不予认定建筑面积的建筑物如何给予残值补偿？

上海韩律师土地房屋征收动拆迁法律咨询（第024期）

【客户咨询】：

请问韩律师：不予认定建筑面积的建筑物如何给予残值补偿？

谢谢韩律师！

【律师解答】：

（一）征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

（二）已经登记的房屋，以房地产权证记载的建筑面积为准。私房中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积。

（三）未经登记的房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。

（四）未经登记的房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准，1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。已经登记的房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。

上述规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。

在实务中，各征收基地会根据各自实际情况制定相关的残值补偿标准。

请看如下具体解读。

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（Lawyer-gcsb）

【具体解读】：

各征收基地有各自的残值补偿的标准，比如：

（1）房屋类型为旧里和新里的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用晒台和天井，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积的一半乘以评估均价给予残值补偿。

（2）房屋类型为旧里和新里的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用灶间、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、阳台、楼梯间等部位，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积乘以相应换算系数后再乘以评估均价给予残值补偿。

注：上述给予残值补偿的部位均指公房租赁凭证中记载的独用部位，公房租赁凭证中记载的公用部位不给予残值补偿。

（3）其他不予认定建筑面积的情形或者无其他不予认定建筑面积的，另行给予若干元/证的残值补偿。

又比如：

（一）未记入房地产权证、租用公房凭证但经房屋管理部门批准，实际用于居住的阁楼等，经公示后，以居住房屋评估价格乘以残值补偿面积给予残值补偿，其中高度在1.7米以上部分，按照实际丈量结果作为残值补偿面积，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际丈量结果的一半作为残值补偿面积，

（二）其余不予认定建筑面积按照实测面积乘以600元/平方米给予残值补偿。

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【相关案例】：

【当事人信息】：

原告唐某康

原告唐富某

原告唐雨某

原告唐虎某

原告唐亚某

原告董文某

原告唐云某(兼上述六原告共同委托代理人)

原告唐敏某(兼上述六原告共同委托代理人)

原告唐林某

被告上海市虹口区人民政府，住所地上海市

第三人上海市虹口区住房保障和房屋管理局，住所地上海市

【案情概述】：

原告唐某康、唐富某、唐雨某、唐亚某、董文某、唐虎某、唐云某、唐敏某、唐林某不服被告上海市虹口区人民政府（以下简称“虹口区政府”）所作沪虹府房征补[2016]141号房屋征收补偿决定，向上海市二中院提起行政诉讼。法院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。被告在法定期限内向法院提交了作出被诉房屋征收补偿决定的证据和依据。因上海市虹口区住房保障和房屋管理局（以下简称“虹口房管局”）与本案有利害关系，法院依法通知其作为第三人参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告诉称：

被告虹口区政府于2016年8月12日作出沪虹府房征补[2016]141号房屋征收补偿决定，主要内容:

一、房屋征收部门以房屋产权调换的方式补偿被征收人，用于产权调换房屋地址为:本市奉贤区沿港河路XXX弄XXX号XXX室，二房一厅，建筑面积82.64平方米（其中阳台建筑面积7.880平方米减半计费），单价人民币（以下币种均为人民币）9240元/平方米，房屋总价727,188元；奉贤区沿港河路XXX弄XXX号XXX室，二房一厅，建筑面积82.64平方米（其中阳台建筑面积7.880平方米减半计费），单价9,240元/平方米，房屋总价727,188元；奉贤区沿港河路XXX弄XXX号XXX室，二房一厅，建筑面积83.35平方米（其中阳台建筑面积8.112平方米减半计费），单价8,940元/平方米，房屋总价708,888.36元；奉贤区沿港河路XXX弄XXX号XXX室，二房一厅，建筑面积82.64平方米（其中阳台建筑面积7.880平方米减半计费），单价9,040元/平方米，房屋总价711,448元。四套房屋总价为2,874,712.36元，产权调换房屋价值同被征收居住、非居住房屋补偿金额结算差价为:118,857.96元（2,874,712.36元-2,755,854.40元）由被征收人支付给虹口房管局。

二、房屋征收部门给予被征收人其他补助、补贴为:1、装潢补贴11,000元；2、搬迁补助费700元；3、不予认定建筑面积（一）残值补贴632,920.80元；4、不予认定建筑面积（二）残值补贴11,880元；5、设备移装费2,000元/证；6、非居住房屋其他补贴100,000元；7、非居住房屋自购房补贴370,000元；8、达成协议后按《虹口区158、161街坊房屋征收与补偿方案》（以下简称《补偿方案》）规定发放相关奖励。

