我是如何判断正确房价趋势的（一）-上海楼讯

我是如何判断正确房价趋势的（一）

早起的鸟聊财经 2019-09-23 16:36 阅读 484

#月薪万元—新作者扶植计划开启#下半年以来，连续飙涨多年的中国房价，好似开启的不同的节奏，各种文章、视频也纷纷诉说起房地产的惨烈。先是环京地区，尤其是燕郊房价大跌；接着是一个吸引眼球的爆炸性新闻，黑龙江省鹤岗市1.5万买房，注意，是一套房，46米，而不是单价每平米1.5万元；然后是诸如山东乳山、龙口等地海景房纷纷中招；然后厦门被爆出二手房价下跌，北上广深也开始阴跌，全国性房价下跌已经成为事实。有意思的是下半年以来，不少频里开始流行拍摄各个城市房价下跌的惨状，有兴趣的朋友，可以随便翻翻西瓜视频和头条视频。

2017年下半年，我在微信公号“金融行业网”里发了一篇文章，题目叫做《房产税是为了降房价？别逗了，这是政府新的财政资金来源罢了！》，当时我提出不看好房价，虽不敢说是第一个看空房价的人，但基本也属于在一片唱多的大合唱里那么几个不和谐的小音符罢了。现在看，我的预言基本已经成为事实了。其实关于房价预测的文章简直是汗牛充栋，这些文章纷纷从某个角度出发，但房价这个事情决定因素很多，只从一个角度来分析难免会是盲人摸象、以偏概全。那么我是从什么角度出发，才能得出这种结论呢？这个事情说起来其实稍微有点复杂，在一篇文章里写出来难免太长，相信大家也没心情一口气看上万字的文章，所以我决定分几个章节，把中国房地产的事情说得更清楚一些。

今天是第一期，我先来讲一些最基本的问题。

第一个问题：是谁在买房子，或者说大多数房子都是被谁买了？

房价连续多年上涨，需求是一个最基本的支撑因素。但按照2018年统计局公布的数据，中国城镇居民人均住房面积达到39平方米，这说明实际上中国并不缺少房子。即使是北京这样人口净流入比较大的城市，根据2016年的数据，北京人均住房面积达到了31.69平方米。虽然数据是2016年的，但是北京这几年人口也没有大幅度增加，房子也是在不断盖的，虽然不敢说北京人均住房面积大幅度增加，但绝对不至于大幅度减少，这说明北京也不缺房子。其实这种情况在上海、广州、深圳这三个一线城市也大同小异，更不用说其余二线、乃至三四线城市了。

有些朋友看过上面的数据可能会说，这跟我们平时的感觉不一样啊。是的，确实感觉不一样，你住房面积没达到平均标准，不代表别人也没达到标准。其实这个道理就跟我们平时讲的平均收入一样，说白了就是有钱人赚得多，我们普通人都拖祖国后腿了，而有房的人房子太多，我们普通人又拖祖国后腿了。这个数据跟我们平时的感受是差不多的，一些大城市土著家庭，拥有3套以上房产的比比皆是，一些投资客持有的房产套数则更多，而普通人买一套自住房都困难，甚至要掏光6个钱包。

我们再来看几个个数据，根据西南财经大学发布的数据，2010年中国基尼系数就已经达到了0.61，这意味着不到5%的人得到了全国50%的收入。而北京大学公布了中国财产基尼系数达到了0.73。这两个数据这都说明中国财富集中在少数人手中。那么少数人手中掌握的是什么财产呢？国内私人银行业务做得最出色的银行是招商银行，而招商银行私人银行的服务客户是资产净值在1000万以上的人群，也就是说，不敢说绝大部分有钱人是招商银行的客户，也可以说很多有钱人是招商银行的客户了。而根据招商银行私人银行给出了数据，这些高净值人群90%以上的资产是房产。说到这里，我们可以很清洗地得到结论，中国不缺房子，而房子大多数都是被少数人持有了。

解答完究竟是谁买了大部分房子之后，第二个问题应运而生，这些高净值人群买这么多房子干什么？

曾经有一种说法，自己需要一套房子，自己父母需要一套房子，老婆父母需要一套房子，孩子需要一套房子，现在允许生二孩还要一套房子，孩子上学还需要个学区房。按照这个说法，一家至少要买6套房子，那估计整个地球都不够中国人住了。如果我非说这是基本居住需求，估计正常人都会一口盐汽水喷死我了。很显然，正常人都能看出来，这是明显的炒房，有些人非要说这是居住需求，我不知道是为了骗人，还是自欺欺人。不过，有一种说法是为了获得租金收入，但这存在一个问题，中国住宅的租售比一般是低于2%，为了获得租金收入持有房产显然不如去银行买个理财产品。排除了各种可能性，结论就很简单了，持有多套房就是坐等房价上涨，也就是炒房博取差价而已。

第三个问题就来了，房价炒上去之后，总是要把房子卖出去才能实现盈利，那么谁去接盘呢？

既然是以投资为主的市场，那么必然符合投资的一般规律。这个规律其实很简单，不论是中国股票市场，还是球鞋市场，或者是曾经火爆但现在已经不那么火爆的各种文玩核桃、手串之类，最后去接盘的一定是中小散户和普通消费者。当然，最终也是会有很多投资者在这里面逃不出来，但没有普通消费者去接盘，任何市场都不会成为一个炒作市场。具体到房地产市场上，道理其实也是这样，高净值人群买了很多房子，最终是要卖给没有房子而又需要房子住的人，也就是我们说的刚需。

既然有了人炒房，也有了派发筹码的群体，第四个问题就是炒房的炒房客什么时候派发手里的房产呢？

其实在房价不断上涨的过程中，投资买房的人确实有一些不断离场的，但我们可以换个方式，把这些投资者看作一个整体，也就是用买入数量减去卖出数量最终得到的净值来计算，如果买入数量大于卖出数量，我们可以把这种情形叫做炒房者净买入，如果买入数量大于卖出数量，我们则把这种情形叫做炒房者净卖出。在以往房价不断上涨的过程中，这个净值肯定是净买入而不是净卖出。但这个净值什么时候会变成净卖出呢？也就是炒房群体什么时候派发筹码呢？在这事情说起来挺有意思，虽然高净值人群买了大多数房子，但是他们既然要把手里的房子卖给刚需，那就必然盯着接盘的普通人来决定买房或者卖房。更准确地说，接盘的普通人有能力接盘而又愿意的时候，炒房者必然是净买入，一旦普通人接盘的能力快要到极限或者已经到了没能力接盘的时候，炒房者必然是净卖出。