我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：新人加入，星球中知识精华文章已全部摆读，感觉言语犀利，风格幽默，内容深刻。赞！坐标武汉，曾经出售过3套房产用于置换，现目前手上有6套住宅，其中3套在武昌二环附近，基本都有地铁和大型商业。1套在汉口三环内古田片，这套投资比较失败，收益率垫底。三套贷款，一套全款。另外A套在武昌二环内，14年房龄楼梯房老破大。B套在父母名下一套青山区二环边的楼梯房房龄大概14年，品质尚可，说是老破小有点勉强，77平无贷款，周边有大型集中商业、明年开通地铁。上述房产，IRR在12%-28%，平均值为20%。请教如下：
1.今年是最好的出手时机。A套现已出手，偿还贷款后，即将净得230子弹，纯投资，看好招商一江璟城、融创御央首府、融创1890、百步亭和谐里、仁恒公园世纪，拟伍选二入手，上述楼盘投资潜力如何？应该选择哪两个楼盘？家庭年收入仅10万，预计月供将达到27K，新房加原房产月供压力较大。家庭负债率从16%提升至25%，预计22年7月后现金流为负。该时间点之后如何处理？
2.未来计划将剩余的B套出售，可获得子弹130，纯投资，考虑购入美林青城二手房一套，88平，单价21000，总价193万。半年内出手，是否合适？
3.另阳逻有2套2010年购入的底商，地段不佳，出租收益每年每套仅3K，长期挂牌出售无人问津，请问如何出手？
4.最近踩盘颇多，个人认为白沙洲价格洼地也已经被填平，远期供应量巨大。光谷片区发展滞后于预期，2-3年内不看好，小米、华为言过其实，如果仔细计算引入的人口和未来住宅供应量之间的关系，很可能得出供过于求的结论。
回答：你好，武汉房产投资，选对板块就成功了一半。很多二线城市在近10年的发展中，一直在鼓励建设新城区，放弃老城区，导致新城和老城的房价差异越来越大。
武汉并不是这样，东南西北的新城都在发展（只是重视程度不同），但是老城也一样没有放弃。所以现在武昌内环单价2.5，光谷关山大道的单价同样是2.5。从你的选筹角度来看，你一定是个武汉土著，环线地段认同感比较强。
那事实情况是怎么呢？
后湖 四新 白沙洲 这几个板块，分别是汉口 汉阳 武昌老城区的延伸板块，客群大部分还是来自武汉本地人，这些被我们称为地缘客户。但是关山大道和光谷东这2个板块不同，除了一部分土著看好之外，大部分都是新武汉人和外地投资客。我们投资房产，买的就是预期。并不怕有泡沫和预期，怕的是泡沫被踩破，预期被实现。当梦想变成现实，房价就真的到顶了。
至于供需平衡的问题，现在并不需要担心，关山大道已经没有地了，光谷东核心板块的住宅产品也会越来越稀缺。除了小米，华为，还有无数不知名的其他企业不断入驻，给板块导流。
白沙洲未来的价格会追平南湖，光谷东的价格会逐渐追平甚至超越关山大道。这中间的差距，就是留给我们的利润空间。
你看的这些盘里面，我比较不推荐仁恒公园世纪，产品与板块的资源错配，买入溢价太多。物业口碑会随时间流逝逐渐走低。剩下的几个楼盘各有优势，跑平大盘问题不大。
阳逻出手建议参考星球内的办法过户，能省不少税费，把卖房科技树用上。
最后，收支规划要提前做好，负债率不要超过50%，开发副业，分割出租增加收益。
提问：房姐您好，您觉得西安有投资价值吗？洋房毛坯和精装高层哪个好？金地风华、碧桂园云顶、中海大成哪个楼盘好？非常感谢！
回答：你好，洋房投资回报率不如高层。 精装高层回报率不如毛坯高层。 金地风华是CEO盘，这几个盘对比，优先碧桂园云顶和中海大成。
提问：新人首问，房姐你好！我是湖北武汉人，情况是现有房：1.去年全款买入恒大御景127平，合同已签还未下来，为此和老公办理了离婚2.老公名下一套80平的育才小学学区房，目前两个孩子上学要用学位，现在住3.汉口北一套65平，价值70万，目前每月可出租1500。另外一元路同兴里老公房一套三十几平，这两套房都在老人名下。问题：1.一元路老公房评为历史建筑一直未拆迁，是买断后卖掉还是直接卖？或者继续持有买断后装修出租？2.资金有限二十几万，老公月入四五千我目前未能上班因为要照顾两个孩子，现在是想买沈阳还款能力差但又不想压力大。老公用过公积金在沈阳买二手算二套吗用我名字怕贷款下不来。还请房租指点迷津，万分感谢
回答：你好，老公房既然没有拆迁预期，升值潜力会很弱，流动性和金融属性都极差，建议卖掉，买断后才能正常交易。 沈阳暂时不支持外地公积金贷款，商贷流水不够可以“包装”，可以考虑入手1-2套二手房，租金抵大部分月供
提问：新人首问，您好房姐，我今年46，出生西安，大学毕业被动选择山东三线城市体制内工作，老大现上高二，老二两岁，现在规划老大上大学后去上海或杭州或广州或深圳，不知道哪个更好更适合，麻烦给个建议去哪个城市好;出国移民看来不行了，但移民一线的梦想一直没变，是否现实？怎么能实现？
回答：你好，移民建议优先一线城市，北上广深。 杭州城市首位度比较低，户口好拿，但是除了互联网行业之外，城市平均收入不如其他几个城市。 深圳的户口最好拿，大专毕业可以直接落户，本科落户还有补助。深圳是创一代天花板最高的中国城市，城市也更年轻且很包容，来了深圳都是深圳人。 北京和上海的户口最难拿，但是含金量最高。不过目前北上都是赶人状态，包容性不如深圳。 能实现移民，最关键是要买房，可以先破限购准备一套。 感谢付费！
提问：博学的房姐，新人首问，看了多篇文章受益匪浅。 坐标唐山，子弹100，老婆有公积金，有一套小产权两室，孩子刚出生，欲购唐山路北区远洋城附近改善性三室。现在上车是不是唐山的好时机？毕竟连续涨了两三年了。 看了几个新盘，万科翡翠蓝山，期房，均价14000，送装修，排卡中。只能勉强上车107。怕以后出现意外变故，纠结中。 恒大学庭，捂盘惜售中，中介神神秘秘的告诉我想要买必须当天交定金。必须商贷，放弃。
