一条通道的距离，价差可达1万倍？

前 言

一个星期前，我们走访调查了深圳总部云集的超级香饽饽后海。很多观众后台留言问什么时候能轮到前海考察。

关于前海的高级规划、世界级定位云云，相信大家早已被深圳各大自媒体狂轰乱炸过几番。

这次我们不再累述概念照本宣科，直接去到前海、实探前海，给大家带来最新的建设动态和楼市信息。

只有楼，没有人的前海

出了11号线前海湾地铁口，我站在了大前海填海区的桂湾土地上——未来这里是深圳乃至中国的金融服务中心。

闷热的空气和耳边嘈杂的施工声把正热火朝天建设的前海金融区展示在我的面前：

（很多建筑已经初具框架）

（金融中心建筑群基本进入收尾阶段）

整个前海的城市界面很新，眼前没有一丝杂乱的住宅、厂房等等建筑。最大程度保证了这片区域的产业纯粹性。

（大片空地）

走在桂湾片区马路上，除了少数车辆和建筑工人，很少看到行人。与写字楼和上班人口聚集的后海相比，前海还处于蓬勃发展期，鲜有企业在此办公，甚至还能看到几片尚未开发的空地。

前海的房价，还能涨

前海的土地大多规划为产业用地和商业写字楼，住宅用地很少。老前海居住区主要集中在月亮湾大道以东的大新地铁站附近。

这里距离前海金融中心直线距离只有1-2公里，步行大约10多分钟。未来前海导入产业，将会承接52万的工作人口，而前海整个片区的规划居住用地最多容纳23万人，这意味着势必有30万人需要外溢到周边区域居住。

而南山因为地理位置的亲缘关系，势必会承接大部分在金融中心上班人士的居住需求。甚至随着房价上涨，居住群体逐渐外溢到宝中、西乡。

我们知道15平方公里的前海中心并没有规划过多的居住区，因此看待前海的住宅，我们要以广义的眼光来看，将范围扩到南山、大新板块。

目前广义意义上的前海多以楼龄10年以上的社区为主，楼盘品质都属中上。城市界面不是很显老旧。周边生活配套齐全，有星宇、金岸、家乐福等商业中心，住家氛围浓郁。

但是苦于没有空地，老前海新盘很少，只有临西站的前海时代算是近几年的比较火热的次新房。

在绿中介上前海片区的二手房交易活跃，均价8.4万左右。和科技园片区的9.8万以及深圳湾-后海10万以上的房价相比，还有差距。

但是科技园的高新企业、深圳湾总部基地和大前海的规划相比，还是略逊一筹。作为未来深圳最高级的金融中心，前海规划一出世便被成为未来珠三角的核心和东方曼哈顿。

总体里看，随着前海规划的推进，片区内8.4万的二手房价显然没有兑现未来的全部价值，还有很大的溢价空间。

要等多久，就看前海的落地要多快。

前海的房价天花板在哪里

按照计划，我们从前海湾地铁站到大新地铁站，一路考察了沿线几个有代表性的楼盘。以下是这几个楼盘主要信息一览表：

「卓越前海壹号」

卓越前海壹号是前海金融中心区的一个商业综合项目，由4栋超甲级写字楼和2栋为公寓组成。两栋公寓不限购、不限贷，周围还被一群高档写字楼包围，客群定位十分明确：未来前海的金融新贵和高净值租客。

