上海买房不到3年跌去12%，户均亏损50万，但191个小区却逆势抗跌

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虽然以新房来看，近3年上海房价已经凝固，但真实的二手房市场暗潮涌动。

根据链家网近2年的成交案例整理（约10w条真实成交数据），表格仅为部分数据的处理情况

2018年和2019年至今，上海二手房小区的平均跌幅分别为8%和4.2%，也就是说如果2017年你买了一套二手房，那么今天这套房子可能亏了12%。换句话说，如果按照2017年套均425w来进行换算，只要买房轻轻松松就能账面亏损50w以上……

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整个上海二手市场只有8%的小区成为逃过下跌的“幸运儿”，而更可惜的是只有6.6%的成交量出自于这8%小区。

绝大部分人都不知道选择怎样的小区才能抗住趋势。我们该如何才能成为这6.6%的“幸运儿”？

191个抗跌小区整体分布情况

但当我们把这191个抗跌小区画在地图上，还是可以观察到几个有意思的地方，他们的抗跌很明显不仅仅只是“幸运”：

（1）绝大部分抗跌小区都在外环以内；

（2）外环以外抗跌必须关注2000年后的轨交房；

（3）明显反应出对居住环境、教育资源的饥渴。

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（1）绝大部分抗跌小区都在外环以内

成交价格其实就代表了购房者对于这个小区这个板块的信心。接近80%的抗跌小区都在外环线以内，说明了在一个购房者普遍不那么乐观的市场下，绝大部分购房者只相信眼前已经看得到的东西。市区成熟板块的吸引力就显得远大于郊区新城。

而且你如此，你的下家当然也是如此，因而产生了对市区信心远大于郊区的共性。

191个抗跌小区环线分布情况

（2）外环以外抗跌必须关注2000年后的轨交房

轨交的重要性自然不必多说，但需要注意的是不同的轨交价值还是略有不同，能够直达徐家汇的9和11号线孕育出了更多的抗跌小区。

而关于建筑年代，如果没有记错的话，以2005年为界上海的商品房建筑品质差异非常大。

外环外抗跌小区的选择表现出了2个当下的市场特征，与CBD的便捷性和对居住品质的一定要求。当前的市场环境下，购房者越来越关注居住本身，如果还单纯图便宜，最后可能反倒是坑了自己。

外环外抗跌小区情况

（3）明显反应出对居住环境、教育资源的饥渴

从抗跌小区最为密集的3个区域，我们可以发现当下市场中的抗跌小区，最大的秘密就是绝佳的环境或超级教育资源。

①泛徐家汇区域（包括徐家汇、田林、漕河泾）：超级教育

徐汇区的标签就是顶级的教育资源，汇集15所热门公办+4所顶级私立（盛大花园、徐汇世外、爱菊、逸夫），令泛徐家汇区域成为全市抗跌小区最为集中的区域。

②泛陆家嘴区域（包括陆家嘴、潍坊、塘桥、洋泾、花木）：超级教育/超级环境

浦东内环内几乎都有对口的优质小学，因而老公房大量成为抗跌小区，这在上海其它区域极为少见；而世纪公园周边，特别是联洋、碧云的优质环境，也集中造就了一批抗跌小区。

③七宝板块：同时兼具超级教育+超级环境

而同时兼具这2个条件的板块，即使位于外环外，却在逆势抗跌能力上极为亮眼。优越的居住环境和城市界面（闵行体育公园、闵行文化公园）+超级学区房（明强小学），打造出七宝这个外环外抗跌小区最为集中的板块。

黄色点为抗跌小区，红色点为非抗跌小区，同样属于七宝板块内，抗跌小区明显更靠近2大公园和明强小学2所分校

将板块整体来看，更补充说明了这个观点：

全市板块二手房平均涨幅top20

虽然环境条件极为优渥的新天地、联洋、碧云从地图上看，抗跌小区的密度并没有泛徐家汇区域高，但是板块中小区的整体抗跌能力最为突出。

以近3年的抗跌小区来看，在购房的自住属性越来越强的当下，市场反应出了购房者内心最真实的诉求：板块选择上环境与教育至少择其一。在这样的背景下，七宝成为了一个非常神奇的存在。

也难怪越来越多的新城规划，特别是定位较高的郊区新城，将高端教育配套的引入和城市公园或景观放在越来越重要的地位上。

并且如今购房，地段与房龄也成为了极为重要的参考因素，请珍稀房票，不要轻易浪费在没有优质教育配套的老破小上。

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最后让我们看看这191个顶住下跌的中流砥柱都是哪些小区？

【宝山区】

【虹口区】

【黄浦区】

【嘉定区】

【老静安】

【闵行区】

【浦东新区】

【普陀区】

【青浦区】

【松江区】

【徐汇区】

【杨浦区】

【老闸北】

【长宁区】