导语
历史，又一次选择了深圳。
8月18日，《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，央视、人民日报、新华社等官方权威媒体都对此消息进行了大量报道，一时之间，深圳火爆全国。
随后，深圳本地股应声而涨，一片飘红！深圳板块市值在8月19日单日暴增2520.57亿元。
▲图片来源：朋友圈
更有上海投资客南下深圳，豪掷2900万，一次性购买21套房产，整整一层。
市场反应说明一切，深圳被强烈看好已成共识。广东省也已召开常委会议，将全省动员全力支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，无疑，深圳的城市价值又将实现进一步跃升。
深圳要被建设成为全球标杆城市，则深圳房产的价值将被放在全世界维度下进行评估，或将成为世界性核心资产。
那么目前来看，深圳最值得投资的地方在哪里？壹地产认为，基于以下原因，光明值得重点考虑。
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高端技术人才+中产+游客
光明将有大量人口流入
近几年，光明热度一路走涨，不管是土拍综合楼面价屡创新高，已高达4.3万；还是100条大湾区三年行动计划多次提及光明；又或是2019年上半年光明楼市火热，新房成交2702套，同比增加12.6倍……种种迹象都表明，光明作为深圳“后起之秀”的诱人表现力。
▲深圳市上半年各区新房住宅成交套数、面积及同比变化
但是在这些迹象背后，光明被市场、专家、资深投资客看中，还有一个最关键的因素，那就是高端人口的大量引流和高品质租住产品配比的严重失衡。
“短期看金融，中期看土地，长期看人口。”经济学家任泽平关于房地产逻辑的分析和定论一直在业内广受认可。
人口是保持经济增长的活力引擎，有大量人口流入的地方，房子就有升值的潜力，这也是为什么一二线城市房价一直上涨的原因。
而光明的一系列建设，正是为人口流入，尤其是高端人才的大量流入做好了坚实铺垫。其中，最核心的是光明科学城的建设。
01 高端技术人才引流
在粤港澳大湾区背景下，科创是深圳的核心竞争力，先行示范区意见核心内容提到“支持深圳强化产学研深度融合的创新优势，以深圳为主阵地建设综合性国家科学中心。”
而在深圳，目前被提到国家科学中心高度的便是“光明科学城”。
▲光明科学城效果图
光明科学城规划总面积达99平方公里，深圳市市长陈如桂公开表示：光明科学城规划建设是百年工程，要对标全球最高标准、最好水平，用最先进的理念、最好的规划、最好方案全力打造世界一流科学城。
粤港澳大湾区规划也曾对光明科学城进行了重点提及，而前段时间颁布的三年行动计划，更是在第6条就提及光明科学城建设，此前，连前海都未提及。
由此可见，光明科学城是国家级重点战略，未来极具想象力。要知道，光明往北是松山湖，往南是深圳南山科技园，松山湖有华为进驻，南山科技园更是名企集聚。届时，光明科学城中的凤凰城产业园，还将承接南山科技园一部分企业的外溢效应。
可以说，光明科学城的落地，势必引流大量高端技术人才，这点参考坂雪岗科技城便可知一二。
位于龙岗的坂雪岗科技城占地43.76平方公里，近日根据龙岗区工信局相关负责人透露，坂田目前有ICT研发人员4万多人，其中，外籍常住研发人员2000人，2025年外籍常住研发人员很有可能突破8000人。
▲光明科学城效果图
论面积，光明科学城是坂雪岗科技城的2倍多，且地理位置、区域规划、产业分布打造丝毫不逊于坂雪岗科技城。甚至，光明科学城克隆的是南山的产业模式，比坂雪岗科技城的发展起步更高，不难想象，未来将会流入数以万计的高端技术人才。
▲中山大学深圳校区俯瞰效果图
如果说光明科学城可以吸引大量高端技术人才，那么，光明大学城的建设，则为高新人才持续流入提供了培育基地和后方支持。
据规划，中山大学深圳校区、中国科学院深圳理工大学，再加上武汉大学城，光明将被打造成为一座名校集聚的教育大城。
届时，大学城将成为光明的科研高地，科学城则将成为光明的产业高地，依托产学研高度集中的光明将会不断有全国、乃至全世界的优秀人才汇聚，形成强大的高端人口吸虹效应。
02 南山科技园中产阶级外溢
此外，地铁的布局加深了光明与周边区域的密切联系，为光明带来了很多富有一定消费能力的人群。
光明区规划有5条地铁线，包括6、13、18号线三条快线，待地铁开通后，30分钟内可快速通达深圳城市各核心区。
▲地铁13号线线路图
尤其是13号线，从南山--光明--松山湖，串联起了深圳湾超总、科技园、西丽湖科教新城、光明凤凰城、光明科学城、华为松山湖基地等深圳最厉害的高新产业基地。
可以说，13号线与6号线的开通，将为光明带来大量核心区域的外溢人口，尤其是南山科技园的中产阶级人口流入。
因为目前来说，南山、深圳湾等地房价太高，中产阶级很难上车，但是光明目前房价相对不高，很多在科技园上班的中产都会来光明居住。
03 大量游客涌入
除了高端人才和中产阶级的引流，以华侨城小镇为龙头的光明旅游景点，将会为光明带来大批量的游客。
华侨城光明小镇由光明新区与华侨城集团联合打造，计划投资300亿元，规划面积11平方公里，将打造集都市农业、休闲度假、文化体验和运动生活于一体的生态农业旅游小镇。比占地9平方公里的东部华侨城还要大。
