深圳归来看南沙" inline="0">

南沙区|灵山岛尖

七月初，趁着暑假刚开始，老邝跟家人去了一趟深圳，没去海边游也没去香港，就是深圳市内休闲游，顺便让多年未去深圳的父母开开眼。深圳的房价体系我不了解，但是作为粤港澳大湾区的核心之一，前海自贸区肯定是要去看看的。

老邝认为，各位想投资南沙的小伙伴，最起码要把前海自贸区和横琴自贸区都走一遍，虽说这三个自贸区的功能各有不同，但在整个粤港澳大湾区背景下，三者是有共通点的。多多对比，你就知道南沙的优点和缺点是什么？

1、前海的2035年目标

先说前海给我的直观体验，下图拍的就是深港现代服务业合作区桂湾商务中心片区，为前海商务金融区核心地带（华润前海中心附近），板块内有办公楼有公寓，公寓价格约13w/㎡。老邝开车在这附近闲逛，看到周边依然是施工工地及围蔽，真正的办公人群以及产业尚未到位。

虽然产业尚未落地，但是深圳速度是出了名的快，看看这些高楼大厦，相比较南沙的明珠湾起步区“灵山岛尖”起码快了3-5年。而且前海自贸区距离南山科技园仅10-12公里，距离南山区政府仅5-8公里。即使前海的产业落地需要若干年，但整个前海作为南山本地刚需的“睡城”也是绰绰有余的。

有小伙伴会存疑，老邝你写了前海优点多么好，我们也知道深圳的前海好，但是南沙的价格便宜，投资潜力更大。对于这一点老邝也是认可的，目前南沙最好的住宅价格也就3w+，是前海价格的20%-30%左右。未来十年，假设前海房价上涨50%，住宅达到15-20w这个水平，我觉得南沙的价格水平不会仅仅是前海的20-30%，而是会达到40%甚至50%，也就是说房价绝对值上南沙是肯定追不上前海的，但是相对值上南沙和前海会逐步缩小。

因此这次深圳行，老邝最大的感悟就是南沙潜力巨大，看着前海的蛇口邮轮母港、保税区、全球商品购物中心，前海有的东西南沙未来也会有，只是时间到底要多久呢？当我回到家去研究前海的规划时，我找到了一份2018.01编制共91页的《前海城市新中心深化规划报告》，由于该文档没有红头也没有公章，我不确保其官方性。

在这篇报告里面，涉及规划的实施周期，提到了“2035年全面建成比肩纽约、伦敦的卓越全球城市中心的目标”。这一句话，大致可以看出深圳对于前海的建设周期预估，以广州的行政效率和推进速度，你觉得广州的南沙需要多久的建设周期？

2、广州科学城的25年

从深圳回到广州，老邝正好看到下面这篇报道，我其实不关心佛山的高新区如何扩容，我反而被另一句话吸引：“今年3月，广州科学城将从现如今的37.47平方公里扩容至144.65平方公里。”

做个对比，前海自贸区规划的面积是57.7平方公里，而南沙自贸区的规划面积我找不到，只能手工把南沙各功能区面积相加，得出的结果是60平方公里。

回到科学城的发展上，现如今的科学城一派生机勃勃，以“科学广场-新区府”一带代表着整个黄埔区最高大上的市政配套、最高新的技术产业园、最优美的环境，甚至整个黄埔区最优质的学位。

那大家知不知道科学城是哪一年启动的？作为老广的我一直以为是1995年，还是上面那篇报道纠正了老邝多年的错误认知——原来科学城是1991年就提出的。对于科学城的成熟，我觉得其标志性事件是2016年底广州地铁六号线二期的通车，也就是说科学城从启动到成熟用了25年的时间。看到这里你觉得南沙自贸区的发展成熟需要多久？

3、投资心理建设

今天的文章标题，我用的是一句疑问句，老邝也无法预测南沙的发展成熟具体需要几年。我想表达的是，如果你要投资一个高预期板块，你自己有没有评估过这个预期的兑现周期？虽然现阶段科技进步让施工周期比以前缩短了，信息化社会让人流物流信息流的传递更高效率，但是当深圳市都规划2035年前海自贸区才全面建成，各位是不是也应该降一降对南沙的预期兑现速度？

之前老邝的文章对于南沙的看法都是8-10年的长持，这次深圳行之后，我对南沙的看法转变成15-20年的超长期持有，因为我等待的是南沙蜕变成世界级一线城市的容貌。大家都知道广州这座城市已经被多家机构评选为世界级一线城市，被这些机构选用的城市配图基本都是珠城或者广州塔，因此我觉得前海和南沙真的要比肩纽约、伦敦等全球中心，其城市容貌必须拿得出手，彼时的南沙接近2019年的珠城，又或者达到2019年科学城的市容。

总而言之，广州和深圳都是粤港澳大湾区的核心城市，两个城市虽然有差别但不会很大，因此前海自贸区的现状能给予我们投资南沙很大指导性。老邝对于未来南沙能达到的“高度”是被拔高了，前海能蜕变成全球中心城市南沙也一定可以；但是老邝对于南沙兑现预期的时间“跨度”被拉长了，前海预计2035年那么南沙在此基础上还要晚个3-5年。

4、投资建议

老邝建议除非你是南沙自住的刚需，所谓刚需要么你是南沙当地工作，要么你能接受现阶段到市区60分钟以上的地铁或者自驾。否则投资南沙最好是10年以上的长持，投资南沙在我看来应当以一种“价值投资”的心态去对待。

举个例子，现阶段南沙二手楼盘的标杆项目南沙金茂湾，毛坯不满二需要3w的单价。如果老邝投资这个楼盘，我的预期是10年周期，年化10%的收益，也就是十年后大概7.78w的单价（复利计算）卖出。也许在中间第8年有一轮房地产狂热期，那一年成交价最高冲到9w，能在狂热期卖出当然是最好的，但谁也无法保证能这么精准地踩点，因此把周期拉长到十年，确保这套房子能吃一轮完整的房地产上涨周期，通过拉长时间轴穿越牛熊，南沙这种3w单价的优质标的物是具备这种能力的。

倘若你因为预算有限，投资南沙那种单价1.7-1.8w，靠走量的楼盘，那我会建议你把投资期限拉长到15-20年，同时把预期收益率调低到年化8%，那么1.7w成本买入二十年后大概可以7.92w的单价（复利计算）卖出。老邝觉得走量的那几个楼盘，二十年后达到这个价格还是可以的，虽然年化收益率降低了，但是在一个更长周期享受到稍低一些的收益率更符合“价值投资”的理念。

不管你是十年还是二十年的投资周期，南沙是非常适合闲置资金的投资。若你资金有限却把家庭唯一买住宅的机会压在南沙（买了却不自住），又或者3-5年后需要结婚置换或买学位房，那你其实是在赌这5年内出现新的一轮房地产行情，这种更像是“趋势投资”的理念。老邝觉得南沙不太适合这类型投资，万一没赌对，那时南沙的天量二手供应会让你非常着急，因此把周期拉长到十年则容错性更高。

总结

上面的字数已经差不多2400字了，其实老邝的脑子里还准备了第5点——家族的资产置换到南沙的方案，但这个方案还没和家人商议，所以还是等以后再分享吧。我希望看完文章的小伙伴，能够在评论区分享你们的观点：“1、你觉得南沙完全成熟需要几年？ 2、如果你投资南沙你的预期年限和年化收益是多少？”