房企拿地分布不均,国企优势明显

（来源：丁祖昱评楼市）

下半年以来，土地市场一直保持低位运行，溢价率持续回落，流拍率上升，整体处于“底线未降，预期下行”的态势。

从数据来看，1-11月销售百强房新增货值为8.4万亿，环比涨幅较上月微涨6%。在这其中，销售TOP10房企新增货值占43%，较上月上升2个百分点，TOP50房企占据了百强新增货值的83%。

值得一提的是前11月已有27家企业进入新增货值千亿阵营，13家企业新增货值突破2000亿，其中碧桂园、融创、万科新增货值均突破5000亿元。

由此看来，房企投资拿地，与销售格局一致，呈资源高度集中格局。

3成企业近两月尚未拿地

在经历了3、4、5月的土地窗口期后，企业策略随市场行情波动不断变化，当前房企的策略主要聚焦“促销售、抓回款”，因此在拿地决策上，延续了今年以来谨慎的态势。前十一月拿地销售比仅为0.36，与2017年的高峰相比相距甚远，比2018年也小幅下降。

若从操盘金额TOP50房企下半年单月投资强度来看，四季度房企的投资力度有明显的下滑，始终维持低位运行，11月在部分国企、央企的“抬轿”下则稍有回升。

此外，新增货值百强中有超过3成企业尚未拿地也足以见得当前房企的谨慎态度。

近两月国企表现积极

但随着价格回落以及年末供地潮，部分房企也开始在优质城市寻找机会。

从单月拿地金额来看，国企、央企表现强势，万科、中海、绿地、华润等名列前茅，拿地金额均超过100亿元，且拿地销售比均高于0.4，大于行业平均。若同下半年月均拿地金额相比，中海、招商等涨幅超过20%。

在土地市场转凉之际，国企、央企融资成本低的先天优势明显，投资拿地的底气足、脚步快、拿地策略更灵活。如11月深圳出让的5宗地最后均由国企拿下。

行业进入加速洗牌期

目前部分城市土地市场处于“预期下行，底线未降”的状态，在土地调控限价措施严厉，以及起拍价并未明显下调之下，部分公开市场拿地盈利空间小，甚至不盈利，部分房企转向收并购等其他方式来控制项目收益。

根据不完全统计，1-11月典型企业收并购、协议土地出让的幅数占比达到12%，一部分是融创、绿地、龙湖、世茂等规模房企通过收并购补充优质资产，另一部分是区域深耕的企业如建业、佳兆业等，凭借地缘优势以较低的楼板价在深耕城市积极补充货值。此外一些地方性企业如嘉福、电建等也在积极通过并购寻求规模的扩张和增长。

总体而言，在融资政策收紧的大背景下，部分小房企生存困境进一步凸显，行业加速洗牌，未来“大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃大鱼”局面会更加明显。然而，无论市场市场怎么变，规模房企的优势都不会改变。

回归二线战略进入“平台期”

从11月百强房企拿地分布情况来看，一、二线城市共占42%，三四线城市成交比例较全年有所上调，企业回归二线城市的战略进入阶段性的平台期。

区域分布上来看，中西部占比近4成，长三角、珠三角也是投资重点地带，环渤海城市群成交占比相对较低。

整体来看，当前市场走势和企业拿地态度“双向分化”，市场热度高的城市在供地上将持续调控，市场走低城市则有可能刺激房企拿地。

考虑到年末各房企仍以销售回款为重，谨慎态度不会发生逆转，但对于优质城市的优质地块，有能力的房企可以在下一波窗口期到来之前“捡漏”。