三、被征收人唐某康、唐富某、唐雨某、唐亚某、董文某、唐虎某、唐云某、唐敏某、唐林某等应当在收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁至上述产权调换房屋地址，将本市梧州路XXX号房屋（以下简称“被征收房屋”）腾空，与上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司（以下简称“虹口一征所公司”）办理移交手续。

原告唐某康、唐富某、唐雨某、唐亚某、董文某、唐虎某、唐云某、唐敏某、唐林某诉称:被征收房屋系私房，被告认定的评估价格过低，也未对原告户的土地使用权价值进行补偿；被征收房屋内不存在违法建筑，应按照实测的全部面积计算建筑面积；被告不仅对原告户的非居住部分未以非居住房源予以安置，也未将唐敏某妻子吴三琼、唐虎某妻子王秀玲分别予以引进，系认定事实错误，侵犯原告户合法权益。

故请求判决撤销虹口区政府作出的沪虹府房征补[2016]141号房屋征收补偿决定。

被告虹口区政府辩称:

被诉征收补偿决定认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法。

原告户只有土地使用权证，土地使用面积为22平方米，实际搭建为两层，故核定该户的建筑面积为44平方米，对超出部分按照基地《补偿方案》的规定，作为不予认定建筑面积分别予以了补偿，未侵犯该户合法权益；对原告户内的个体工商户，被告已依法给予应得补偿，以居住房源予以安置亦未违反法律规定；根据被告查明的情况，原告户内虽有16个户籍人员，但多人均属于他处有房，该户经核定不符合享受居住困难保障补贴的条件，亦不存在应引进人员予以安置的情况。

故请求依法驳回原告的诉讼请求。

第三人虹口房管局述称:

同意被告虹口区政府的意见，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：

因公共利益需要，虹口区政府于2014年12月2日作出虹府房征[2014]6号房屋征收决定，对相关房屋征收范围予以明确，并收回该范围内的国有土地使用权。

第三人虹口房管局作为房屋征收部门委托虹口一征所公司承担房屋征收与补偿的具体工作。

该基地签约期限为2014年12月27日至2015年3月31日止。

截止2015年3月31日，签约率达到94.44%，补偿协议生效。

本市梧州路XXX号房屋在上述征收决定的征收范围内，性质为私房，土地使用权人登记为金则文、唐某康、唐亚某（曾用名唐亚琴）、唐雨某、唐宝冲、唐云某（曾用名唐云冲）、唐林某、唐敏某、唐富某。

金则文于2012年9月16日死亡，其与丈夫（已故）生前共育有8名子女，均为土地使用权共有人，其中唐宝冲于2013年11月25日死亡，其法定继承人为妻子董文某、儿子唐虎某，故房屋征收决定作出之时，被告认定该户的被征收人为唐某康、唐富某、唐雨某、唐亚某、董文某、唐虎某、唐云某、唐敏某、唐林某。

被征收房屋类型为旧里，部位为全幢，用途为居非兼用，开设有个体工商户上海市虹口区为民裁缝店（经营者为唐敏某）。

被征收房屋的国有土地使用权记载用地面积为22平方米，实际建筑为两层，测绘建筑面积为51.70平方米，阁楼面积为30.90平方米。

经虹口区房屋征收事务中心核定，被征收房屋认定建筑面积为44平方米，其中居住建筑面积为22平方米，非居住建筑面积为22平方米。

其余面积，按照基地补偿方案第七条之规定，以居住房屋评估单价乘以残值补偿面积给予残值补偿的（即不予认定建筑面积（一）残值补偿）共计18.8平方米，以实测面积乘以600元/平方米给予残值补偿的（即不予认定建筑面积（二）残值补偿）共计19.8平方米。

经上海房地产估价师事务所有限公司评估，该地块的评估均价为28,539元/平方米，被征收房屋居住部分房地产市场评估单价为33,666元/平方米，非居住部分房地产市场评估单价为57,800元/平方米，估价时点为2014年12月2日。

房屋征收部门于2014年12月19日向原告户送达了房屋征收与补偿方案、分户评估报告、房屋补偿方案告知单等，由唐敏某签收。

原告户在规定期限内未提出复估、鉴定申请。

房屋征收部门遂委托上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会（以下简称“专家委员会”）对被征收房屋的评估结果进行鉴定。

