保利地产：中期纯利上升53.28%，两翼业务成新增长点

作者：格隆汇 鱼尾迟迟

8月12日晚，A股四大龙头房企保利地产首份半年报出炉，数据显示，报告期内，公司实现营业总收入711.21亿元，同比增长19.49%；实现归母净利润99.55亿元，同比增长53.28%。

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（图片来源：公司公告）

公司表示，此次业绩高增的原因主要有：一方面，公司结转面积及结转单价提高带动结算收入增长；另一方面房地产业务结转利润水平持续改善，地产结算毛利率同比提升5.7个百分点至41%，带动综合毛利率及净利率同比提升4.4个、2.6个百分点至39.8%、18.2%。此外，结转项目权益比例提高，少数股东损益占比同比下降6.9个百分点至23.2%。

这样一份半年报，整体数据较为华丽，不过和7月18日晚间披露的业绩快报相比，保利地产最终披露的这份半年报却是略低于预期，尤其是在净利润方面：原业绩快报中保利地产在今年上半年将实现营业收入711.6亿元，同比增长19.52亿元，归属于上市公司股东的净利润103.53亿元，同比增长59.14%。

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（图片来源：公司公告）

或是略低于预期的缘故，正面的业绩表现并没有提振股价，今日股价小幅收跌1.72%。不过公司曾在7月23日晚间发布业绩快报，绩后股价大涨5%。

据资料显示，保利地产成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，近年来，公司坚持“一主两翼”战略，明确“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”，搭建不动产生态发展平台。

经格隆汇APP查询显示，2018年公司实现营业总收入1945.55亿元，同比增长32.66%；净利润261.49亿元，同比增长32.78%；归母净利润189.04亿元，同比增长20.92%。毛利率提升1.45个百分点至32.49%，房地产结转毛利率也提升至32.68%；实现投资收益26.90亿元，同比大幅增长60.06%。

此外，2019年第一季度实现营收225.78亿元，同比增长12.14%，扣非后净利润20.38亿元，同比增长9.45%，基本每股收益0.2元。

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（图片来源：公司公告）

而延续这一稳健势头，2019年上半年公司业绩继续保持稳定增长，细分到各个领域来看，撇开营收净利双双增长的表现，其财报还具有其它亮点。

1、销售延续增长，半年签约金额突破2500亿。

公司上半年实现签约金额2526.24亿元，同比增长17.33%，位居行业第四；实现签约面积1636.47万平方米，同比增长12.56%，销售均价15437元/平米，同比增长4.2%。

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2、项目拓展平稳增长，资源结构不断优化。

上半年2019 年上半年，公司新拓展项目 44 个，新增容积率面积 826 万平方米，总成本 533 亿元。拥有待开发面积 7618 万平方米，持续深耕核心区域。新开工面积 2894 万平方米，竣工面积 1167 万平方米，分别同比增长 22.69%和 53.29%。

3、两翼业务不断拓展，保利物业上市在望。

公司将建筑、装饰、租赁、物业管理、销售代理、展览、酒店、服务费等收入，都统称为其他收入（区别于房地产销售），也叫两翼业务。

目前新业务的收入已经超过100亿元，毛利约30亿元。2018年相比2014 年，房地产的收入增长了73%，而新业务的收入则增长了226%。

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（图片来源：中信证券）

截至今年4月末，保利物业合同管理面积约3.7亿平方米，在管面积近2.0亿平方米，其中外拓项目在管面积近0.9亿平方米，并已向中国证监会、港交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料。

此外公司也与全资子公司保利（横琴）创新产业投资管理有限公司按照51%：49%的股权比例共同设立保利旅游产业发展有限公司，多元化业务持续拓展。

尽管公司目前的业绩相当亮眼，但也面临一些风险。

从整个房地产行业来看，自2018下半年以来，国家及多地政府相继加码房产调控政策以及融资政策。

近期召开的中共中央政治局会议上，国家相关部门重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

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克而瑞认为，随着市场融资环境收紧，房地产作为高杠杆行业生存压力加剧。

此外，克而瑞还公布了《2019年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，数据显示，排名前10的房企，在7月的权益销售额上全部低于6月；而且下跌的幅度还不小，平均下降了28%；绿地和华润更是超过50%的断崖式下跌，只有保利和龙湖的下跌幅度在10%以内。

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另外，根据亿翰智库统计的数据，百强房企7月累计实现销售额9541亿元，环比6月下滑24%。

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相关分析人士表示，虽然行业内已经预见到7月淡季的销售数据不太乐观，但这样剧烈的环比下降幅度，依然超出市场预期。

从具体单个房企的销售数据来看，7月的房地产市场正在加速转冷，就连龙头房企也同样面临着销售大幅缩水的局面，预计下半年房地产销售额增速会大幅下降，市场不容乐观。

最后，作为房地产企业，市场最关注资金链和负债状况，上半年，公司账上的货币资金1227.65亿元，资产负债高达7396.80亿元，整体资产负债率 79.27%，较2018年末的77.97%、2019年一季报的78.94%呈现了持续走高的一幕。

就目前情况来看，公司业绩是相当不错的，但随着房地产行业调控政策进一步加紧以及资产负债率的持续走高，公司未来业绩能否保持高速增长，值得关注。