一般了。

3.分析下这几个区域：

西乡：

西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势；

沙井：

大空港新城地处大湾区核心节点，连接深圳前海和广州南沙，必然是深圳市政府重要的战略要地；近日，国际会展中心片区综合规划也进行了公示，面积相当于三分之一个福田；而规划内，住宅用地占比很少，大概率是人才房；更多的居住、配套会落在沙井，沙井是大空港的核心居住区；实际观察来看，也与预期一致，沙井目前的建设力度在全深圳范围内仅次于前海和坪山，海洋产业、海岸城2.0、深圳外国语等等利好都会落地于此，得益于11号线，沙井可以快速地通勤到南山和福田，逐渐吸引了不少小白领们的目光；

因此，沙井除了未来本地产业带来的需求，还能承载南山外溢的需求，随着沙井未来3-5年翻天覆地的变化，投资潜力巨大，能都跑赢大势，全深圳看可能只输光明中心（随着光明中心关注度的提高，房价上涨了不少，目前沙井和光明中心不相伯仲）；

坂田：

坂田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，毗邻福田和龙华中心；得益于万科等品牌物业的优良管理，坂田虽然房子不新，但保养的不错，价格不贵，是福田上班族的性价比之选；中长期能略微跑赢大势；然而，坂田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡，目前来看视乎需求还没有松动，现在不一定是坂田最佳的买入时间；

之前我们没有推荐沙井，是因为有更好的产品，如果核心板块再涨下去，下一步会考虑推荐沙井片区；

深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。地铁盘通常指距离地铁1公里之内。优先考虑刚需小三房，购买力充足。

提问：房姐好，问下如果找人代持（非亲朋好友），有啥办法或流程可以规避风险吗？避免他偷偷卖出啥的?

回答：代持是一个增加房票好办法，但又有风险。如何解决呢。感谢感谢

1.抵押证

2.委托公证书

3.保留文书签字，多人见证

4.录像

5.人品考察，代持人老婆不能太贪

详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册 如何完美规避所有风险》

提问：房姐你好，我在汉阳有一套商贷放，手里有子弹140W。准备在老家襄阳买一套房，投资加改善父母居住。选上了蓝光铭江半岛，3号楼江景楼层，你们觉得如何？值得投资不？还是说选择在武汉投资要更好些？目前已婚，蓝光这套想首付和贷款都低一些，怎样才能做成首套？

回答：你好，襄阳不是TOP20大城市，人口越多越可能被武汉吸的越厉害，谨慎。湖北省唯一能投资的城市只有武汉。再加上襄阳价格已经不便宜了，未来下跌风险可能进一步加剧。纯自住可以买一套CEO，投资就算了。

降低首付，做成首套有3种方案，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，我在深圳罗湖区看中了一套罗岭外国语小学学区房，学位已经被使用，正在读一年级，房子比市价低25万，学位要5年后才能使用。这样的房子是否可以入手？

回答：户主本身符合户籍政策的，没有理由强制迁出。如果你已经知晓了户口不能迁出，还要和他签约，就意味着你同意接受户口不迁出，对方也不算违约。或者约定什么时间迁出，违约再交违约金，理论上总有一个金额足够让对方迁出。

一个户口押金30万，多一个5万，可以约定几年内迁出，不迁出按照每年5万逾期费用。不迁出会影响到你下家接盘的价格。

另外你是为了投资还是学区？投资一般不建议买罗湖，谨慎。为了学区自用可以入手。

提问：亲爱的房姐，最近有打算融资买中粮光谷祥云的想法。你感觉可以吗？未来光谷东以及人口会发展起来吗？

回答：中粮价格还不错 我对新区一直保持谨慎态度，不过目前武汉的众多新区中，光谷东是地位最高，规划最好的。笔直的路网，大片的可开发土地，与传统主城区一条直线快速连通，15公里距离刚刚好合适，政府搬入。是完美的新区样板。

