重磅！深圳产业用地提容增效破题，有望增加1.6亿平方米空间

读创/深圳商报记者 江南鸾

产业是城市发展的重要基石，土地资源是支撑产业发展的最重要载体。在我市新增建设用地空间资源紧张的条件下，如何让存量的产业用地提容增效显得尤为紧迫。5月16日，深圳市出台了《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（以下简称《管理规定》），从适用范围、实施路径、地价标准、审批机制等方面对产业用地容积调整相关事项进行了规定，为产业用地提容增效破题。“全市符合该政策规定的产业用地约88平方公里，如全部按此政策实施，可在不新增加1平方米建设用地情况下，增加1.6亿平方米产业空间。”5月20日，深圳市规划和自然资源局党组成员、副局长王策飞指出，《管理规定》可以说是我市产业空间再造、产能再扩大、实体经济再发展的重大举措。

1.符合政策产业用地约88平方公里

在我市已出让产业用地利用效率并不高，在节约集约利用方面有较大的提升空间，且新增建设用地空间资源紧张的背景下，《管理规定》出台一系列措施，鼓励提升产业用地容积率，增加产业空间。

《管理规定》尽可能地将所有存量产业用地纳入了提容增效范围。《管理规定》将所有已出让产业用地全部纳入可申请范围，但招拍挂出让用地、城市更新项目用地、土地整备置换用地要求全部建成并完成规划验收满两年。此外，在土地用途方面，该政策适用范围包括工业用地、物流仓储用地等产业用地；同时，因规划调整而导致产业用地之间相互转换提高容积的也可参照政策执行。

王策飞介绍，据初步分析，全市符合该政策规定的产业用地约88平方公里，理论上如全部按此政策实施，可在不新增加1平方米建设用地情况下，增加1.6亿平方米产业空间，可以说这是我市产业空间再造、产能再扩大、实体经济再发展的重大举措。

2.丰富产业用地容积调整的实施路径

《管理规定》明确，产业用地容积调整的，可通过以下途径建设: 一是利用已批未建产业用地进行建设，以及部分建成、已建成产业用地利用剩余空地进行建设；二是对现有厂房及配套建(构)筑物进行扩建、改建；三是拆除部分或全部建(构)筑物后建设；四是综合运用上述手段。

对此，王策飞指出，为更好支撑实体经济发展，充分满足不同产业、不同主体、不同用地差别化的建设需求，进一步支持已批未建用地提容增建、已建用地因产业转型升级而开展的加改扩及拆除重建，《管理规定》提出产业用地容积及容积率调整可通过新建、改建、拆建及三种方式组合的路径实施，这就给予了土地使用权人更多的选择。

值得一提的是，《管理规定》要求，容积调整不得改变不拆除且已完成规划验收或已办理不动产登记的建(构)筑物用途。 在原有建(构)筑物结构主体上进行扩建、改建的，需保证原有建(构)筑物主体的结构、质量和消防安全。 建(构)筑物拆除应以栋为基本单元，且不影响剩余建(构)筑物结构和质量安全。

3.审批时间预计压缩至2-3个月

王策飞介绍，《管理规定》在办理程序上，能简则简，让市场主体充分享受到“放管服”改革的红利。

《管理规定》明确，为提高产业用地容积及容积率调整工作效率，提高企业积极性，《管理规定》结合“强区放权”的改革趋势，大力精简程序、优化流程，审批时间预计由原来的6-12个月压缩为2-3个月。

4.防止产业空心化和房地产化倾向

对于产业导向，《管理规定》给予了明晰。《管理规定》要求，产业用地容积及容积率调整应严格产业准入门槛，由产业部门负责对产业发展计划等进行审查，并严格要求产业用地提高容积及容积率后增加的建筑面积用于产业发展。

此外，产业用地容积及容积率调整需产业部门出具意见并签订《产业发展监管协议》，并严格按照《产业发展监管协议》的约定开发利用，监管协议中也需要明确约定租赁面积比例、租金标准、租赁对象及违约处置措施。

王策飞表示，该项规定强化产业准入、产权限制和后期监管，确保增加的建筑面积用于产业项目，并防止产业空心化和房地产化倾向，将让各项优惠措施实实在在落在实体经济发展上来。

与此同时，《管理规定》在提容增效的同时，优先保障公共利益。《管理规定》提出，优先无偿移交规划确定的公共利益用地，并以新增建筑面积的15%为核算基准贡献一定面积的建筑物，充分保障了公共利益的实现和公共项目落地。

5.充分调动市场主体和企业家的积极性

在用地成本上，《管理规定》明确普通工业用地经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房及相应辅助设施（物业用房、配电用房）不计收地价；无偿移交政府的建筑面积产权归政府、不计收地价；符合我市产业发展导向的,适用产业发展导向修正系数，产业发展的用地成本显著降低。

王策飞表示，该项规定通过免除普通工业用地地价，享受产业发展导向系数，提升对市场主体的吸引力。《管理规定》是我市推出的能实实在在惠及企业发展、将各项优惠政策落到实处的重大利好政策。目前，深圳市规划和自然资源局以及各区管理局已经做好相关准备工作，有提容需求、盼望已久的企业单位可抓紧按规定向管理局提出申请。

深圳市多彩科技集团物业发展总部副总经理、基建办主任曹友鹏告诉记者，其所在企业于2004年拿地，2007年全部建成，当时容积率为1.5。“得知新政策出台，我们已在准备相关材料递交提容增建申请，有望容积率达到3.5-4.0。”曹友鹏表示，政策解决了企业发展难题，有助于企业提升产能，为产业升级转型、实体经济快速发展作出贡献。

深圳金华汉针神科技有限公司副总经理张力指出，其所在企业的产业用地是2010年拿到的，当时容积率也是为1.5。如今，原来的厂房规模已经不能满足企业发展的需求。随着《管理规定》发布，原来的产业空间可以扩容至一倍，将极大为企业增效。