2015年9月18日，专家委员会分别出具沪房地估鉴（2015）077-29号《关于虹口区梧州路XXX号全幢（唐某康、董文某、唐虎某、唐敏某、唐林某、唐富某、唐云某、唐雨某、唐亚某户）上海市国有土地上居住房屋征收评估分户报告的鉴定结果报告》、沪房地估鉴（2015）077-30号《关于虹口区梧州路XXX号全幢（唐某康、董文某、唐虎某、唐敏某、唐林某、唐富某、唐云某、唐雨某、唐亚某户）上海市国有土地上非居住房屋征收评估分户报告的鉴定结果报告》，认为原告户的居住和非居住房屋评估分户报告的估价机构资质和估价师执业资格在注册有效期内，估价报告基本规范，评估价格合理。

被征收房屋内共有在册户籍16人，分别为唐敏某、唐忻伟、唐林某、孙芝敏、唐富某、唐文、唐云某、唐敏、唐雨某、董文某、唐虎某、唐博锋、唐某康、唐忠忻、王燕蓉、唐逸杰。

2016年6月2日，经虹口区旧区改造居住困难户认定小组认定，结果为申请居住困难户对象为16人，经评议小组认定该户家庭不符合居住困难户条件。

根据有关规定以及该基地征收补偿方案，被征收房屋评估价格为740,652元（33666×22×100%），价格补贴为188,357.40元（28539×22×30%），套型面积补贴为428,085元（28539×15），被征收非居住房屋评估价格为1,271,600元（57800×22×100%），停产停业损失补偿为127,160元（57800×22×10%），被征收房屋货币补偿金额共计2,755,854.40元。

原告户另可得其他补贴、补助，包括:

1、装潢补贴11,000元（500×22），

2、搬迁补助费700元（15×22，不足700元按700元计算），

3、不予认定建筑面积（一）残值补偿632,920.80元（33666×18.8），

4、不予认定建筑面积（二）残值补偿11,880元（600×19.8），

5、设备移装费2,000元/证，

6、非居住房屋其他补贴100,000元（2500×22，不足100,000元按100,000元计算），

7、非居住房屋自购房补贴370,000元（150,000＋10,000×22），

8、达成协议后按《补偿方案》规定核发相关奖励。

协商过程中，第三人虹口房管局提供货币补偿方式和房屋产权调换方式供原告户选择，但该户未能接受上述方案。

因征收双方在签约期限内未达成补偿协议，第三人遂于2016年7月13日报请虹口区政府作出房屋征收补偿决定，提出以房屋产权调换的方式补偿原告户并结算差价的补偿方案。

虹口区政府受理后，向原告户送达了报请作出征收补偿决定的报告、会议通知、申请居住困难意见征询单等材料。

虹口区政府于2016年7月21日召集双方进行了调查和调解，原告户出席。

因双方未能就征收补偿达成协议，虹口区政府经审查后认定虹口房管局提出的补偿方案合法、适当，遂依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条 、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十二条、《上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的的通知》以及涉案地块房屋征收补偿方案，于2016年8月12日作出沪虹府房征补[2016]141号房屋征收补偿决定，并依法送达原告户。

原告收到上述房屋征收补偿决定后不服，遂向法院提起行政诉讼。

证据：

以上事实，由被告虹口区政府提供的房屋征收决定，虹口区158、161街坊房屋征收与补偿方案及附件，关于虹口区158、161街坊签约期内总体签约率的公告，房屋征收部门的授权委托书，征收实施单位的企业法人营业执照，房屋征收工作人员工作证，评估机构的资质证书，关于虹口区158、161街坊被征收房屋评估均价的公告，编号为沪房地师估（2014）房字第07**号4-220的上海市国有土地上居住房屋征收评估分户报告，编号为沪房地师估（2014）房字第07**号4-个-220的上海市国有土地上非居住房屋征收评估分户报告，房屋补偿方案告知单，旧区改造和房屋征收资料送达签收单，两份鉴定结果报告，土地使用情况查询回复，待征建筑面积表，被征收房屋建筑面积认定审核表，编号XXXXXXX的私房建筑面积认定通知，上海市虹口区为民裁缝店营业执照，户籍情况摘录表、户籍证明、被征收人身份证复印件，户口本复印件，启东市南阳镇乐庭村村民委员会证明2份，居住困难户认定报告，户内人员他处有房材料，当事人送达地址确认书、委托书，谈话笔录，看房单，关于虹口区158、161街坊征收地块增补房源的公告、房源清单、安置房屋的上海市房地产权证，关于对原告户作出房屋征收补偿决定的报告，申请居住困难户意见征询单、会议通知及送达回证，调查笔录，被诉房屋征收补偿决定书及送达回证等证据以及当事人庭审陈述予以证明。