前海壹号公寓的主力户型为80-270㎡的二三房，单价在13.4万左右，精装交房，最低上车价也要1000万以上。

因为塔楼的局限，前海壹号户型设计和传统住宅相比，不是很通透，没有动静分区等概念，得房率也只有75%左右。

虽说高层望海，但该项目位于深圳湾西侧，能望到海的地方窗户基本开在西边，深圳一年四分之三的夏季基本会面临严重西晒，不适合住家。

而且目前周边配套还在建设中，人气不足，企业导入更是需要时间。现在需长持持有，等待前海规划落地。

但是前海公寓和后海动辄十几万一平的豪装公寓相比，价格优势还是有的，长期看好。

「前海时代」

前海时代是最靠近桂湾核心金融区的住宅项目，也是前海中心区唯一一个已经入住的住宅项目。

该项目占地面积33.6万，由14栋小高层洋房组成，共806户。是一个以改善为主的低密度高档社区，均价在13.7万左右。

一进小区，我就发现社区环境非常优美：地面铺装干净整洁，还结合了艺术与实用、园林景观修剪的很整齐、小空地做了微缩雕塑景观，充满了高格调的气息。

前海时代17年竣工，大多数房子还处于装修阶段，加上目前前海生活配套暂未完善，因此整个小区入住率并不高。

听销售介绍说这里自住客很少，大多数是投资客持有，看好前海规划，短期以出租为主。以80多平的小两房为例，月租金在8000元左右，但房源供应量很大，空租较多。

我分别参观了3套不同的户型，整体感觉很通透，每个房间方正明亮，得房率都不是很高。

80多平的两房户型门门相对，公共空间走廊狭窄且暗，显得很局促。而且3梯8户，下楼等了很久。

前海时代社区楼下商业还没有开始招商，周边配套也不成熟。网上吹嘘的距离鲤鱼门地铁站100米，实际走要800米。

整体来看，小区以投资客为主。入住率很低，社区环境非常好，但由于周边配套不足，生活很不方便。即便是买菜也要穿过地下走廊800米到对面的龙海家园。

目前13.7万价格虚高，但作为前海中心稍有的高端住宅项目之一，未来价值将会随着前海落地而逐渐凸显。

随着后续配套逐渐成熟和前海产业导入，居住需求上来，前海时代绝佳的地理位置无疑是最受利好，价格会变扎实。

「龙海家园」

从前海时代出来穿过一条长达1公里的地下走廊便到了深圳地段数一数二的保障性住房社区：龙海家园。

该项目作为保障房项目，不售不租，但因为确实做得十分优质，在次我也想特别提一下。

该项目2014年底交付使用，共12363套小户型。将其中5024套住房以32／平的价格面向社会配租。龙海家园目前已入住居民超过1万户，居住氛围非常成熟。

整个社区规划非常完善：一楼架空预留了整层商业用地，各种门店人气十足、物美价廉；社区内绿化整洁，园林景观和商品房无差；除了密度较高，整体品质很好；

最重要的，电梯直通负一层鲤鱼门地铁站，正宗地铁上盖物业。怕是很多正规商品房都没有的待遇。

在一楼空地处，规划的非机动车停放用地停满了上面业主们密密麻麻的非机动车，这在其他小区十分罕见，也足以见得业主收入以中下为主。

这样一个交通、商业、居住条件非常优越的社区，50平以下两房占了一半，每月租金最低只需要1120元！

一街之隔，一边是人迹寥寥的千万豪宅，一边是月租金低至1000的“贫民窟乐园”。如此魔幻现实的社会真实，怕是只有深圳能上演。

「阳光棕榈园」

阳光棕榈园是前海著名的一处大型花园社区。2002年由中海开发，18年已过，仍然护养的十分整洁，说是“花园”一点都不夸张。

该项目占地18.5万，分3期开发。小区以多层和小高层为主。社区内绿植茂绿化率达60%，有小桥流水、亭台楼阁小景。外面天气炎热，走在社区里完全是阴凉清爽，周围蝉鸣鸟叫，生态环境非常好。

一楼赠送30平左右的小院子，很多人家会租给私人做培训机构。我看了两个户型都比较通透，中规中矩，目前二手房售价8万左右。

该项目距离大新地铁口一条马路之隔，周边有星宇时代、金岸、天虹等大型商业中心和其他住宅小区，居住氛围十分浓厚，生活便利。

总体看了一圈，这个小区环境一流，非常适合住家。但是由于学位限制，可以在阳光棕榈园和鼎太风华之间权衡。

「鼎太风华」

阳光棕榈园隔着一条桂庙路往南走就是鼎太风华社区，该项目占地面积22万平米，分七期开发。9号线的西延线前海路站距离距离7期只有300米，下半年预计开通运行。

我看的是鼎太风华七期的项目，进入社区，整个建筑造型明快简洁，社区物业由万科接管，绿化很好。小区里有玻璃幕墙、镂空铁艺、石材，细节做得很好。听门卫说，社区里很多在腾讯、科技园的上班族合租在自如等长租公寓。

相比于棕榈园，鼎太风华位置较偏。商业也以自带商业为主，目前距离大新、南山地铁站都要步行2公里左右的距离，最大的优势是有南山实验的学位。

今年下半年随着地铁的开通，对鼎太风华的二手房价无疑再度加持。如果是就近自住和投资都还有较多的选择。

深小楼观点

1 老前海居住区居住氛围存粹，生活配套便利。片区内新房、次新房较少，多以十年老盘为主，二手房交易活跃。如果是自住，可以考虑有学位、近地铁站的阳光棕榈园或鼎太风华。

2，参考现在后海和科技园房价，未来老前海一代因为靠近前海自贸区，随着规划的落地，肯定还有还有较大的补涨空间，现在入手也为时不晚。

有人说，深圳未来的十年就看前海，作为深圳规划格局之巅的前海，房价天花板究竟能去到哪？

有人说，是30万/平米。