深圳楼市｜与尚舒房创始人Allen沟通有感" inline="0">

前言

眨眼间来深圳已经是第10个年头了，09年一毕业就进了腾讯，至14年离职，5年的鹅厂生涯伴随着soso从上线到死亡。虽然产品没了，但至今感恩人生的第一份工作，在鹅厂积累的人脉和影响力也是能顺利启动第二职业的关键因素。

从鹅厂离开后和大白一起创办了尚舒房，至今也有5年时间，伴随着公司的壮大一步步成长，完成了从买房人到行业专业人士的转变，从技术人到咨询顾问的转变。这些年咨询过的客户，预算范围从100万到1个亿，从小白刚需客到资深投资客，不同职业背景和生活环境造成的价值观差异，在跟不同客户沟通过程中都体现的淋漓尽致。

咨询的过程中往往是双向学习的过程，在给客户提供帮助的同时也跟客户学习到了很多，并且在这个过程中很多人都成为了我的朋友以及合作伙伴。

感恩遇到的每一个人，也感恩对我以及尚舒房平台的认可。

以下是正文部分，一位华为人和我第一次见面沟通后的总结。从腾讯离开后接触的华为人很多，华为人有一个非常典型性的特征，就是专研精神，凡事不懂的都要搞到懂，动手能力强，不迷信专家，这或许也是华为能在国际上大杀四方的因素之一吧。

首次关注尚舒房是在知乎上看到一篇房产分析的文章，眼前一亮的感觉，觉得市场太缺乏这样有数据、懂分析态度客观还能带来一些新知识的文章了。这次和尚舒房Allen 2小时的交流，也让我觉得收获满满，趁着热度记录一下所思所想。

首先谈谈对Allen的印象。我们算是网友见面，所以刚开始大家都略有紧张感，Allen看起来略羞涩，大学生即视感。切入房产话题后，像是换了个人。诚恳，能直接表达自己观点的同时不会让对方觉得不舒服，对自己的业务领域自信不纠结。尤其是深入到细节的部分，让人感觉还有许多宝藏可以挖掘。

我们聊的内容比较杂，重点大致可以分成6个部分：

对房地产市场的认知

Allen提醒：房地产是个非常传统的行业，要对行业有清醒的认识，不然期望越高失望越大。

房地产的确是个非常传统的行业，入行的门槛也比较低。但另一方面迅速发展的中国经济给一线城市的地产市场注入了相当丰富的内涵，对从业人员的素质要求自然也越来越高。

从需求方视角看，不同圈层的人对房子有不同的期待。大体可分为刚需、居住改善、投资（资产配置）和身份认同四个层次的需求。

❖ 对于刚需客户，在一线城市扎根，解决最基本的居住和生活需求是其主要目标，刚需客户对房产的单价总价、户型（2房，小3房）、是否带学位等关注度高。

❖ 对于居住改善客户，在满足居住和生活需求的基础上会进一步考虑小区环境、开发商质量、物业服务质量、周边环境、交通、户型（大3房、4房）、朝向等。

❖ 对于投资客户，主要关注房产所在区域的规划和定位、房产所处的地段、交通状态、交易税费成本、融资渠道和融资成本、租售比、房产与片区/小区定位是否匹配度等问题。

❖ 对于身份认同客户，对房产的综合素质要求更高，包括房产所在片区的定位、位置的稀缺性、周边配套的舒适度、邻居素质、小区配套设施、物业管理服务水平、户型通风采光和空间布置的合理性，甚至包括小区的艺术内涵和调性等等。

需求层次越往上走需要考虑的问题越多，同样的，对从业人员的综合素质要求也越高。

关于学位房

因为自身对小孩的发展路径有比较多元的想法以及现在居住房产本身带有9年制学位（深圳高级中心北校区）的原因，之前对深圳的学区房并未十分关注。

从Allen处了解到：根据客观数据，深圳的学位房在很长一段时间都会处于极端紧缺的状态，好的学位房在很长一段时间都将是市场的硬通货。

从深圳各区的发展趋势来说，罗湖的学位房呈没落的趋势，福田区的学位房现在以及将来的很长一段时间仍处于强势地位。

南山区的学校在崛起过程中，宝安和龙华为后起之秀，考虑地理位置，未来的宝安整体会强于龙华区域。

学校的好坏一方面取决于市政投入和教师素质，另一方面也取决于生源的素质。生源的素质来源于其父母的素质，高素质的父母更舍得为子女教育投入，高素质的老师也需要高素质的学生互动来找到成就感和教书育人的持续热情。

