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01 | 央妈：大家最关心的问题，应该选kLPR，还是固定利率划算？
不少银行人士认为，如果认为LPR会降，那么转换成LPR为基准加点的形式可能会更有利。
按照目前LPR处于下行时期，选择浮动利率的方式会减少房贷成本，但是一旦经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。因此选择这种方式，存在利率风险。
在央行发出公告后，人民银行曾经以漫画答疑的方式表示，如果选择转换成LPR，LPR的市场化程度会更高，未来的贷款会随着市场利率而变化。
举个例子，比如，现有的贷款转换成LPR之后，假设LPR再下降20个基点，个人的贷款还剩10年，剩余本金大概61万元，按照等额本息方式还款，每个月可以少还60元，一年约700元。
当然，也有专家这么建议，中国民生银行首席研究员温彬指出：“从现阶段来看，建议选择LPR浮动利率方式；如果后续LPR出现回升，客户可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。”
02| 有朋友问，南京和杭州这种城市，市中心地段200平的大平层带精装，1000万出头，这种房子值得投资吗？标的会不会太大？
我认为，标的太大了，不值得投入那么多预算。即使是强二线城市，它总体的购买力跟一线还是有差距的。
南京、杭州，总价购买力限制差不多超过600万，接盘侠就不多了。这些地方豪宅的天花板高，但是普通人的天花板不高。
所以如果是投资房的话还是要考虑普通人的接盘能力，别买总价太贵的盘。
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1 Question : 老师好，上海，有个房中环内，9月满五年大概能卖350强，想卖了 换个远一点的，不知道是不是合适？而且预算也就这点，不想背太多款。谢谢！Answer : 如果平价置换，规模不变的话，从投资上来说是不合算的，因为一进一出会损失7%的成本。如果是自住没有问题，卖掉再买一个喜欢的房子，是ok的。
2 Question : 观观老师你好，之前咨询过您，那个时候房票还没到手，错过了复兴和建国里，现在房票到手了，复兴还有最后一栋楼没卖，建国里2期，以及绿地184平，这三个差不多都是2300-2500之间能买到，还有一个九龙仓8楼看不到江景的257平次新满两年2650万，这四个里面求推荐一个综合考虑最值得入手的。真心感谢！Answer : 复兴珑御和绿地外滩两个里面选一个，看你自己的口味了，我偏向于绿地。建国里地段虽然不错，可惜户型差了一点，不如选复兴。选绿地的原因是因为他是靠近外滩，而且是一个大综合体，产业够强。九龙仓看不到江景没啥意思。
3 Question : 观观，你好，现在一二线城市租售比非常低，是买房划算还是租房划算？能不能系统解释一下。Answer : 从投资的角度来说，买房合算，虽然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是买房是有房价增值的，一波牛市过来，一般房价都能涨2、3成，可以极大丰富收益率。所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潜力，买到城市主轴线上的发展潜力大的板块，比租金好重要的多。如果你只是想自住，那是租房合算，因为租金收益率比银行贷款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空间。
4 Question : 上海保利叶语，5万多，值得入手吗？Answer : 5万多市场价，不算贵，也不算便宜。投资不要买，因为北区顾村不是上海发展的主要方向。这个区域比较适合在北区工作的上班族，自住可以考虑。
5 Question : 请问2011年以后和父母共有的房产有去名腾房票的必要性吗？也许以后会有遗产税啥的。Answer :暂时不用考虑，中国遗产税不会很快出台，即便有，到时候再腾出去也行。现在购房方案组合变数很多，有可能用你的票买，也有可能用老人票买，所以现在去掉了房票就没有后手了。另外就算万一中途老人百年了，按照现在的继承所得税，只要被继承的房产满五唯一就可以免收所得税。
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