新盘日光秒光！深圳楼市又火了：二手房涨价返价，有业主30万定金说不要就不要

综合自丨证券时报·数据宝、每日经济新闻、中国证券报、中新经纬、住房大数据、贝壳数据

临近年末，深圳楼市表现抢眼。豪宅认定标准调整后二手房市场频现反价，成交大增；新房发售重现“日光盘”，市场出现明显的“暖冬”特征。

据据证券时报，有律师就表示，近期就接访了二手房业主业主收取买家30万定金仍毁约不卖的案例。

据中新经纬，经济学家马光远表示，深圳这几年迎来多重利好，房价长期而言，在四个一线城市中是最具向上的潜力的。但房价这次出现2015年那样剧烈波动的可能几乎等于零。

房价数据：一线城市中只有深圳维持涨势

中国社科院发布的一线城市纬房指数显示，近一年来，广州、北京、上海房价相对低迷，2019年1季度房价反弹力度较弱，反弹过后随之先后开始下跌。只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。

一线城市纬房指数监测显示，截至今年10月，广州房价同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微涨0.81%，深圳同比上涨5.58%。

图片来源：住房大数据

从二手房房价上看，贝壳研究院数据显示，

近一年来，广州成为四大一线城市跌幅最大的城市，上海和北京也出现下跌。其中，北京二手房挂牌均价从一年前的64166元跌至61302元，跌幅超4%；

上海从52991元跌至51228元，跌幅超过3%。 而深圳成为二手房挂牌均价唯一上涨的四大一线城市，从61024元上涨至最新的62639元，涨幅近3%。

新盘日光、秒光频现

说起最近深圳的新房市场，“日光盘”频现可谓一大现象。 据数据宝统计：

10月30日，深业中城开盘，2794批客户抢192套房，备案均价13.1万/平，去化率100%；

11月5日，合正置地大厦推出61套住宅，均价约9.26万/㎡，开盘当天售罄；

11月14日，宝中云玺锦庭开盘，均价10.9万/平，去化8成；　　

11月24日晚，龙华金茂府突击开盘，备案均价10.2万/平，到场183组，最终成交161套，首批解筹率88%；　　

11月29日，招商领玺开盘，备案均价10.8万/平，仅用了4.5个小时就全部售完！

11月30日，四盘齐发直接引爆楼市：

龙光玖龙台二期推售750套，均价4.8万/平，加装修费4500元/平，由于是线上开盘，全部“秒光”；

颐湾府推售367套，毛坯均价8.1-13.2万/平，去化率87.74%；　

恒裕珑城推售285套，89平卖得最好，均价约4.1万/平，去化8成；

特发天鹅湖畔推售1388套，主力价格区间：3.5-4.3万/平，当场销售552套，销售额约23.08亿。

据深圳中原研究中心，深圳12月潜在计划入市的项目共16个。

图片来源：深圳中原研究中心

其中位于深圳罗湖区已“沉睡”近10年的茂业德弘天下华府“跑步进场”，由于拥有优质学位，市场关注度高，预计揽金或达百亿元。

二手房涨价、返价现象蔓延

有业主已收取30万定金仍毁约不卖

在新盘快速去化的同时，深圳二手房也出现火热迹象，涨价、返价现象有所蔓延。贝壳数据显示，目前均价最高的是南山区，达9.2万/平，可谓是深圳购买力最强地区，去年到今年的涨幅21.05%；其次是龙华，涨幅17.65%；第三是光明新区，涨幅16.13%。

今年年中，宝安碧海幸福珺湾64平两房，业主392-410万之间报价，现在去到480-490万，首付100多万，几个月时间赚回100万。

国家统计局数据显示，以2015年二手房价做为定基，今年10月份深圳二手房价同比2015年增长58.9%，创历月新高。考虑到2015年以来深圳房价涨势开始启动，上述数据意味着深圳二手房价10月份已再创历史新高。

房地产协会的相关数据，也从一定程度上佐证了二手房价近期创出了历史新高。数据显示，深圳二手房价达到65430元，同比大涨近14%，环比上涨0.1%。

而据媒体报道，豪宅税调整后，南山深圳湾、蛇口有不少业主涨价，半岛那套业主直接上调100万。科苑学里一套98平单位，之前830万可以卖，业主刚刚调价857万还不确定可以签合同，要跟家人商量重新调价。

而笔者进入贝壳找房APP中查询发现，科苑学里的一套98平单位，如今挂牌价已达到885万元，挂牌日期为去年10月26日，朝向为东北。

“各种利好消息频出，店里每天都有成交。很多业主看到市场变好就反价，或者索性撤盘不卖。”在福田景田片区从事房产中介工作的黄经理表示，“之前有很多房源挂了大半年都卖不掉，现在基本上都卖掉了，涨价一二十万，也可以脱手。”

2015年4月之后，深圳房价暴涨后一度爆发业主违约潮，引发买家集体要求强制过户，这是楼市火爆时期的一种“现象”。如今，这种“现象”又再度出现。信荣房地产律师团队首席律师张茂荣表示，最近在众多利好政策刺激下，业主违约现象再度出现，以该团队接访案例来看，就有卖家已收取买家30万定金仍毁约不卖的案例，而且不是个案。

深圳楼市为何火热？

据中国证券报，对于近期深圳楼市的火热行情，分析人士指出，主要有几方面原因：

一是，11月11日，深圳调整“豪宅”认定标准，即容积率在1.0以上，单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，取消豪宅税。对于购房者而言，相当于省下数十万元豪宅税，刺激了购房者的入市意愿。

二是，8月18日，中央发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见，加之年初《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，市场对“双区驱动”的深圳房地产市场期待较大。加之开发商有意抓住火热行情，加速推进新盘入市，供求双方共同用力，推高了深圳的房地产热情。

此外，香港居民来深购房也放开了限制。11月16日，香港特区行政长官林月娥参加粤港澳大湾区建设小组会议后在记者发布会上介绍了16项新措施，其中就有对香港居民放开在大湾区九城购房，子女就学安置等。显然，首当其冲的就是深圳。

但分析人士指出，去杠杆、房住不炒的政策基调没有变化。

梦回2015？

独立经济学家马光远表示，本轮深圳楼市行情的火热，更多是体现在二手房反弹明显，且主要体现在量，价格方面虽然有反弹，但仍然不是很明显。他认为，深圳这几年迎来多重利好，房价长期而言，在4个一线城市中是最具向上的潜力。

深圳楼市目前的情形与2015年启动时有颇多相似之处，更有人认为牛市有望重新来临。不过，马光远表示房价不会再次出现如2015年那样的“暴涨”，毕竟价格仍然在高点。深圳获得空前的政策支持，不可以全部解读为楼市利好，还需要很长时间消化和兑现。深圳取消豪宅税，是为了降低不合理的豪宅线标准，减轻首次购房的刚需家庭在增值税方面的负担，对投资进行严格抑制，整体调控目标（限购限售）没有变。

社科院：始于2015年的房地产景气周期趋于尾声

事实上，相关数据已显示楼市整体转淡趋势。国家统计局消息，10月份70个大中城市中，二手房房价下降的城市达到35个，占到一半。这意味着，10月份房价下跌城市数量已创出55个月新高。

未来全国楼市将怎么走？中国社科院财经战略研究院发布的11月《中国住房市场发展月度分析报告》预计，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。

上述报告指出，始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。本轮房地产景气周期，房价上涨持续时间长，总体涨幅巨大，一二三四线城市轮动特征明显。但自2019年以来，越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列，表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。