回答：唐山是京津冀城市圈的第三大城市，自住买入没有问题。 不过唐山去年基本上也已经涨完了，现在买的意思不大。 北方城市建仓首选北京，子弹100建议优先考虑北京，其次是天津和沈阳。 小产权出手之后置换一套改善房即可。
提问：房姐您好，新人首次提问。先生当前户口在任丘，今年或明年博士毕业。我户口在浙江安吉。两人当前坐标北京，工作两年。孩子今年三岁半，已入幼儿园。想考虑刚需保值房子。目前可用子弹50万，年薪40-50万。也没想好是留在北京还是去天津或是去浙江杭州，原本都想等他毕业时再看。 任丘今年会有一套家属安置房，老人贷款资格估计不能用了，要用我们俩的。 智慧的房姐，想询问一下，您对这个处境的处理？安吉的房产有投资价值吗？ 是否一年后如果能解决北京户口就留在北京，还是有北京工作居住证就该留在北京？然后入天津户口，入手天津房产？ 多谢回复。
回答：你好，任丘这套房一定要用你们的房票的话，建议离婚后用你的贷票。保留老公的北京sfsd。或者直接用老人票买，你们做一笔低息信贷。 这这几个城市投资价值排序：北京>杭州=天津，安吉和任丘房产都没有价值。 有北京房票，建议优先考虑入手北京。 适当增加负债，子弹扩充到80-100左右，入手一套东三环或者南三环的上车盘。 如果有北京户口就没必要买天津，没有北京户口，入手一套天津学区房给孩子备用。
提问：问一下房姐，我名下有一套房在黄陂武湖，本人父母是湖北黄石户口，母亲是老师今年5月份退休，我可以把母亲的户口迁到武汉吗，然后把房产过户给她。用自己的名字在武汉再买一套房
回答：你的户口在武汉，母亲满足落户年纪，就可以随迁落户。 一般是建议直接用老人票买，做接力贷。 把你名下的房产对敲给老人，税费也不少。
提问：新手提问，我老婆的朋友有一套南国西汇的公寓楼要买，复式楼，上面各42平，因急需用钱，现在只卖60w，我老婆想买，但是手上没那么多钱，肯定是要贷款的，但是我最近在支付宝上用了借呗和网商贷，会影响贷款吗？另外你觉得这个盘这个价入手合适吗？因为是第一次买房，不知道是怎样的流程，中间需要注意些什么，需要找个中介帮忙办中间等我事情吗？
回答：你好，公寓是涨幅最慢的产品之一，自住+投资都没有价值。 除非你没有房票，只考虑自住，不考虑未来升值和流动性，否则不要买。 最好别碰借呗和微粒贷，这些网贷对征信的影响是负面的。 网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。 如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。 同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。 普惠金融能不能用？ 1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。 2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。 建议换核刷卡，或者短期拆借，你的征信在放款之前别产生任何负债。
提问：新人首问 坐标上海 1. 有普陀长风04年7楼顶楼无电梯61平小两房，16年高位接盘，无学区，余贷款260万，房价低于买入价，加几年还贷本金，被套牢 2. 南京一120几平三房，拉小宝船小学学区房，小区设施贫乏，15年新房，4号线龙江路，在建9号线，目前市值570万，剩余房贷70万 提问：1. 上海需要改善+学区，仍考虑普陀，在长寿04年次新价格8万还是长风商务区15年品质小区大概9万之间纠结，可购买1000万左右房子 2. 这两套房子如何处理？初步想法：普陀长风老破小继续自持（公积金+房租cover房贷，占用公积金贷款+一张房票）+出售南京房产，不确定未来增值空间，是套现投资别区还是继续持有
回答：真如是普陀最想重点打造的板块。 结果动迁不力，迟迟无法启动开发，于是赶紧启动备用方案：长风。 但长风散售的办公楼太多，商业也没起来，导致板块价值受限。 长寿路是典型的先行者惩罚，普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。 没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，我猜略微跑输大盘。 自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资御免。 普陀的未来在真如、长风、桃浦。 这2个地段对比，优先长风。 宝船小学是拉小的分校，新出的网红，如果不需要用到南京学区，可以出手置换上海。 长风老破小可以暂时保留。
提问：新人首问补充信息。夫妻双方均有稳定收入，年收入75w左右。目前海珠区房子有月供，月供12000。请结合上条信息给点投资建议，谢谢。其中有卖掉学位房去南沙买房，不知可否？还没有更好的建议，谢谢
回答：现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。 总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。 南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。 如果暂时没有学位需求，可以出手学位。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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