【法院判决】：

驳回原告的诉讼请求。

案件受理费由原告共同负担。

【法院认为】：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条 第一款 和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十二条第一款之规定，被告虹口区政府具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权。

本案中，第三人虹口房管局因与原告户在征收补偿方案确定的签约期内未达成协议，报请虹口区政府作出房屋征收补偿决定。

虹口区政府受理后，核实了证据材料，查清了房屋征收补偿的事实，并组织原告户与第三人进行调解，因双方意见不一无法达成协议，虹口区政府遂于法定期限内作出被诉房屋征收补偿决定，并向双方送达，执法程序合法。

被诉房屋征收补偿决定对被征收房屋的类型、性质、被征收人、用途、建筑面积、不予认定建筑面积、评估价格、应得货币补偿款与补贴等费用及差价款的计算，以及产权调换房屋的建筑面积和价格的认定，有相应证据予以佐证，事实清楚。

虹口区政府所作被诉房屋征收补偿决定对原告户以房屋产权调换并结算差价的方式进行补偿，并要求第三人支付原告户其他应得补助、补贴，决定内容符合法律、法规规定及涉案地块房屋征收补偿方案，未损害原告户的合法权益。

关于被征收房屋面积，原告户就该房屋未提供合法的翻建执照，根据相关土地使用权证登记记载，被征收房屋土地使用面积为22平方米，实际建造为二层，被告据此认定被征收房屋的建筑面积为44平方米，并无不当。

根据对被征收房屋的实测情况，建筑面积为51.9平方米，阁楼面积为30.9平方米（其中高度大于1.7米的共计15.6平方米，高度大于1.2米，小于1.7米的共计15.3平方米）。

根据《补偿方案》第七条第（一）项规定，未记入房地产权证、租用公房凭证但经房屋管理部门批准，实际用于居住的阁楼等，经公示后，以居住房屋评估价格乘以残值补偿面积给予残值补偿，其中高度在1.7米以上部分，按照实际丈量结果作为残值补偿面积，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际丈量结果的一半作为残值补偿面积，第（二）项规定，其余不予认定建筑面积按照实测面积乘以600元/平方米给予残值补偿。

虽然原告户未提供经房屋管理部门批准建造相关阁楼的材料，但被告考虑到该房屋建造的历史成因，将二层阁楼酌情认定为经批准建造，并以22平方米为限，经折算后认定18.8平方米为上述规定第（一）项中的不予认定建筑面积，以居住房屋评估单价为基数计算残值补偿，对其余阁楼面积按照600元/平方米给予残值补偿，保护了原告户的合法权益，并无不当。

原告要求将全部实测面积认定为被征收房屋的建筑面积，缺乏事实证据和法律依据，本院不予采信。

关于被征收房屋的评估，根据被告提供的证据能够证明，系争房屋评估报告由具有评估资质的上海房地产估价师事务所有限公司作出，原告户收到该报告后未申请复估、鉴定，经第三人委托，专家委员会出具鉴定报告，认可了评估价格。

被告据此以相关评估价格为基础计算被征收房屋的补偿款等，符合《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十七条、第二十八条之规定，未侵犯原告户的合法权益。

原告在庭后的书面材料中认为该户应该按照上述实施细则第三十条关于征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准再增加安置补偿，该主张与被征收房屋情况不符，无法律依据。

关于安置房源，虹口区政府以房屋产权调换方式补偿原告户本市奉贤区沿港河路居住房屋四套，未违反相关规定，并无不当。

被告所作被诉房屋征收补偿决定中对原告户的补偿包括了停产、停业损失，同时亦根据基地补偿方案给予了非居住房屋其他补贴及非居住房屋自购房补贴等共计47万元，亦未侵犯原告户合法权益。

关于原告主张的引进人口问题，根据被告提供的该户户内人员的补偿安置协议、住房调配单、房地产登记簿记载等材料，唐富某、唐文、唐云某、唐雨某、唐虎某、唐某康、唐忠忻、唐逸杰均系他处有房，该户未被认定为居住困难户，且原告户申请居住困难户认定时系按照户籍在册人员共计16人予以申报，唐敏某、唐虎某两人的妻子户口未登记在被征收房屋内，也未作为申报人员，故原告的上述主张亦无依据，本院不予采信。

