01整体情况

万科城内部分为了6个住宅地块，分别为9号地块、10号地块、11号地块、12号地块、13号地块，15号地块，六宗土地住宅物业须按绿色三星建筑设计标准进行开发建设。买这六块地的时候政府有个条件就是土地竞得人要帮政府建设体育馆、文化馆与学校，钱从哪里出呢，也就是说到底羊毛出在羊身上，可以认为是购买者建起来了这些公共设施。

11号地块就是首开的地块，占地75.68亩，容积率为3.8，需要配建一个12班的幼儿园。地块西北侧，隔着一条规划路，在普吉路上有一处加油站。

万科城用地及周边，蓝线范围内为万科城

项目共有9栋住宅，一个12班幼儿园，项目容积率为3.8，容积率在现在市场上不算高，整个小区规划户数为1724户，车位比为1:1.1，共有1910个车位。本文只分析还没有卖的3/4/5栋。

11号地块航拍图

楼栋分布图

3栋，2梯6户。朝向东南，层高34层，户型分布有A户型（105㎡）、B户型（118㎡）、C户型（89㎡）。这栋上面105㎡的1号房，89㎡的3号房，118㎡2号房，相对比较好些

4栋，2梯6户。朝向东南，层高34层，户型分布有A户型（105㎡）、B户型（118㎡）、C户型（89㎡）。北侧有底商，这一栋上面的105㎡的相对较吵。

5栋，2梯6户。朝向南稍微偏西，层高34层，户型分布有A户型（105㎡）、D户型（127㎡）、C户型（89㎡）。户号和上面两栋一样的，就是D户型代替了B户型转角的位置。其中105㎡的1号房，127㎡的2号房，紧邻小区次出入口，低层比较吵，而且隐私就只能靠窗帘来拥有。

房号分布图 老聂绘制

02配套设施

项目临近京昆高速，距离西北部汽车站约1.3公里，京昆高速、普吉路、王筇路、二环北路等多条城市干道构建起立体的交通路网，自驾出行都较为方便快捷。

公交方面：Z81路、Z82路、266路、267路、268路，路线还是比较多的。

地铁方面：从现在售楼部（10地块）出发，距离最近的地铁4号线小屯站1.4公里，还是挺远的。想做地铁就只能骑共享单车或者打黑摩的过去了...关于宣传中的地铁7号线，这个还在规划阶段，国家都还没有批复，不一定那年才能修好呢

现在11号地块签约的是昆明市人民政府机关第三幼儿园，听着名字感觉很XXX，其实是个普惠性质的幼儿园。费用介于公立与私立幼儿园之间。

万科城引入的长城中学包含了小学部和初中部，长城中学是一个民办的初中，教育质量还是不错的，长城中学本身是没有小学部的，这次小学部则是首次开办。

距离五华区人民医院1.1公里，正在建设中，

小区立面效果图

在建状态

03老聂综合点评

1. 89㎡的户型设计现在都还用暗卫的户型，暗卫重要的不是暗，而是不通风，容易滋生细菌，下雨阴天潮湿憋闷。为啥会这样呢，肯定不是技术上解决不了，而是户型的设计，是一场悄无声息的各方的博弈，实现利益均衡最重要。

2. 配套完全满足日常生活需求，此区域有潜力成为西北新城的的区域中心，前景还是不错的。

3. 价格比周边楼盘要普遍贵个2000—3000元左右，楼盘性价比相对较低。

4. 至少5年之内都要生活在工地周边，2025年之后应该会比较适宜居住。

5.万科城项目提高了西北新城的片区热度，他们的营销水平还是挺高的，包括售楼部的细节布置与置业顾问的讲解要点，非常能抓住消费者的心理。

6.万科城是跑盘到现在唯一一个没有一进售楼部就要问你留电话的楼盘，这个挺好的