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近日，广东省自然资源厅起草了2个文件

《关于加快推动“三旧"改造促进高质量发展的指导意见》

《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年》

当然，如果不出什么意外，这将会是未来广东省“三旧”改造的重要指导文件了。

这两个文件无疑是对各位开展“三旧”改造的重大利好，不久之前，银保监会下发23号文，封杀了过往地产前融各大通行模式。多家信托 近日又收到银监窗口指导，严控地产业务规模。优质432项目资源稀缺，地产真股权 投资想要介入也并非易事。 前融困难的当下，资金失去了流动的方向，城市更新与三旧改造领域慢慢开始被各大地产“盯上”。 暂时不受监管窗口指导的城市更新（“三旧”改造）业务成为焦点，而粤港澳大 湾区的城市更新业务又独具特色。所以这是一个一举两得，共同发展的新方向。

会议中也强调，要将“三旧”改造作为建设粤港澳大湾区战略的重要抓手。 这既是顺应政策，又是顺应时代发展的重要关卡。

其实说实话，广东省的“三旧”改造已经推进了十年之久，其实说真的各位做开发的对于整个过程也都历历在目，“好做、难做、做不了”的呼声也都有，因为需要顺应政策标准。可能每个地方也都自己摸索出自己熟悉的一套做法，从而形成了所谓的地区性的做法特色，面对不断更新的时代与经济的发展，各位地产人不得不绞尽脑汁想如何去做，如何才能做的好。

在省厅会议中，陈光荣表示，省里将进一步加大改革创新力度，不断完善“三旧”改造配套政策体系，为企业参与“三旧”改造创造更加优越的制度环境。来推动“三旧”改造工作取得突破性进展。言外之意，大家放开手脚，撸起袖子大胆的干吧，只要不超过底线，政策会保证企业有利润，当然企业要保证辅助政府改善人居环境，优化生活空间，让所有三旧“改造”涉及的人员都能享受到政策的红利。

（企业能办实事的，别太贪心，政府会给政策红利，让企业改了能盈利，让老百姓改了能拿实际）这是重中之重

下面我们就来总结一下（送审稿）文件中比较重要的内容

战略层面

在今年2月18日的国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》后，大湾区的发展开展的如火如荼，日日向好，也推进广东省的经济发展更加迅猛，据7月21日下午，广东省统计局公布的数据，广东上半年地区的生产总值突破5万亿，达到50501.17亿元，同比增长6.5%，其中大湾区贡献率达90%，但是大湾区的日益紧张的供地状况，（其中深圳，东莞的用地紧张十分突出）已经影响到经济发展，还有造成一系列的社会矛盾，让省厅十分重视。为了助力大湾区持续高速发展，响应国家打造世界级城市群的目标，“三旧”改造作为能缓解用地紧张的重要手段，其战略意义被提升到另外一个高度。

（三旧改造，广东要大力的搞，全面的搞。）

“三旧”改造政策未来的方向将是供给，而不是收紧。

政策层面

对“三旧"改造总体目标和规模、重点区域、改造时序和策略等作出统筹安排。

三旧改造项目可以调整控规！（打住、别太激动，符合要求才可以）

三旧改造项目可以改土地利用总体规划！（也别太激动，符合要求才可以）

这要放在以前，在企业来说都是通天的手段，以后旧改项目符合要求，就可以改

用地报批方面

1、村改的集体用地可以走流程转国有用地（流程也会简化）

2、集体土地和国有土地可以混改！（当然国有土地的比例会控制）

地价的计算方面:

1、考虑收支平衡，企业可以用物业来冲抵土地税款。（首次以文件的形式正式发布）

2、鼓励科技创新产业，可以按配套分割的的比例等分别计算地价。

利益分配方面

工改工和公益项目方面有补助（具体的有有关部门制定）

公益项目包括（绿地，体育公园，历史文化遗迹等）

.帮政府做旧改项目的一级开发的也能按相关政策给予补助

倒逼制度

采用亩均产值等数据为重要支持，倒逼能改的项目主体必须改，不能改的立马退出让别人改。

强化行政司法保障方面：

由于篇幅过长，这里不细讲，简单来说就是钉子户要小心了，别老坐地起价，不会让你亏，如果超过一定程度的人都觉得可以改并且都签了协议，那么企业是可以申请法院裁定的，强制执行的。

政府监督方面

企业改不了的，政府会出面接手继续改。（视情况而定）

企业如果做项目乱搞，被发现，叫停之后全体黑名单。

总结：7月17日过后，三旧“改造”在广东的热度即将更上一个层次，未来的几年“三旧”改造的项目会在广东大幅度的激增，完成率也会大幅度提高，政策红利的释放让投身“三旧”改造的企业赚得盆满钵满，老百姓也会得到更好的生活空间和居住环境，大湾区的发展会越来越好。在此祝愿粤港澳大湾区能早日成为世界级城市群。

然后，小编又想跟各位地产人探讨一下关于前融的问题，房地产行业就是一个资金聚集区，一个项目可能光是买地等前期的小动作就已经投入了几个亿，几十亿的资金，听起来像是天文数字，哪来的这么多钱，开发商原来这么有钱，哈哈，那小开发企业怎么办，岂不是鸡立鹤群？？对，没打错字，鸡立鹤群。如果真是全部开发商自投，那只能说这开发商财大气粗、很任性。很牛逼！

当然基本没有这样的牛逼，大多数都需要前融，可问题是现在前融有多难，大家也都知道，谁都想空手套白狼啊！！（你懂得），多爽。

公开数据显示，2018年，近八成信托公司规模出现下滑，光大信托是为数不多规模增长超过50%的信托公司之一。

房地产信托按下“暂停键”再次搅动了房地产金融圈。一家资管公司项目负责人慨叹说，“房地产信托业务要凉凉”，只能做“432”项目或旧改类，“432”套壳的可能也不行。“连通道业务在内，所有涉及房地产类的业务，规定不能有规模新增，存量地产信托项目退出一单才能新开一单。”

当然，这也不能够阻止啦，毕竟理想跟现实还是有一定区别滴！该来的就让它来呗，谁还没遇见过坑坑洼洼呢？在政策标准的范围之下做好经济测算，最起码对于前期工作需要的融资金额能做到一个合理合规，没有“营养过剩”或“营养不良”情况出现，间接的也能小幅度减少自己融资的数额和小小提高融资的成功率。这也是一种做法啊。可能会有那么一点点帮助吧，也算是一个方法。

在这个时候，最新政策的解读和经济测算就有着关键性的作用啦，可能相对于以前的开发模式有了些许的区别，但无伤大雅，饭还得吃嘛，对吧。那就做好最新政策的解读和经济测算咯，有以下几种方法：

1、饱读诗书

（当然、你们这么忙，没时间，不可能的啦）

2、雇佣最好的测算师

（这个方法还行、但只能解决经济测算的问题，治标不治本）

3、参加研讨会

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