上个月，深圳人买了1.1万套房

　　多年以后，深圳人回忆起21世纪10年代最后一个11月之时，印象里或许仍然还会存在楼市的身影。

　　在北京、上海、广州楼市万马齐喑之际，人们挥舞着钞票和房票，用真金白银来证明对城市未来的看好。

　　这是一个火热的11月，一如难以入冬的天气一样：日光盘重现，而且是千万豪宅级别；一天5个项目入市，卖了2000多套房；二手市场量价齐升，重回8000套……

　　纵观世界风云，风景这边独好。

　　打新：重新火爆

　　金九银十不算完，深圳还有十一月。 11月深圳楼市的行情，是从10月份的尾巴开始的。 10月30日，深业中城在南山区华侨城洲际大酒店进行线下公证选房。 开盘8小时，192套房源全部售罄，最高单价约19.7万/㎡，总价近50亿。

　　面对均价超过10万/㎡、总价门槛超过千万的豪宅，深圳人民表示压力不大。 啃着汉堡、坐着中巴，土豪们就把买房子这事儿给定了。

　　△深圳楼市开盘史上“最贵”汉堡诞生 据网友爆料，从10月22日下午六点开始认筹到24日下午六点，48小时内深业中城顺利认筹人数接近1000批。 最终，2794个客户选取192套住宅，约等于15人抢一套，中签率6.8%。 500万元的认筹金，光冻结资金就超过了100亿元。

　　为什么这么火呢？ 有人就说了，现在港中旅的二手房单价都到17万/㎡了，香蜜湖最中心的位置，深业中城一手新房才13-14万/㎡，还有好学位，便宜。 打新，重新成为一门好生意。 颐湾府和招商领玺也成了打新的受益者。 这两个位于前海妈湾的豪宅仅一路之隔，备案均价都在10万/㎡出头，面积段120-190㎡范围，总价非常接近，同样卖得非常不错。

　　11月28日，招商领玺开盘，总价1049万元—1878万元，吸引了1306批客户“抢”456套房源，4小时售罄。

　　紧接着，11月30日，颐湾府开盘，单价区间8-13.2万/㎡，总价区间960-2531万/套，卖出323套，去化率近九成，120㎡小户型全部售罄。 不让招商领玺专美于前。

　　一向受到市场强烈关注的龙华金茂府也选择在这个11月入市。 开盘单价设定在9.02万元-14.42万元/㎡，整体均价为10.3万/㎡。 据媒体报道，11月24日龙华金茂府深夜开盘，首期开盘220套，总共卖了161套，去化率达到80.5%。

　　11月14日，位于宝中的云玺锦庭开盘入市，现楼发售。 近2小时，183套房被选走，去化超8成。 其中大户型更受欢迎，基本售罄，剩余少量100㎡2房单位。 不仅仅是“豪宅”，刚需新盘形势同样一片大好。光明的龙光玖龙台二期，推售705套单户建筑面积为96-143平方的住宅，备案均价约4.8万/平（精装修费4500元/平另算），当天认购705套，去化率为100%；

　　龙岗恒裕珑城二期，推售285套单户建筑面积为86-178平方的住宅，备案均价约4.1万/平，当天认购230套，去化率约80%。

　　深圳中原研究中心统计数据说，深圳11月新房住宅成交3196套，环比上涨20.33%，同比上涨61.01%。

　　成交面积则是32.97万平，环比上升23.46%，上升幅度和成交量类似。 分区域来看的话，宝安最多，成交面积为7.80万平，占全市成交的23.66%。 不过这也有备案延迟的因素在。 龙岗和龙华分列第二、第三，成交面积分别为6.93万平和4.60万平。

　　从单个项目来看，宝安区的卓越中寰以294套的成交量夺得深圳11月住宅销售冠军。 其次是佳兆业盐田城市广场和深国际万科和雅轩。 当然，这一排名也有备案延迟的因素在，仅供参考。

　　新房成交旺盛的一个重要原因是，临近年底，开发商或为了冲业绩，或为了加速回款，加大了推售的力度。 从新房数据看，11月全月有22个项目预售超过8000套住宅产品。 新房住宅预售获批面积为83.0万平，环比上升213.10%； 推售面积为81.3万平，环比上升131.02%——全部都翻了一番不止。 有供应才有成交，新房火爆也就不稀奇。 像前海已经9年没有什么像样的住宅产品入市了，颐湾府和招商领玺一开盘就被爆买，也就不稀奇。 在另一方面，新房的火爆，或许是受到二手市场的影响。

　　二手房：速度与激情这个11月，深圳的业主们应该很开心。 在链家上，深圳11月的二手房挂牌均价为6.32万元/㎡，较10月份的6.17万元/㎡上升了约2.43%。

　　别小瞧这一幅度，一套100㎡的房子，大概能多出14万。 之前大家调侃深圳房价均价降就降个几十块钱没啥意义，这一次挂牌均价直接往上走了近1500元/㎡。 值得注意的是，贝壳研究院的数据显示，近一年来，在四大一线城市中，北京、上海、广州的二手房挂牌均价全部呈下探趋势，只有深圳一枝独秀，往上跑。

