上海置换学区房，如何操作？

粉丝咨询：杨老师，您好！我的基本情况如下；家住上海松江大学城，有首套唯一房，一小部分贷款还未还清，夫妻有上海户口，女儿明年上小学。为了女儿有更好的学区，也为了市区上班更近些，想换房到市区中环附近。看了您的短周期理论及预警四个阶段，红色预警的上海现在应该是卖房，而不是买房的时点。那么请问现在换房，对我而言时机合适吗？能否实现高卖低买？女儿明年上学有落户年限问题吗？

当前，上海楼市处于降温初期，二手房价格已经下跌5-10%。实际上，自去年11月出台认房又认贷政策之后，市场就开始降温了。预计未来一年，还将振荡式继续下跌一成左右。

你的换房，实际属于刚需，自住加学区。不宜过于纠结于置的时机。

从区域来看，由松江大学城置换至中环，想法非常好，有三利：上班更方便、学区更优、升值潜力更大。

具体操作建议：当前立即挂牌出售。由于市场已经降温，我预计当前要在定价方面让步，才能够达成交易。你先挂出去，试探一下买家态度与心理价位。争取一个内卖出。不要因为心疼降价而不作为，未来半年都是下跌的态势，卖的目的是为了买。

卖掉之后，等几个月，年底前后就要买入。因为小孩子明年上学，要保证在4月之前完成交易，户口落进去。另外，如果需要贷款，还要考虑到未来一年贷款审请批较慢，今年四季度就应购买了。

关于上学的限制。上海各区，以及不同学校，都有差异性规定。主要是两类规定：一类是限制一个户口本名下，五年内只允许一次上学机会，比如静安、徐汇、闵行、长宁、浦东等区。

另一类是限制落户时间，不少热门公办小学都在入学的落户条件上加了一道“硬门槛”：孩子进入录取“第一梯队”，除了房子的产权必须为父母外，一般父母和孩子的户籍迁入也必须满两年及以上，且落户一般都需要卡在每年4月30日之前。

由于各区和学校的政策，存在一定差异，这需要你提前做功课，深入细致了解一下，然后决定在哪个区、哪个对口学校购房。

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