深圳二手房交易缴税，不同的情况会有几万到十多万的税费差异

二手房交易时国土局过户都是必须要缴纳相关名目的税费，而不同的房子状况其设计的税费也许相差不大也可能相差几万到几十万不等，那么二手房的税费是怎么计算的呢？

首先需要了解的就是住宅二手房交易涉及到的税费一般有增值税、城市建设及教育附加税、个人所得税、贴花、登记费以及相应的赎楼费用等。若是产权人为公司还有土地增值税和印花税，而交易双方若是涉及一房或两房是港澳台人士还会有一个买卖合同公证费。

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深圳二手房交易税费2019年

其中必须缴纳的税费是契税，而增值税和个人所得税这有可以免征的情况，或是不同的税费计算方式交的税费金额也不一样下面为大家介绍一下三个税种的收费标准。

增值税和城市建设及教育附加税，这两个税在营改增之前都统称为营业税，目前拆开来增收。增值税税率为5%，分为全额增收和差额增收两种情况，当房子不满两年（以契税发票日期或是不动产权证上的购买日期为准，注意不是领取产权证的登记日期）是采用全额增收，而满两年分为是否普通住宅。普通住宅满两年是免征增值税的，而非普通住宅是差额征收。其计算公式为：不满两年：增值税=网签价格/1.05*5%，满两年非普通住宅：增值税=（网签价-原登记价）/1.05*5%。城市建设及教育附加税=增值税*6%。

深圳普通住宅与非普通住宅区别

对于满两年的房子是否为普通住宅只需要满足一下三点就位普通住宅：1、容积率大于1.0；2、建筑面积<144㎡或套内面积<120㎡；3、网签价格小于深圳市各区规划和国土资源委员会界定的标准（俗称豪宅线）。

深圳各区目前豪宅线2019年

当房子满两年期网签价高于豪宅线时，对于老房子来说由于其原登记价低，其差额增值税就会比较高，而刚交房的次新盘原登记价较高相对较少。例如一套龙岗的住宅（豪宅线280万）面积89平，网签价310万，若是原登记价为45万，其增值税为（310万-45万）/1.05*5%=126190元。若是次新楼盘原登记价289万，其增值税为（310万-289万）/1.05*5%=10000元。相差了十多万的增值税。每个区豪宅线不同，若是考虑总价超过豪宅线的次新楼盘增值税明显少很多，越早购入的其税费成本越高（非普住宅）

契税不管是购买一手新房还是二手房是都必须缴纳的，其缴税税率分一下集中情况。购房人首套住房，90平以内税率1%，90平以上税率1.5%，二套不论面积大小税率3%。计算公式为：契税=（网签价格-增值税）*相应税率。例如首套89平，网签价310万，那么契税为31000元，若是面积为90.01平米，那么契税为46500元。相差0.1平米的建筑面积，契税相差一万多。

个人所得税，关于个人所得税大家经常听到的一句就是“满五唯一免个税”，满五唯一是指产权满五年，唯一指出售方出售的住宅为其家庭名下唯一住宅（夫妻双方及未成年子女名下）。对于非满五唯一的房子需要缴纳个人所得税，其缴税方式分为核定征收和核实征收两种方式，必将常见的是核定征收。核定征收分为两种情况，普通住宅个人所得税=（网签价-增值税）*1%，非普通住宅个人所得税=（网签价-增值税）*1.5%。核实征收个人所得税=（网签价-原登记价-增值税）*20%。表面上看核实增收的税率要高很多，但是当原登记价高或是超高网签价是可以通过核实征收少交个人所得税或是免掉个人所得税。下面将举例对过户税费不同情况加以说明对比。

例如一套龙岗（豪宅线280万）的次新楼盘住宅，满两年，业主原登记价335万，先350万出售，那么个人所得税不同缴税方式分别如下。由于属于非普通住宅，采用核定征收时个人所得税税率为1.5%，个人所得税为52393元。而采用核实增收个人所得税需缴纳金额为28571元，两种不同的计税方式相差了近三万。当然若是原登记价和网签价相差过大，那么核定征收更划算。若是上面的原登记价改为161万，那核定征收就是51150元，核实征收360000元，相差了三十万，过户缴税是选错了那可能就会多交几万甚至几十万的税费。

以上税费仅适于深圳，不同城市国土局过户缴税会有所差异，具体以当地城市国土局标准为准。欢迎大家留言讨论。