　　当然，这更多是反映业主心态上的变化。 还是链家的数据，11月，深圳参考均价从10月份5.77万元/㎡上升到5.80万元/㎡，幅度较为平稳。 来自中原的数据则显示，11月全市二手住宅均价为5.55万元/㎡，环比上升1.7%。 分区来看，七区均价均有所上升，南山区均价9.52万元/㎡，环比上升4.1%，涨幅最大，价格也最高。 这就有点像股市里的龙头股，虽然贵，但是涨得最好最持久，强者恒强。 其次是最近利好较多的宝安，升3.5%至6.03万元/㎡。 盐田、龙岗分别升0.2%和0.6%，跑输大市。

　　我们还是来看二手房的成交数量。 一般而言，数量还跑在价格前面，更能透露市场信息。 Q房网最新数据显示，11月，全市二手住宅共过户8013套，仅次于2016年4月的量值。 而2016年4月的8516套过户量，极大可能是为抢在“3·25”政策前成交所致。 可以说，11月的成交量，是三年多来调整周期内的峰值。

　　一手二手加起来，11月份深圳人买了1.1万套房子。

　　分区来看，尖子生还是尖子生。 其中，南山区成交1377套，环比上升23.1%，升幅最大； 宝安成交1985套，继续刷新年内新高，连续四个月成为成交最热区域。 就连盐田，都上升了16.2%至194套，不过有基数较小的因素。 罗湖区成交1200套，环比上升6.3%，升幅最小。

　　最直接的刺激因素，大家都知道了，豪宅标准调整，税减了。 11月11日，深圳迎来“豪宅线”调整，即调整普通住宅标准，宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144㎡以下的普通住宅，取消了原先对成交总价的限制。 对于购房者而言，相当于省下数十万元豪宅税，刺激了购房者的入市意愿。 效果是比较立竿见影的。 据深圳贝壳研究院统计数据，豪宅线调整后的11日、12日两天时间内，全市成交量环比上周末增加57%。 从成交价位区间来看，700万元-800万元的成交量环比上涨550.0%，800万元-1000万元上涨150.0%，600万元-700万元上涨136.4% 具体到各区域市场，龙华区域成交量环比上升257.1%、增幅最大，罗湖、盐田、宝安等区域增幅也都超过70%，而龙岗区域成交上涨12.2%，增幅最小。 但在另一方面，极短时期内降税的利好可能被卖方吃掉了大半。 有了政策撑腰，有些业主腰杆子瞬间硬了。 “减税30万元、涨价80万元”等案例并不稀奇。 有经纪人反映业主帮忙调价，直接涨价50万。

　　据链家网的山语海花园最新挂牌房源显示，就因豪宅线界定标准放宽，二手房立马加价40万、10万！ 15秒之内连续跳涨两次，加价共计50万！

　　图片来源： 链家 从中原的数据看，往上抬的大把，占比达到64%。 涨幅在5%-10%的占比也达到31%。

　　刺激二手市场的另外一个原因可能在于房贷利率略有下行。 此外，临近年底，低位回升、年末修复也是常态。

　　买房策略之我见

　　深圳楼市这么热，应不应该买房，怎么买房，成了一个大难题。 搁谁心里都慌啊，不买的话怕楼市继续涨，辛辛苦苦又白忙，买了的话又怕价格虚高，成了接盘的冤大头。 村长认为，就近期行情来看，一手房如果有限价红利，地段又比较好的话，买了至少不会犯错。 退一万步来看，就算房价反攻倒算，也有一个缓冲垫在那儿。 二手房就要小心一点。 深圳最近政策利好层出不穷，业主们也都会往上抬抬，这个时候就得保持冷静。 比如说大户型的豪宅，别看它挂牌价一下子涨个上百万的，但是它本身流动性就不高，所以涨不涨价的没啥太大意义，买得起依旧买得起，买不起的依旧买不起。 时间长了，成交差，还是得降价。 当然，在买房这一问题的背后，永远是那个问题，那就是深圳房价还能不能涨。 自从2015年以来，深圳房价领涨全国，上涨持续时间长，总体涨幅巨大。 我想15年之前在深圳买了房的，房价翻番都不是啥稀奇事。 短时间来看，深圳楼市逆全国潮流而动一直走牛，好像也不太可能。 虽说深圳新增需求增长幅度较大，库存下降也比较明显，后期均价上涨压力较大，但是从全国范围来看，各大一线城市基本开始了调整，走到了2015年以来的周期底部。 中国社科院财经战略研究院发布的11月《中国住房市场发展月度分析报告》预计，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。 划重点，软着陆。 《报告》还说，自2019年以来，越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列，表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。 大家同呼吸共命运，深圳估计也免不了。 当然长期来看，深圳的人口、经济基本面摆在那儿，还有可以预期的政策扶持，要想看空深圳，那还真不是一件容易的事。

　　系作者：lstt2017