在未来，中国每年十六、七亿平方米的新房竣工时代，一去不复返了。

从国内全局来看，新房在未来的供给将越来越少！

过去全国的造房运动是到哪儿哪儿都有，大到北上广，小到县乡镇，房子犹如雨后春笋，遍地开花。

但现在的格局依旧是一二线的房子不够住，三线以下城市的房子晚上黑瞎灯。

这是上面要操心的事儿，对我们而言，更重要的是，未来的房子怎么投资？

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怎么买？“房价”一直是关注的要点！

房价，只是一个城市“面值”的一层皮毛。她的灵魂深处，是各种产业内生性的蓬勃发展，是各种政治经济文化贸易中心的强大虹吸与自我强化！

如果空有地产之虚，无各种产业“造血”之功能。

那就犹如93年海南房地产的空中楼阁大崩溃！

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投资房产，从全国角度来讲，三年短期内想获得比较高的增值收益，是小概率的事情。

大概率的是：房产投资想好比较不错的收益，至少是一个五年中期持有的事情。

任泽平先生说：房价中期看土地。

但在我们的研究中发现，从中期看，决定房价的应该是两大关键因素，一个是土地，另一个是产业。

这两大因素是如何影响房价的呢？我们买房时又该怎么做，才能获得比较好地收益？

我们就来谈谈这些问题。

1、土地对房价的影响，就是面粉与面包的关系，土地是面粉，面粉贵，那作为面包的房子也就贵，房价也就高。

房产大象在土地与房价的关系研究中，提出一过明确的结论：土地对房价的影响在土地成交后的21个月左右的时间，对房价产生比较明显的影响。也就是说是，某个片区拍了个地王，那在差不多21个月之后，这个片区的房价会受到这个地王项目的入市，拉动整体的房价水平地提升。

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2、产业对房价的影响，第三产业对行业对房价的贡献最大。

以深圳为例来重点分析下。在深圳的第三产业结构中：

那对深圳房价影响最大的是金融、高科技，我们结合产业发展周期，五到六年为一个周期，选取六年的数据进行相关性分析，发现高新技术产业与房价的相关性为0.87，而金融业与房价的关系为0.88，所以也说明了深圳的高新技术产业与金融业对房价的促进具有较大影响。

高位值：金融业高位值工资最高，其次是信息传输、软件和信息技术服务业和房地产业，分别为50902元/月、43426元/月和37309元/月，与上一年排名一致。

中位值：信息传输、软件和信息技术服务业中位值最高，中位值工资为10235元/月.

低位值：最低的行业则是住宿和餐饮业，制造业以及居民服务、租赁和商务服务业，分别为2784元/月、2851元/月、2863元/月。

基于上面的两个结论，深圳房价高，得益于土地有限，金融业和高新技术产业占比大。

房产投资有两点

第一，地王所在片区的价格洼地小区，是你的投资重点考虑对象。现在的低起点，1年9个月后也会水涨船高的。

第二，未来你的接盘侠是谁？是第三产业的高净值人群。锁定这类产业布局的规划在建、初具规模的片区。