广州一手住宅供求均创近5年新低！

　　过去的11月中，在开发商推货节奏持续的情况下，供应大涨，克而瑞数据显示，11月广州一手住宅供应55万平，环比上涨108.2%。成交方面，一手住宅成交面积64.4万平，环比略降0.3%。

　　从全年来看广州楼市的成绩又如何呢？克而瑞数据显示，今年1-11月，广州一手住宅共供应701.4万平米，较去年同期下跌22.8%；共成交776.9万平米，较去年同期下跌2.4%。

　　从供应情况来看，今年1-11月广州一手住宅供应面积创近5年新低。比2017年的供应面积还要再少上十几万平，自6月官方重申严格把控楼市态度后，市场气氛渐趋平淡，加上经济大环境、缺乏楼市利好带动等因素影响，一手住宅预售证的发放速度有所放缓。另一方面，2018年共成交住宅用地（包括纯住宅用地、商住用地）1162万平，其中前三季度仅成交了383万平，土地成交集中在四季度爆发，共成交了779万平，意味着去年有67%的土地无法在今年上市，这也是今年一手住宅供应面积减少的原因之一。

　　从成交情况来看，今年1-11月广州一手住宅成交面积同样排在近5年同期倒数第一，与2016的成交的大年相比，销售面积相差了超500万平！尽管今年还剩下一个月，且最近各种政策频繁发布，以宽松为主。但宽松的幅度并不大，对于市场来说，也很难全面升温，因此今年广州楼市的成交情况相对于过往几年，仍然是比较惨淡的。

　　从供求情况来看，近5年1-11月同期，仅2018年为供过于求，其他4年均为供不应求。而今年前11月同样延续了18年以前供不应求的情况，供应缺口面积为75.5万平米。

　　那么这75.5万平米供应缺口是怎么来的呢？我们一起来看看今年1-11月各月的供求情况：

　　从上图可以看到，今年前11个月广州一手住宅每月的供求情况，仅1月和9月这两个月为供过于求，其他月份均为供不应求。其中供应缺口最大的月份为10月，供应面积26.4万平，成交面积却达64.6万平，缺口达38.2万平。其次为3月份和8月份，也将缺口都各拉开了18万平左右。

　　克而瑞数据显示，9月供应量大大超过了成交量，因此放缓了广州去库存的脚步，整体来看，广州一手住宅去化周期在波动中逐渐变短，10月底去化周期来到12.4个月。

　　今年1-10月广州各月一手住宅存量及去化周期（去化率：12个月）走势如下：

　　从上表可知，2019年的去化周期基本稳定在11-14个月之间，去化周期最高月份为1月时的13.3个月，最低位8月时的11.5个月。8月就像个分水岭，在8月之前，去化周期整体呈下降趋势，尽管在6月有些波折，但趋势不变。8月以后去化周期猛增，从11.5个月到13个月，基本接近年初的水平，到10月份又继续回落，而11月的供求情况仍然是供不应求，可以预见11月去化周期会持续下降。

　　库存量方面，克而瑞数据显示，1月份广州一手库存量为最高点，库存量达1015.3万平，去化周期也长达13.3个月。随后每月一手住宅成交的增加，库存量不断减少，去化周期不断变短，直到8月份，在强大成交量的支持下，广州一手住宅库存量降至2019年前10个月的最低点，库存量仅911.6万平，去化周期降至11.5个月。

　　看了整体情况，那么广州各区的库存情况又是怎么样？

　　克而瑞数据显示，截止至10月底，广州一手住宅库存量已达927.4万平米，共75223套。

　　目前广州一手住宅库存量最少的是越秀区，库存量为7.1万平米，共620套。作为广州中心老城区，库存量一如既往的少；排在第二少的是海珠区，库存量为29.7万平米，共2195套。近年海珠区的供货主力是广纸板块，但如今也卖得差不多了，且全新盘少，所以库存量也是相当紧张；排在第三的则是白云区，库存量为41.8万平米，共3283套。同样是广州中心区，白云区近年的全新项目也不多，供不应求，库存量自然也越来越少。

　　而去化周期较短的则是黄埔区、南沙区和增城区，其去化周期分别为8、9.8、10.1个月。广州东部的黄埔区和增城区近年交通配套逐渐完善，且有多个500强企业进驻，所以一直备受购房者的关注，而南沙区得益于位置，坐享大湾区利好，也备受投资置业者的青睐。

　　广州各区一手住宅，够卖的还是囤了不少货，不够卖还是库存告急！那么已经到了年末了，广州还有什么新货可供选择？

　　注：数据截至12.9

　　据克而瑞不完全统计，截至今日（12.9），12月广州一手住宅共有20个项目拿到预售证，共供应套数2299套，楼盘推新速度加快。这些项目包括的区域有越秀、荔湾、黄埔、白云、南沙、花都和增城，其中以外围区域的项目居多。南沙共有6个项目拿到预售证，而增城有5个项目，花都有4个。

　　数据来源：克而瑞广州区域 南都地产数据智库联盟成员