“公寓能买吗？”每次被问到这个问题，锋哥都要思考很久。能买吗？在限购限贷的市场调控下，公寓自然成了市场最火热的主推产品，公寓不限购不限贷，总价低，租金高在某种程度确实有一定的吸引力。不能买吗？限售五年、首付五成、转手税费高也确实是道坎。
回答公寓能不能买的问题，锋哥首先反问的问题是：哪儿的公寓？事实上，公寓比住宅更考验地段。其次，是多大的公寓？--小户型的公寓远比大户型吃香。
今年以来，市场上出现一拨又一拨的公寓推盘潮，但它们都有一个共同体，就是采用二三级市场联动推介。霸屏朋友圈以及地毯式营销让买家眼花缭乱。
二三级联动、大金沙片区、小户型.....近期出镜率很高的中洲湾公寓聚集了心动三要素，但究竟刷屏的中洲湾公寓怎么样呢？锋哥当然也去现场实探踩盘，我们一起来看看均价9万的中洲湾公寓怎么样？
借助大金沙片区概念能翻身？
中洲湾处在大金沙片区，片区内现状可改造的主要包括四大城中村、三大工业区以及旧住宅区等十二个小功能区域。可改造区域总占地面积为114.5公顷，现状总建筑量约为362.06万平方米，可搬迁总建筑面积约为343.28万平方米。
从区位上看，大金沙片区位于福田区西南部的深圳湾畔、南邻国家级红树林湿地自然保护区，与香港米埔自然保护区隔海相望，紧靠深圳市中心区，西望深圳湾15公里滨海休闲带，地理位置和交通条件十分优越。此外，大金沙周边交通发达，临近福田、皇岗双口岸、京港澳高速公路，及地铁3、4、7号线。
大金沙片区未来还将建设一批超高层标志性建筑，整合已经形成的红树林风光带、福田体育中心和未来金地工业区改造的产业空间，塑造福田滨海地区的门户形象。
其中，金地工业区计划拆除重建用地面积118972㎡，拟更新方向为商业、居住等功能。规划开发建设用地面积6.2万㎡，计容积率总建筑面积达到67.4万㎡。项目规划建设集住宅、商业、公寓等产品为一体的10栋超高层建筑。此外，项目还规划有一座4层幼儿园，以及70班九年制学校，该所学校投入使用将极大的缓解片区学位紧张的问题。
“外面是欧洲，周边是非洲。”锋哥实探时最直观的感受便是，由于金地工业区周边城中村和工厂多，建成后拔地而起的高大建筑与拥挤的村民楼之间对比稍显突兀。换个角度想，也正因为它需要旧改，才有了今天的动作。
总的来说，锋哥认为大金沙片区还是很值得期待的。从地段上看，大金沙片区占据着福田至关重要的地理位置，进可攻退可守，战略位置无须赘述。
最重要的一点是，大金沙片区新房稀缺，而需求量又一直居高不下，未来大金沙片区新房必然是全村人的希望。
值得注意的是，大金沙片区教育资源尤为缺乏，根据规划旧改后会配套一所九年制学校，至于是否会不会引进名校，还得看后期的进展情况，总体上该片区教育资源依然紧张，建议家长综合考虑！
单价9W+，没有住宅的命，卖的比住宅贵？
中洲湾住宅推出的时候，不少买家因为总价高而却步，倒计时等着公寓的到来。最懂业主的锋哥本次踩盘锋哥来到了地处大金沙片区的中洲湾，这个项目位于福田区滨河大道与椰树路交汇处，靠近福田CBD，最近的地铁是地铁7号线上沙站与9号线下沙站。
据项目销售介绍，中洲湾分三期开发，一二期总建设用地约9.7万平 ，总建面约126万平 ，集海幕大宅、精装公寓、超甲级写字楼、精品酒店、约16万平方米Mall及主题商业街区。
锋哥了解到，本次推售的是中洲湾二期：中洲滨海商业中心，推出1期2栋150米超高层公寓，每层6梯23户，共计2158套面积为36-82平的40年公寓产品。
公寓交楼时间为2020年年中，带精装修。梯户比为6梯23户，停车位共1813个。中洲物业，物业费为6.8元 /月。
话不多说，直接上实探分析。
优点：
1. 地段是它最大的优势。在福田中心区推出公寓，稀缺性不言而喻。中洲湾位于人口密度高的大金沙片区，享受大金沙改造利好，对项目很大升值机会，地铁口物业，出行交通畅通无阻。
2. 项目体量很大，集公寓，写字楼，酒店，商场为一体，生活非常方便。压根儿不用愁出租后续易出租，项目对面的花样年的房源，一房一厅的价格动辄4000起。另外，周边写字楼密集，租金有很大的吸引力。
3. 带装修，部分通燃气，可以拎包入住，装修的细节还算可以，后续持有一定的保障。
缺点：
1. 单价90000元，超过周边部分住宅价格，以万科金域蓝湾小区均价81499元，绿景蓝湾半岛小区均价为71092元/平为例，公寓的价格实属透支。
2. 项目周边的农民房围绕，后续的改造需要一定的周期，大的区域环境提升需要一定的时间等待，另外靠冰河大道，部分户型少不噪音的干扰。
3. 容积率较高达到13，密度过于大。梯户比并不友好，每层23户不得不联想起宿舍。总户数2158户，停车为1813个，车位包括还酒店和商场，停车后续会很紧张。
4.公寓产品的通病--限售五年。建议买家计算好持有成本。
周边二手房市场概览
锋哥从链家网查阅了中洲湾项目附近二手房在售价格。其中，价格最高的是万科金域蓝湾，均价在82345元/平；其次是绿景蓝湾半岛，均价在71092元/平。
【绿景蓝湾半岛】
挂牌均价：70381元/平
绿景蓝湾半岛建成于2002年，由7栋33层高层住宅精心组合而成，带有28000平方米小区花园，总户数1265户、总车位1242个。户型涵盖82平两房—171平四房。
【金地海景翠缇湾】
挂牌均价：72531元/平
金地海景翠缇湾建成于2000年，16栋共计房屋1187户，小区内有金地莱恩幼儿园，游泳池、网球场。户型涵盖83平—245平。
锋评
中洲湾公寓位于大金沙片区，可以依托大金沙片区改造的概念，毗邻车公庙商圈，人流人气一直都不缺乏。项目的位置不管从区位还交通还是有一定的优势，所属片区包括未来的发展规划还是值得期待。
从项目整体本质来看，集公寓，写字楼商业，酒店为一体综合性比较强，也是一个地标性大型综合体，配套及商业规划非常健全。
但从目前公布的预计价格来看，33平290万起，均价将会超过90000元/平，比起周边部分住宅价格都要高。
由于公寓的流通属性较弱，高单价会为后续带来较难的流通，从投资角度来说，租金已不在是投资房产的重要参考指标，更重要是未来的升值空间。建议大家选择入手小户型，低总价才是公寓的最大吸引力。
来源：淘房前线 微信公众号
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