但是未来会发展成什么样还要看光谷东的产业 商业 配套和人口导入情况，目前光谷东单价破1.7就不建议入手了，短期内还会站岗。

提问：您好，本人男，31岁，外资投行工作，刚从北京调来香港办公室，年收入约130W，香港房价高达20-30万一平方米，对于永居未满的未婚年轻人来说该如何平衡买房及婚姻、事业等一系列压力？谢谢您！

回答：一般来说，竞争都是同龄人的竞争，一路坚忍延迟享受，可以让自己胜过99%的同龄人，每一代人有每一代人的大国红利，1%的塔尖人群自然获得社会的奖赏，车房、社会地位不是问题不用焦虑。

想要在1%中胜出，跨越年龄段的胜出，迈入1%的1%，都是识人高手。

提问：房姐，感觉郑万铁路修起来以后，郑州还有发展潜力，是么？个人感觉郑州贫富差距很大

回答：郑州基本面很好，人口基数大的优势毋庸置疑，在本省是毫不动摇的首位吸引度，本省中产和富豪都会想到郑州买房，再加上每年惊人的在校小学生数量，人、财兼备，总体来说具备很好的楼价支撑力。在郑州的话，如果选择到投资优质的区域，其实获利并不比其他强二线差。本土优势是应当好好利用的。

提问：房姐，北京老公房好在哪里呢？长远就只能等拆迁么

回答：好在有非常强的居住价值。

下楼就有菜场超市饭馆理发店，走几步就到地铁、商场、写字楼。城市效率的极大体现，总价却又低的离谱。内环内老公房2房比远郊新盘2房或迷你3房的总价还低。交易税费低得媲美新房。

这世上永远不缺喜爱住在市中心的人。

提问：房姐，怎么能保证不遇上凶宅？

回答：首先大家要清楚，凶宅在市场中的占比是极低的，正常买房很少能遇到，而且目前绝大多数的中介公司，都会第一时间告诉你这件事。所以不需要有太多的担心。

第二，从经纪人方面入手。如果真的遇到了那种有问题的经纪人，第一时间不告诉你，故意瞒你很长时间，那么可以肯定的是，这种经纪人在做事做人方面都有问题，你能感觉出来，遇上这种经纪人干脆拉黑就完了。经纪人靠谱不靠谱，这个并不难看出来，那些喜欢耍滑条的经纪人，说话没边没谱的经纪人，尽量就别接触了，买房肯定是不能找他们买的。

第三，如果一套凶宅，业主想隐瞒，以正常房子的名义去卖，那么业主肯定是比较心虚的。一般不敢往大中介去挂，都是通过小中介去交易。当然，我说的所谓大中介公司，一般就是绿中介。绿中介算是最有保障的一个，如果事前不知道是凶宅，买完之后，绿中介是可以全额赔付的。如果在小中介那里看到了一套房子，大中介没有，这个一定要留心。

第四，凶宅通常情况下，都会比正常商品房价格低，而且低很多。所以如果大家遇到了一套价格明显低的房子，那你要做的就是要问清楚这套房子价格低的原因，没有无缘无故的低价。

提问：以孩子名义买房长持十五年 预算220万以内，目前看了1汉阳滨江电建 三房120 单价一万九；2万科汉口传奇三房 不满二精装 单价两万到两万二 ；3盛世江城三房单价一万八九 不满二毛坯 ；4白沙洲江边四房；5光谷东？感觉光谷东连个路都没有… 或者买两套低价位置的？我看了后湖 感觉后湖很破，汉口人都瞧不上，以后出手都难跟南湖一样！光谷东和光谷割裂距离大！我认识的光谷东上班的人都不愿意住光谷东 全部回市区住！说污染严重！白沙洲又是溶洞地质 各几年就有塌陷新闻 还死过工人！四新不看好 不喜欢汉阳 江景特殊 但是汉阳的江景这十年也没有发展 汉口人武昌人瞧不上汉阳！纠结中

