多空派对这里争议过大，该听谁的？

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深圳成为社会主义先行示范区后，粤港澳大湾区的龙头无疑就是深圳了，而靠近深圳的东莞和惠州都是最先受益的。

东莞本身产业升级非常成功，尤其是华为将终端事业部迁过到松山湖后，带动了一大片产业链，但东莞新房限购，落户相对较麻烦。所以想买临深房，只能考虑不限购的惠州，但惠州一直以来争议都比较大。

看多派觉得深圳房价太贵了，总是会有买不起深圳的刚需外溢，惠州临深片区限价1.4万/㎡，和深圳坪山4万的房价，有着巨大的价差，要知道上海和环沪昆山的价差早已缩小到1万左右，昆山房价已经将近3万，即使是北京和暴跌过的环京燕郊，如今价差也只有2万左右，因此惠州临深片区在限价下，显然是低估的。

看空派认为这里到处都是新房子，供应量大，未来二手房不好转手。而且外地来买房的都是投资客，泡沫大，到时候卖给谁啊？

看似双方说的都有道理，那到底听谁的呢？

我的建议是大家不要争论，空口无凭，包括那些外地的自媒体，要唱空惠州，也麻烦你们来实地走一走，调研一下再说。

要知道当年燕郊兴起的时候，有谁看好过呢？这个离天安门30公里的地方，每天只能排队坐公交车上下班，地铁到今天也没有通，但房价从几千块涨到最高4万块，虽然现在回落到了最低近2万块，但也早已不是白菜价了。

为什么看好惠州？

其实看好惠州不需要太多理由，就因为他挨着深圳，傍了一个超级大款，这个大款富的流油，所以惠州楼市也就有了很多机会。

第一，因为深圳人多地少，1997平方公里，2000+万实际居住人口，1300万常住人口。深圳的存量房只有200万套，住房自有率只有34%。

这么多人没有房子，未来要住房，怎么办呢？

中高收入人群买的起深圳的买深圳，但深圳每年的供给量是多少？

2018年，深圳新房供给量只有35796套，成交是29396套，二手房成交64627套，加起来也只有94023套。当然，还有一部分未来会由政府提供保障房，但保障房的数量也是有限的，远远满足不了深圳人的住房需求。

所以那些既得不到保障房，又买不起深圳商品房的人，又想留在深圳发展，怎么办？他们只能退而求其次，选择临深，没有第二条路可走。

世联行统计数据显示，2018年惠州全市累计成交175991套房子，成交面积1700万平方米，惠州成交面积、成交套数两项数据均居珠三角9城市第一名。

这一点大家可以去项目调研了解，很多外地自媒体只会纸上谈兵，闭着眼睛分析从而得出惠州泡沫大，真是让人哭笑不得。

很多人可能想不明白为什么深圳人口1300万，惠州才483万，深圳每年的成交量比惠州要少那么多。

其实这是由价格和供给两方面决定的结果。

一方面是深圳的价格已经过高了，均价达到五六万，当价格涨到一定高度的时候，有很多人已经买不起深圳的房子了，需求就会外溢，这是城市群发展的必然结果；

另一方面是深圳每年供应的商品房实在是有限，去年新房供给量才35796套，而惠州有20万套，这完全不在一个量级。

当然现在惠州还有很多需求是来自于外地，特别是北方，因为海南的旅游地产价格上涨后，导致购房者将目光转移了，惠州又靠近深圳香港，医疗养老配套设施也更完善，还有很多情况是儿女在深圳工作，父母在惠州养老。

看好惠州的第二个理由是，深圳成为先行示范区后，一定会吸引总部经济来深圳，而深圳的产业升级也会加速，这是一个很现实的问题，因为你要建设国际社会，必然会引进高端人才，结果就是深圳的高收入人群增加了，购买力增强了，房价慢慢被推高了，那些收入增加较慢的，就只能慢慢的往外移。

这个趋势别说是以后，过去这几年就很明显了，之前在深圳办公的很多企业，为了缩减办公成本，人力成本，他们会把公司从深圳的关内搬迁到关外去，搬到郊区，甚至是搬到东莞惠州去，而随之转移的就是需求人群，他们虽然买不起深圳，但是还勉强可以买的起惠州，毕竟惠州房价便宜。

每次我去惠州南站，都能感受到人流如潮，大部分都是从深圳过来的人，因为越来越多的人选择双城生活，就是在深圳工作，在惠州生活。

有朋友告诉我，甚至还有在深圳南山区上班的人，住在惠州，也是因为买不起深圳的房子，就在惠州买个大点的房子，开车上下班，单程至少一个半小时，这还是不堵车的情况下，父母在惠州带孩子上学。

樱桃另有一个湖南的亲戚，以前在我们老家的县城买了套房，但每年只有过年回家住一下，平常都在深圳租房住，因为做外贸又回不去，买不起深圳，怕再过几年连临深也高攀不上，没办法只好在惠州先买套房，也算是这么多年来南漂的一个成绩吧。

