深圳的房价可比北京上海便宜

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在深圳房价如此高企的今天，依然有不少人从各地来深圳投资房产。

“深圳的房产比起全国各大一线城市来说还是很有优势的，其中价格就是最首要的原因。”牛浩思成员迷叔如此说道。

Ⅰ

“深圳是被豪宅包围的城市。”

我在：你们说过“深圳是被豪宅包围的城市”，深圳现在的豪宅占深圳总楼市的百分比是多少？

迷叔：深圳的豪宅占比大概去到60%左右，但其实主要这是因为深圳的豪宅线设置过低所造成的，我们现在深圳计算的豪宅线是2014年的豪宅线，可是深圳经过2015年的高强度大涨，现在深圳的豪宅线显然早已不适合市场的需求了。

比如说，2014年，南山的豪宅线是490万，福田的豪宅线是460万，宝安的豪宅线是360万左右。放到现在看，显然是不合时宜的。

我在：豪宅线过低会对楼市产生什么影响？

迷叔：首先，很多住宅被“豪宅化”了，这就会影响这些住宅在二手市场交易的税费问题，本来你2015年前买过来的时候不是豪宅，可当你要脱手的时候，经过2015年的大涨，你就要承担大涨后房子的豪宅税的税费，所以这对刚需人群或者改善型人群来说都是一个很大的负担。

豪宅线过低直接影响了深圳楼市整体的流动性。豪宅线越高的地方，房子的销售情况就越好。

举个例子，你作为一个购房者，你会选择买一个关外550万的，要交豪宅税的房子，还是去买一个中心区，比如说福田益田村，也是550万，但不要交豪宅税的房子？而且福田区还有中心区的优势，所以这时作为购房者，你的选择是显而易见的。

Ⅱ

“限购和限售的影响是同类型的政策，它们只是强度不一样而已。”

我在：你觉得深圳731政策之后，楼市产生了什么变化？限购政策和限售政策的差别是什么？

迷叔：限购政策之后，大家都开始比较理性了，2015年楼市大涨的时候，民众情绪过于高涨，大家都非常迫切地想要买房，感觉这钱拿在手上就亏了。但现在楼市稳定之后，购房者一定要挑到符合自己要求的楼盘他才会再出手。而对于投资来说，现在的楼市进入了比较平稳的时期，民众情绪也趋于理性，但是民众情绪趋于理性，并不代表楼市的投资价值被抹杀了。只是市场中的一些投机需求被挤出去了而已。

限购政策和限售政策的差别在于限购政策出台后，首套房的购房者占比就增加了，不像之前房源一出来就被投资客抢走。

而限售政策强调的是二手房市场，让房子在二手房市场上涨的斜率完全降了下来，把整个二手房市场的流通性都减弱了。

但其实限售和限购的影响是同一类型的，它们之间只是强度不一样而已。

Ⅲ

“北京四环的房子和深圳南山后海的房子是一个价格的！”

我在：你觉得深圳楼市对比于北上广来说，它的优势在哪里？

迷叔：第一，深圳不像北上广这种经历了很长时间发展的城市，深圳是个很年轻的城市，发展速度特别快，某一段时间甚至形成了可以说是“野蛮发展”的情况，造成了深圳是有很多城中村的，整个深圳50%的居住建筑是由城中村承担的，城中村为深圳的城市发展提供了大量的低成本居住需求，可是由于城中村大多是租房，所以深圳的房屋自有率是很低的，举个例子，广州的房屋自有率大概在80%左右，所以广州的居民大多数都有自己的房子，可是深圳的房屋自有率大概是多少呢？只有30%左右，所以深圳大部分人是没有房产的。其次，深圳人口密度实在太大了，统计上看深圳有1800万人口，但深圳的商品房有多少套呢？只有180万套左右，所以深圳居住需求相当高。

第二，深圳的房子其实是有价格上的优势的，我们有一个客户，住在北京，他跟我们说，北京四环的房子，跟我们南山后海的房子是一个价格的，四环的房子是什么概念？大概我们以福田为中心，得去到龙华新区去了，所以北京人来深圳买房子等于说我用四环的价钱，可以买到深圳城市最中心的房子。

所以这就是现在有很多北京，上海的客户来深圳买高档住宅的原因。