回答：你先想清楚自己到底是要投资还是自住？经常会听到很多刚入行的多军朋友说，投资新兴区域还很荒凉，问了本地人都说根本不会到那里去买房。看到这个提问时，很多人就会放弃，就会用“本地人都不会去”挡住了自己的钱途，最终错失一次次的投资机会。

职业多军面对这样的问题时，就会眼睛一亮，机会来了，眼前就是布局的最好机会，而那些总看本地人布局出手才出手的人往往就是接盘侠。因为决定房价涨跌的，根本不是本地人，而是有远见的外地人。

因为多军清楚的知道，房产投资就是捕捉那些会涨价的房产，而会涨价的房产就是周边配套设施会不断有增量的房产，而配套设施的增量就是从要啥没啥过度到要啥有啥的转化过程。也就是说，房价上涨的本质就是房子周边的配套设施不断增加，而只有城市新区才会有这种增量的大概率机会，而城市老区基本都是成熟区域，没有了增加配套的可能。

本地人基本都是居住在老城区喜欢恋旧，对原有的基本恋恋不舍，哪怕再破的地方自己喜欢了也不愿意离开。对于城市新区基本看不上，也不相信新区真的能够崛起，因为在本地人来说，原来的才是最好的，习惯的就是最适合的。

决定房价的，是看有没有越来越多的人愿意买，买的人越来越多，房价就会上涨，而城市新区由于有不断增加的全新配套，而外地基本不看老城区新城区，只要哪里便宜哪里的配套越来越好，就会买哪里，这样，新城区往往成为外地人的的首选。

这些新城区由于外地人的不断涌入，又有足够多的地方承接城市新功能，配套设施就会越来越完善，带来的最大变化就是房价的大幅上涨。当城市新区的房价大涨后，标志着配套设施也开始完善，于是本地人才开始接受这些新区，这个时候前期的投资者可能就会开始卖出，接盘侠就是刚刚看清城市新区机会的后来者。

北京房价这些年涨幅非常高，可是推高北京房价的根本就不是北京人，而是那些来北京打拼的外地人中成就者。北京周边更是基本外地人购买，本地人很少去周边置业，而涨幅最高的恰恰就是北京的周边。而当北京周边房价涨高以后，北京本地人才开始纷纷到周边置业。而这些人就是接盘侠。

提问：房姐，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！

回答：知识星球内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

提问：房姐，你好。大学生落户武汉，手上子弹180想在武昌区买个90-100平二手次新毛坯房，最好在地铁口方便，房姐有推荐？目前短期自己住几年，希望楼盘好点绿化好点吧，以后嫁人就卖掉或者放着投资也可以。请问我这算刚需房？在光谷生活五年，之前看过关山保利和融科天域觉得离地铁口太远，其他都挺好的，房子也比较新都是大的品牌物业绿化还不错，人口流量大未来出手也方便，别的区域不太熟无从下手，请问武昌区洪山区江岸区还有这种类似的楼盘没有？

回答：你好，子弹180，其实更建议买深圳，sfsd用在武汉可惜了。深圳航母，再加上武汉的小仓位保驾护航，是最好的资产配置。如果只考虑武汉，建议入手2套，用你的刚需资格抢网红倒挂新盘，二套资格淘二手笋。留足2年月供即可。

武汉回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

追问：房姐，还有一点忘记说了，准备180是全款，不想贷款给自己太多压力。楼盘的价格最高我也只能接受2万左右一平，最好价格在1.8-2.2万一平这个区间。

回答：买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。简单说郭嘉没钱了就使劲印钞，货币超发导致通货膨胀，我们每个人都是受害者。不要短视，钱也是有价格的，10年前的100万和现在的100万价值完全不同。我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。

提问：上月因手机遗失 有几天没用手机 正好遇上信用卡还款忘记了 导致一千多块的逾期 这个对买房有影响吗 可不可以消除 该怎么操作呢？

回答：可以，信用卡逾期消除具体操作方案，详见知识星球内部分享。

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