城市化进程已经进入到第二阶段，即城市群的发展，目前中国最主要的城市群就是三大，长三角，珠三角，京津冀，再加一个正在发展的重渝城市群，这四大是最有活力的城市群，也是人流资金流最为集中的城市群。

同时，在M2增速走向平稳之后，货币不可能再超发了，以后城市的房价涨跌，取决于人流，资金流，流向哪里多，哪里的房价就会越有空间；哪里流出多，哪里的房价就永无盼头，就像黑龙江鹤岗一样。

一个地方是不是鬼城，有没有发展潜力，我喜欢做了调研后再下结论。

很简单，大家可以去惠州看看一个入伙五年的楼盘入住率能达到多少，这是最简单的衡量指标，如果能达到七成以上，那就算非常优秀了，因为入伙之后要搞装修，还要空置半年。

只要房子有人住那就有希望，当时我去环京也是这么调研的，如果不是限购，环京早就回暖了。

惠州大亚湾西区有个五百万平米的超大神盘，目前的入住率能达到8成以上，而且那个盘暂时还是没有地铁规划的，但因为生活配套还比较方便，且与深圳挨着，到深圳上班方便，所以入住的人非常多。

我去调研的时候，还专门等到晚上回来看了看亮灯率，因为白天数空调外机可能还不一定完全准嘛。

虽然惠阳和大亚湾的供应量一直都很大，白云新城、惠州南站、大亚湾西区的主干道上都是密密麻麻的房子，但这些房子都陆续被市场消化干净了。

每年惠州一两千万平米的成交量，其实换个角度，也说明市场有这么大的需求量！

很多人说，去惠州临深片区发现除了房子就是房子，都没有产业啊，我说根本不需要，它就是一个睡城的定位，要产业干什么，白天在深圳上班，晚上回惠州睡觉，以后只需要有吃喝玩乐的配套就行了，燕郊也没有产业啊，但它现在的入住率，人气不一样很高吗，因为它就是一个名副其实的睡城。

而惠州有产业的地方也不适合你去住，比如石化片区，有污染，又不靠近深圳，你买来干嘛？

还有些人说，新房这么多，以后二手房不好卖啊，我说你得找准地段买啊，又没让你放眼整个惠州去挑房子，惠州那么大，地那么多，当然盖不完啦，但是临深的土地是有限的，白云新城、惠州南站、大亚湾西区、万达商圈这些地方的土地总是有限的吧，卖一块少一块，开发完一个少一个，三年五年开发不完，十年难道还开发不完吗？

大家可以去看看燕郊现在每年还有多少新土地出让？非常好的参考物，因为现在的燕郊就是未来的惠州临深片区。

新房供给减少的时候，就是二手房交易占主导的时候，新房开发完的那天，二手房都不知道涨到什么价了，还轮得到你去抄底吗，现在本来就是长线布局，趁着调控，限价，新房还可以随意挑，有多余投资资金的就可以逆势布局。

布局惠州这样的临深片区，至少我可以安心睡觉，不用担心长期会亏，但现在很多投资，你一旦投进去，就是当猪被杀了。

坦白说，惠州现在的配套确实还不完善，但大家买的是未来，如果你有买房的经验就知道，配套不完善的时候，恰恰也是价值尚未兑现的时期，如果等到地铁、学位、商业这最主要的三大配套都配齐了，房价也就涨的差不多了。

目前惠州临深片区，如果说商业配套最完善，可能要数万达商圈了，我们开车去万达广场吃中饭，想找个停车位真的是找不到，这还不是周末哦，因为这周边的入住率都非常高，也只有这一个商圈最现代化，所以人气是最旺的。

晚上在万达广场吃饭，也还需要排队，人气不要太旺哦。

我认识一个美容院的女孩2012年在这个片区买了壹品国际的一个70多平米两房，当时房价5千左右，总价40多万，2014年装修后对外出租，第一年只租了1600元/月，她说现在可以租到3200元一个月了，这样的投资回报大大超过了她的预期，她都没想到惠州的房租每年也能涨。

交通上，一到晚上，大亚湾也会堵车，龙海二路已经由原来的双向4车道扩展为双向6车道，但由于目前主要依靠汽车通行，从深圳上班回来惠州住的车辆多，所以依然会堵车，这也说明了惠州的人气真的早已不是十年前那个传说中的鬼城了。

虽然目前地铁尚未开通，但未来深圳14号线、16号线通了之后，惠阳距离沙田站不远，大亚湾距离田心站不远，完全可以依靠楼巴或公交车接驳。

而发改委今年也发文，要加快城市群的发展，相信城市之间轨道交通的发展，也会提速，所以我是坚定的看好城市群中，临深城市的发展机会。

背靠深圳这颗大树好乘凉。

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