关于融资渠道和融资成本

家庭目前自有小3房住宅一套，300万左右的流动现金及部分华为的股票，基于资产配置的考虑一直有在深圳再投资一套2房或者小3房的想法。

近2个月陆续看了宝安中心区、赤湾、福田的部分房子，未发现心动的标的。一方面受限于2套7成首付及比较高昂的2套交易费率，另一方面综合考虑上浮利率和租金因素及3年限售期，综合评估大部分标的都比较鸡肋。

从Allen处了解到尚舒房有渠道可以为华为和腾讯员工将抵押年利率控制到5%以内，对于具备7成首付能力的2套客户通过首套抵押贷款可以扩大标的的选择范围，同时有可能捕捉到避税空间（这个领域较细节和专业，未进一步深挖）。

中国的房产本身已经具备金融属性，在融资渠道和融资成本方面能做到极致的话，在客户处可以获得很大的加分，增强单笔交易的黏性。尚舒房致力于为客户提供金融+房产合并的解决方案也基于此。

股票VS地产

做为一个业余的金融爱好者，对股市、债市和房产都有着比较浓厚的兴趣。其实投资的本质和思维模型是相通的，要想获得好的收益，目光必须长远，能够克服人性的弱点逆向投资。

股票个人比较看好腾讯、阿里、goolgle、苹果、平安，但是这些股票目前价位跟目前深圳优质房产的价位差不多，10年20年来看还有很大的潜力和空间，但短期价格也已经体现了目前的价值。

Allen觉得投资房子比投资股票要容易，个人是认同的。因为房产可以实地考察对比，相关数据也更容易获取和多方验证，出错的概率较低。而看懂一只股票要难的多，相关数据的获取和分析都不那么容易。

房产的短期风险点是受国家政策影响比较大，尤其是流动性的部分，然后房产高价值使用的时间通常在20年左右，而一只潜力股票的价值可能延续50年。房产投资的优势是国家和市场都支持低利率贷款，杠杠风险较低。

以看股票的视角来看深圳的各区，罗湖区可类比传统行业，福田区类比目前的绩优白马，南山区的形象就是新科创华为腾讯阿里，前海后海是独角兽。

当然每个板块都有好股票存在，就像每个区都有好房子，看个人需求，好不好是相对的，适合自己的就是最好的。服务方负责提供靠谱的数据和相关建议，做决定的还是自己。如果纯投资视角的话还是多考虑发展趋势和绩优概率。

赤湾VS和宝安中心区

之前身边的一个朋友推荐了一位知识星球的房产大v极力推荐赤湾区的房子，我抱着投资+好奇的心态跑了2次赤湾看房子。

可以看到的是赤湾目前还处于大建设之中，交通很不顺畅，吃饭购物也有比较高的迷路风险。大V极力推荐的山海津、山语海都位于半山，考虑到目前的路况和坡道等，交通还是比较大的问题。

赤湾区域整体占地面积不大且多山地，未来的发展空间会受到限制。片区优势是赤湾目前正在开发的大片土地都是招商局旗下的，以招商局的资金实力和控盘能力，这个区未来的定位不会太低。

尘土飞扬之中可以看到保时捷和宾利已提前入驻中心地块，也明示了该片区未来居住者的消费层次和定位。从招商蛇口的对片区未来的整体规划图来看，亚洲最大K11，游轮母港等标志性建筑显示该区域的高端娱乐和休闲生活属性。

作为一个2005年就来深圳的伪深圳人（其中2年外派至北方，3年外派至德国，2年法国生活，1年波兰生活），之前我脑子里的宝安区=机场，最近的跑盘中，这个区给我的震撼是最大的。

感觉宝安中心区的宽敞和整洁已经超过了福田中心区，遥望天际线处高楼林立，有维多利亚港的错觉。宝安区地块整体宽阔平整，新的特区中的特区又位于正下方，我研究了一下前海自贸区的优惠政策，还是非常给力的。

未来如果落地执行也同样给力的话，资本的力量是无穷的，宝安区的未来值得期待。

关于房地产的未来

一个2个亿的故事：在彷徨挣扎迷茫时经常会问自己一个问题，如果已经拥有2个亿，会做怎样从心的选择？

发现我脑海中冒出的第一个念头是改善住房，希望小朋友可以有自己独立的空间，能自由奔跑。近来也经常以这个问题去拷问身边好友，得到的第一个答案往往也是住房改善。

高速发展的中国，一线城市的房子早已不是一套房子那么简单，在人们心里它其实是一张通向未来世界的门票。

尙舒房

远见城市命脉，践行深圳价值

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