▲图源：驴妈妈旅游网
今年五一，东部华侨城接待74218人次。根据驴妈妈旅游网发布的《2019五一长假出游报告》显示，今年五一假期华南热门景区TOP10中，东部华侨城进入榜单，位列第9名。由此可见，一个网红景点对游客的吸引力是非常巨大的。
此外，光明还有亚洲最大的鸽子城、滑草场、滑车场以及天鹅湖、牛奶生产基地、万亩荔枝园等观光、休闲资源，不难想象，待华侨城光明小镇全面开放，光明将吸引深圳及周边城市，乃至全国各地的游客前去度假。
2
光明租住需求将呈现爆发式增长
租住类产品收益想象空间巨大
通过分析不难发现，光明未来将会聚集很多高端技术人才、富有消费能力的中产阶级，以及大量游客，随着这些群体的流入，光明势必将会承接很多租住需求。
目前6号线明年5月即将开通，光明小镇明年5月也将全面开放，中山大学今年6月份已经开始招生，光明科学城282万㎡土整已完成，正在全力加速推进建设……随着各项规划纷纷落地，光明的租住需求将呈现爆发式增长。
那么，待租住需求爆发之后，光明的租住产品价格将会在一个什么水平呢？
深圳壹地产编辑陶文杰曾明言：“短期看，光明是南山的后花园，长期看，光明是再造一个南山。”也就是说，未来光明是要比肩南山的，我们不妨以以南山科技园周边物业为例进行分析。
▲凯悦商务公寓报价
以南山科技园为参照，以坐落于华润城大冲新城花园内的凯悦商务公寓为例，根据飞猪网页显示，单人房的价格为374-405元/晚，双床房的价格在420-580元/晚，这个价格，在附近的商务公寓出租中，大致在中等水平。
▲深圳青年公寓报价
▲深圳被窝公寓报价
部分高档公寓，40㎡的单人房价格都在550元/晚以上。以距离较近的两个商务公寓为例，深圳青年公寓，大床房的价格为550-642元/晚，一房一厅在736元/晚；深圳被窝公寓的两室两厅的价格为637元/晚。
▲大冲城市花园租金
再来看大冲城市花园公寓的租金水平，根据链家网显示，以带家具的80㎡整租公寓为例，租金水平大致在10500-11000元之间，达到了每平米131-137元。
▲金地国际公寓租金
再以科技园里面的金地国际公寓为例，带家具的71㎡租金价格均为11000元，达到了每平米155元。
可见，光明的租住产品收益存在很大的想象空间。
3
光明中高端酒店不足8家
租住类产品极度稀缺
但是在未来市场高需求之下，光明目前的租住类产品却极度稀缺。
以酒店设施为例，根据迈点研究院（MAT）公布的统计数据，2018年深圳市10个行政区共分布有348家中高端酒店，其中，南山区数量最多，达到70多家，而光明区则不足8家，位列倒数第二。
▲南山民宿公寓飞猪搜索页面
▲光明新区民宿公寓飞猪搜索页面
而特色民宿公寓类产品，在飞猪进行检索，发现光明仅有2家，而南山则有453家。这个数字之差，可以明显看出光明租住行业资源的严重短缺。
这也就是文章开头所说的，目前光明存在高端人口大量引流和高品质租住产品配比的严重失衡，此时投资公寓类可居住、可出租、可商用的产品正是最佳时机。
4
38㎡做3个居住空间
带精装、带阳台“真公寓”
不限购不限贷或引全国关注
壹地产注意到，光明有一个新近入市项目刚好有小面积公寓在售，而且项目位于光明中心区，是双地铁物业，距离地铁6号线（南庄站）仅约800米，距离13号线（公明南站）仅约600米，步行5-8 分钟即可到达。
该项目名为璟悦轩（建发·小巨蛋），由世界500强、国企开发商建发房产匠心打造，主推38m²、49m²户型。
最让人惊奇的是，建发利用智能化家居和720°全屋收纳系统，在小小的38m²内做出了3个居住空间，收纳空间约等于158个登机箱。
不得不说，这是魔术师之手才能变出的奇迹作品。想必这也是该项目两个月的巡展，便累计接待到访客户1.5万人次的最大吸引力所在。
如果说“以小见多”是项目居住空间的特点，那么“以简化繁”则是项目园林设计的精髓，建发开发的房地产项目向来以中式园林景观见长，璟悦轩（建发·小巨蛋）也不例外。
璟悦轩（建发·小巨蛋）以竹林和迎客松等极具中式特点的植物点缀园林景观，在三进式园林空间内凸显中式礼序，极简的景观设计，呈现的却是至美至静的雅致之境和韵味深厚的中式美学。
在产品打造上，项目精心打磨每一处细节，力保品质的完美呈现。配备的电动窗帘、远程灯光控制、智能空调控制、智能音响、密码锁、安全报警器等智能化家居，保证了生活的舒适性和先进性。
最重要的是，项目带精装，带阳台，居住功能齐全，属于真正意义上的不限购不限贷公寓产品。不管是买来自己居住，还是出租，或者是改装成民宿公寓，都将存在很大的潜力空间。
像璟悦轩（建发·小巨蛋）这种超过酒店式标准的公寓，在光明是极度稀缺的产品，是高端人才的理想居住选择。此时入手，刚好可以承接未来几年光明流入人口对居住的要求。
而且，随着深圳建立先行示范区的全力推进，深圳优质房产成为全国人民的关注焦点，但限于限购政策，很多来深圳投资的外地客拿不到住宅车票。
接下来，深圳的不限购不限贷产品或将迎来新的发展机遇，成为全国人的投资目标。
据悉，璟悦轩（建发·小巨蛋）38㎡奇迹空间美学展示中心已经开放，百度“璟悦轩”或“建发小巨蛋”即可抵达，感兴趣的朋友，要抓紧了！
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