成交量创新高！北上深楼市开始回暖？

北上深二手房成交创新高

中原地产的统计数据显示：3月，北京二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍，同比增加超三成，成交量是2018年5月后的最高值。

数据来源：东方财富Choice数据、中原地产

上海二手住宅网签量为25931套，环比增加142%，同比增加49%，创2016年10月以来的新高。

数据来源：东方财富Choice数据、中原地产

深圳二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，但较去年同比下降了19.1%。

数据来源：东方财富Choice数据、中原地产

楼市小阳春或将延续

兴业证券的数据显示，核心城市二手房基本面回暖，多项指标向好。先行指标价格调涨占比和新增客源量来看，北京、上海、深圳、苏州、厦门都有明显增长。而从成交量来看，北京、上海、成都、厦门、南京、苏州年初以来成交量都有提升，三月以来回暖趋势更加明显。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受媒体采访时表示，北京、上海二手房成交反弹，市场出现小阳春，而且小阳春有可能会延续。因为北京、上海的二手房量能比较大，判断“小阳春”第一是看量能本身，相比去年的月均值来看；第二要看调整时间，北京、上海楼市都跌了两年左右了，调整比较充分，这个时候成交放量很容易演变成见底反弹。“但深圳反弹不明显，主要是深圳过去两年调整的幅度偏小，所以它的反弹能量不如上海和北京。”他说。

不过，在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，当前北京二手房市场仍处于弱势回温态势，市场预期仍平稳。不要因为3月份市场交易量的回升而误认为市场进入快速升温阶段，在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下，市场不存在快速升温的基础。如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整。

信贷宽松导致成交回暖？

对于市场成交量反弹的原因，中原地产首席分析师认为，环比上涨主要是因为2月春节月成交低迷，而同比上涨与最近市场预期升温有关，很多之前价格下调的城市最近房地产市场都因为信贷相对宽松，出现购房者怕踏空的心理。

对房地产市场来说，政策里面最直接的就是信贷，社会无风险资金收益率和房贷利率。如果下调房贷利率，对楼市来说就是利好，如果上涨，房地产将会逐渐降温。从房贷利率的政策看，首套房利率是不低于基准利率的70%，二套房是利率上浮10%。但现在大部分城市的银行执行中，首套房与二套房利率都是上浮20%以上，不过一二线城市相对较低。

今年以来，不少城市的房贷利率有所下调。根据融360大数据研究院报告显示，监测全国35个城市，1月份首套房贷平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，这是连续2个月出现回落；二套房贷平均利率为6.02％，这是连续3个月回落。

融360大数据研究院显示：截至2019年1月3日，上海地区多家银行下调首套房贷款利率。同时上海地区可执行95折优惠的银行数量已经增至10家。今年年初深圳首套房贷利率一般在基准上浮15%，到了春节前后已调降至基准上浮10%，近日又有媒体消息称深圳房贷利率最低已降至基准上浮4%至5%。

开发商融资压力缓解所致？

国泰君安证券的分析认为，一线城市房地产销售在2019年初或已触底。而2019年初以来显著改善，得益于去年下半年以来房地产开发商融资政策的松动。2019年初以来房企密集发债， 发债总量与发债个数增速远超去年同期， 房企融资环境已开始改善。

具体的逻辑为：融资得到缓解→不再着急推盘→推盘供给减少，居民对房价预期有所调整→一二线城市需求回暖。通过对比北上广和30个大中城市整体的销售情况来看，可以看到一线城市本轮有更明显的销售增速反弹。

此前限购政策释放需求？

今年3月上海二手住宅网签量为25931套，环比增加142%，创2016年10月以来的新高。

有分析认为，这背后有一个深层次的原因，在2018年的下半年，甚至是尾端的时候，一手房开始不进行预售证价格管理以及二手市场价格滑落之后，一二手价格倒挂的现象已经消失了。另外还有一个可能的原因，就是2019年的3月刚好是2016年最严限购政策执行三周年，此前被限购政策所限制的非沪籍刚需开始逐渐释放，促成了如今楼市的小阳春。

边际放松，但房住不炒仍是主线

光大证券根据公开政策梳理了从2018年年初到2019年3月中旬为止各区域对楼市政策边际放松的城市。全国31个省、直辖市中，目前已经有17个区域，对区内的部分城市的边际放松了楼市政策，包括放松限价、利率下调，落户政策优惠等。

图片来源：光大证券

北京、上海、重庆、天津四个直辖市楼市政策均有边际放松，此外，江苏、广东、浙江、山东、安徽等土地财政比较明显的区域也边际放松了区内部分城市的楼市政策。但是同时，该机构认为在“房住不炒”的大背景下，这次调控放松的力度远比之前小。

华创证券则表示，房地产市场平稳发展是主基调，“一城一策”将是趋势。在政府重心由去杠杆向稳经济转变过程中，整体看地产总量政策或将逐步趋松，并且低库存将预示供给松先于需求松，近期资金松正逐步验证，有利于资金敏感性房企报表修复以及业务扩张，而需求松则预计通过一二线“一城一策”和三大城市圈发展规划实现结构性放松提振需求，由此对冲三四线的棚改缩减而削弱需求，目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段。

• end •