前段时间，万科天空之城星之屿正式开始认筹了，一共304套房源，根据头条君了解的最新消息，如今大筹已经达到417组，而且据说，两个户型各自的认筹比很均衡，没有出现翘脚现象。
在现在的市场环境下，认筹比能超过1的无疑都是真正的网红盘，去年上半年，这样的项目有25个，今年就只剩14个，市场的眼光更严苛，能入围的自然都有绝对的过人之处。
上一次，头条君在万科与招商的直接竞品PK测评里已经对项目做过一次梳理(徐泾最火网红盘深度PK 和你了解地可能不太一样！)，不过之后有一些网友表示当时只重点说了100㎡的户型，120㎡的没怎么提，而且，由于后者总价相对比较高，感觉可筛选的范围更广，甚至还面临买一手还是买二手的选择。所以头条君想了想，不如就借着这次万科的120㎡产品，一起把改善房购买的现状也唠一唠。
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同区域内基本没竞品
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要说网红盘之所以能红起来，很大程度上取决于产品的稀缺性。
星之屿的120㎡H户型在格局上是3+1的配置，头条君实际去看过，多出来的小房间不说有多宽敞，但已经足够应付很多额外的空间需求，书房、儿童房、休闲室都够你折腾。不夸张的说，很多直接打着3房、4房的户型，那卧室以外的房间都未必能这么大。
△星之屿美好家加载户型展示间
那么在整个徐泾，目前在售4房户型的项目有多少呢？3个。但是，最小面积139㎡，最大的182㎡。
如今限价的原因，整个徐泾的新房售价基本都统一在5.8万/平，不过即便按照星之屿这次5.76万/平米的均价来算，多19㎡就意味着总房价要多出109万，认真说起来，首套首付多出30几万，有些人并非不能“够”一下，但图什么呢？房间没有多，功能都一样，动力不足啊。
△星之屿美好家加载概念展示间，H户型中的两用大横厅，外侧阳台整体包覆
而且，在头条君之前还有业内分析过，星之屿的F和H户型，其实是二期卖得最好的105㎡和125㎡的改良版，H户型也保留了之前大横厅/书房两用设计的经典部分。经历过市场检验，提纯过性价比，区域内还没有对手，基本是躺赢的节奏。
我知道很多人要说暗卫的问题，在之前的PK测评里头条君也有过分析，但放在这里，是另一个选择，要不要多花100万买个明卫？
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区域外的选择没有多乐观
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天外有天，区域内就算没有竞品，区域外难道还没有吗？还有那么多市区二手房，难道都是假的吗？
在这里，还是要先把星之屿H户型的价格段理一理，从已经公布的一房一价表来看，H户型的主力价格段基本在700万上下浮动，6字头的也不少，最高不超过730万。所以头条君以600-800万的价格段对目前的一手存量房做了一个筛选。
结果是，内环到外环之间，面积在120㎡以上的一手房有284套，在整个环线内只占28%（数据来源：网易住宅数据中心），这些房源大概有一半集中在宝山上大、浦东周康和外高桥。
实话说，头条君也是有点吃惊的，筛出来的这些区域，要说价格预期和徐泾相比也并没有特别的优势，且论前景，徐泾的大虹桥还更看得到摸得着一些。至于内环内和外环外的更别说了，一个是基本没有，一个是论地段也未见得能比徐泾更好了。
一手房的竞品既然找不出明显优势，那么二手房的选择余地会不会更大一些呢？
直接晒图吧，头条君查了绿房子网站，在650-730万的价格段内，110-130平米的只有3房，算上130-150平米的，也只多出3套四房，其中满2年的房源不到20套，满5年的只有55套，当然也可以选择不满5年，税费成本记得加上。
二手房中，自然有地段一看就比徐泾更好的，比如莘庄、比如七宝，但如果再综合上楼层、户型、物业等等条件，选择余地显然更小。
所以综合来看，这样的产品，这样的价位，放眼全上海、乃至二手房，星之屿未必是完美的，但至少综合水平一定是偏高的。
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明确的未来很重要
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对于很多改善型需求而言，最大的纠结点，往往在于市区二手房成熟的配套和一手房不确定的未来。但在这一点上，万科天空之城确实需要一点点区别对待。
从区域发展的角度来看，同一个环线纬度上，短时间内确实很难再有能够超越大虹桥的规划了，随着时间的推移，依靠特殊的国际交通枢纽地位，这里或许将成为全上海更具交通优势的城市副中心，而天空之城与它也只有3站地铁的距离。
△万科天空之城规划示意图
往产品本身看，万科天空之城可能是继闵行七宝之后，万科另一个真正意义上从无到有的造城项目。和申通合作带来的特殊待遇上次已经提过，这里不再赘述，仅仅是万科自己的能量，头条君举一些案例，大家就清楚了。
一个是自身规划，七宝万科广场珠玉在前，要说七宝板块价值真正被认可是从七宝万科开业开始的，也许都不为过。而未来天空之城拥有的则是升级版的七宝万科广场，甚至一些品牌引进工作已经展开，据说，目前虹桥万科广场（暂定名）已经确认签约CGV影城。不需要凭空想象，这里今后至少也是七宝现在的样子。
另一方面是对周边基础配套的影响，尤其是在教育领域。最典型的是万科海上传奇，当初也是在开发过程中为当地代建了一所学校，结果引入了建平实验中学；闵行的万科城市花园，隔壁就是复旦万科实验学校；杨行的万科四季花城旁边也有一个华师大附属杨行中学……回头看看天空之城，先不说徐泾本身已经有诸多国际学校，就看星之屿地块北侧预留的幼儿园、小学、初中地块，对于一些成长型的家庭来说，完备的教育配套是可以预见的。
生活和教育，改善客群最关注的两大问题，似乎都已经有了现成的参考答案。
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低成本的买房机会，只有1次
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其实，在头条君看来，预算相对充足的首套房买家，与其入手100㎡的F户型，倒不如考虑要不要“够一够”120㎡的H户型。
前者较高的价位段在580万左右，而后者较低的价位段在680万左右，100万的总价差落到首套首付上是35万，但却多了1个功能型的房间，和20㎡的生活尺度。
△星之屿美好家加载概念展示间
如今置换的成本那么高，如果一开始就用足杠杆，一次性选择一个环境好、空间足、配套全、交通达的小区自然是最好不过，相同预算下，市区二手房难免顾此失彼，但对星之屿来说，给它一些时间，你要的都会有。
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*免责声明：推广名：万科天空之城星之屿；备案名：万科天空荟苑；地址：上海市青浦区徐泾镇尚涵路99弄；公司：上海万泾置业有限公司；预售证号：青浦房管（2019）预字0000162号。本宣传资料为要约邀请，针对万科天空之城.星之屿项目概况进行介绍，仅供参考不作为销售承诺。项目不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化，最终以双方签署的正式《上海市商品房预售／销售合同》及其他相关协议文本为准。
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