综上，被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，主体适格，程序合法。

原告的诉请主张缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。

【案例解析】：

引用此案例主要是为了让大家了解一下，目前实务中对于残值补偿的标注，比如本案例中此征收基地的残值补偿标准为：

（一）未记入房地产权证、租用公房凭证但经房屋管理部门批准，实际用于居住的阁楼等，经公示后，以居住房屋评估价格乘以残值补偿面积给予残值补偿，其中高度在1.7米以上部分，按照实际丈量结果作为残值补偿面积，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际丈量结果的一半作为残值补偿面积。

（二）其余不予认定建筑面积按照实测面积乘以600元/平方米给予残值补偿。

【相关法条】：

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》

沪房管规范征[2012]9号“关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见”

《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国行政诉讼法》

【关键词】：

房屋 征收补偿 被征收人 同住人 公有房屋承租人 房屋使用人 共同居住人 福利性质取得的房屋 承租的公有住房 计划经济下分配的福利房 自己部分出资的福利房 房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房 公房被拆迁后所得的安置房 自己少部分出资的产权安置 按公房出售政策购买的产权房 动拆迁 房屋征收补偿 委托代理人 撤销 变更 变更代理人 变更之前 代理人 代理权限 动拆迁 房屋征收补偿 征收补偿协议 委托代理人 撤销 变更 变更代理人 变更之前 代理人 代理权限 动拆迁 房屋征收补偿 征收补偿协议 委托代理人 撤销 变更 变更代理人 变更之前 代理人 代理权限 签约主体 主体资格 公有房屋承租人 房屋使用人 共同居住人 福利性质取得的房屋 承租的公有住房 计划经济下分配的福利房 自己部分出资的福利房 房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房 公房被拆迁后所得的安置房 自己少部分出资的产权安置 按公房出售政策购买的产权房 他处公房使用权 公有居住房屋 建筑面积 租用公房凭证 凭证所记载 居住面积 换算系数 阁楼 实际居住面积的一半 厨房（灶间） 备餐室 厕浴室 壁橱 箱子间 走道 晒台 天井 楼梯间等 基数 私有居住房屋 建筑面积 己经登记 房地产权证书 房地产登记簿 记载为准 阁楼 未经登记 批准文件记载 实地丈量 搭建部位 房管历史资料 地籍图 街道(乡镇)出具的证明 残值补偿 违法建筑 非居住房屋界定 原始计划为非居住房屋 公有非居住房屋租赁关系 单位产权房 居住转非居住房屋 非正规就业 社区服务证 公有房屋承租人 房地产权证 租用公房凭证 公有非居住房屋租赁合同 未经登记的房屋 批准文件记载的建筑面积 实际建筑面 未经登记的私有居住房屋 无批准文件 1981年以前建造 实地丈量 房管历史资料 地籍图 街道(乡镇)出具的证明 房地产权证记载的非居住用途 公有非居住房屋租赁合同的 “居改非” 营业执照 营业面积 “面积认定小组” 现场测量 饭店 旅馆 实际经营部位 底层部位 公有房屋 签订公有非居住房屋租赁合同 合同记载的 建筑面积 审批同意 “居改非” 审批文件记载 非居住面积 营业执照 非居住房屋 工商申请 批准文件 营业面积 确权面积 签约期限内 达到规定签约比例的 补偿协议生效 征收决定终止执行 签约比例由区(县)人民政府规定 不得低于80% 房屋征收补偿 货币补偿 居住房屋产权调换 补偿金额 评估价格 价格补贴 评估单价 建筑面积 评估均价 评估总价 总建筑面积 补贴系数 套型面积补贴 补贴面积 政府规定租金标准 公有出租居住房屋 租赁关系终止 被征收人 评估价格 承租人 价格补贴 旧式里弄房屋 简屋 非成套独用居住房屋 套型面积补贴 执行政府规定租金标准 私有出租居住房屋 被征收人 评估价格 承租人 价格补贴 旧式里弄房屋 简屋 非成套独用居住房屋 套型面积补贴 由房管部门代理经租 宗教团体的房屋 依法代管 执行政府规定租金标准 私有出租居住房屋 被征收人 评估价格 承租人 价格补贴 旧式里弄房屋 简屋 非成套独用居住房屋 套型面积补贴 征收 居住房屋 装潢 补偿 标准 不予认定建筑面积 厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间、阁楼 超出房屋建造批准范围的搭建部位 不予认定建筑面积 残值补偿 厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间、阁楼 超出房屋建造批准范围的搭建部位

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