7月上海土拍预告：10宗宅地 总起价133亿元

截止目前，上海7月份将出让宅地（含商住地、租赁地块）10宗，总出让面积57.67万方，总起价133.17亿元。

值得注意的是，7月出让地块除了徐汇区华泾镇租赁地块位于中外环之间，其余地块均位于外环外，主要分布于青浦区、嘉定区、松江区、金山区，其中青浦区为主力军，共4宗地块出让，16.38万方，总起价35.67亿元。

另外，7月出让地块还有另外一个共同特点就是容积率都偏低，除租赁地块外，其余9宗地块容积率均小于2.0，低至1.05。

7月土拍日历：

青浦区

华新镇新凤路东侧宅地|7月2日出让

地块东至顾巷村路,南至华志路,西至新凤中路,北至华硕路，出让面积39754㎡，容积率1.8，建筑面积71558㎡，起价139538万元，楼面起价19500元/㎡。

地块建筑不大于50米，住宅建筑高度不小于24米，且住宅之间的高差不得超过较高建筑的1/3，住宅套数下限682。

凰家点评：

该地块位于青浦区华新镇，地块周边新房有虹桥金茂悦和恒文星尚湾，均价在4.1万/㎡，其中虹桥金茂悦的楼板价约为2.1万/㎡。

周边商业配套有博隆（虹桥）商业广场、朋联国际购物中心、虹桥宝龙天地等；教育方面有青浦华新幼儿园、青浦区华新小学、上海市青浦区华新中学、华夏民办小学等；休闲方面有华新公园；交通方面，地块东面有G15沈海高速。

值得注意的是，这是该地块第二次挂牌出让，2018年7月13日这宗地块首次挂牌出让时，公告上写着起拍总价150344万元，楼面起价21010元/㎡。

然而不到一年时间，该地块再次挂牌，在规划条件不变的情况下，起拍总价下调至139538万元，从起拍总价上看，二次挂牌出让便宜1.08亿元。

朱家角镇港周路西侧|7月2日出让

地块东至港周路,西至淀园路,北至淀山湖大道，出让面积54474㎡，容积率1.3，建筑面积68092㎡，起价95357万元，楼面起价14004元/㎡。

地块建筑不大于24米，不小于10米，且住宅之间的高差不宜超过较高建筑的1/3，住宅套数下限681。

凰家点评：

朱家角最近一次土拍是在18年8月，首创再次底价拿下淀山湖站宅地，距离港周路地块大约2公里，不过这幅地块离地铁较远，起始楼板价为1.4万，定价较合理。

黄家埭路北侧D08A-01地块|7月15日出让

地块南至黄家埭路,西至中龙江,北至朱家角路，出让面积31191㎡，容积率1.25，建筑面积38989㎡，地上建筑限高不大于24米，不小于10米，且住宅之间的高差不宜超过较高建筑的1/3。

起价54600万元，楼面起价14004元/㎡，住宅套数下限390。

地块要求受让人应当按出让年限自持不低于15%建筑面积用于租赁，自持5%建筑面积用于保障房。

图：来源于好地网

淀园路西侧D08B-01地块|7月15日出让

地块东至淀园路,南至黄家埭路,,北至朱家角路，出让面积38418㎡，容积率1.25，建筑面积48023㎡，地上建筑限高不大于24米，不小于10米，且住宅之间的高差不宜超过较高建筑的1/3。

起价67251万元，楼面起价14004元/㎡，住宅套数下限480。

凰家点评：

这两幅地块与两周前推出的D07地块，同属一个区域，位于朱家角港周路以西，周边区域空地较多，预计后期还会有地块出让。该区域最大的亮点是18年兰生复旦学校以及红房子的落地。

兰生复旦青浦分校位于朱家角镇区域港周路以西地块，根据协议，分校拟从幼儿园举办至高中，分校计划于 2020 年 9 月 1 日正式开学。

嘉定区

徐行镇商住地|7月3日出让

地块出让面积为126923㎡，分为5宗小地块，总建筑面积213515㎡，其中住宅建筑面积161325㎡，占比75.6%，商业建筑面积52190㎡，占比24.4%。

地块总起价279000万元，楼面起价13067元/㎡，住宅套数下限1350。

凰家点评：

该地块是7月所有住宅用地面积最大的一块，也是嘉定区今年出让面积最多的一块。该地块为徐行镇“城中村”改造项目，规划有住宅和商业。

安亭镇安亭组团宅地|7月12日出让

地块东至南钱泾,西至萃浦路,北至和静东路，出让面积35894㎡，容积率1.8，建筑面积64608㎡，地上建筑限高50米，住宅套数下限616。

地块起价103374万元，楼面起价16000元/㎡，受让人应当按出让年限自持不低于15%建筑面积用于租赁。

凰家点评：

地块仍然在昌吉东路附近，和上次出让的安亭地块相邻。目前起拍总价是10亿+，起拍单价是1.6万左右。和之前两块地价格差不多。

和之前的地块一样，这个地块同样规定了土地使用要求：本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80.0%，计 51686.78 平方米以上。中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。意味着以后建成的全是小户型，刚需房。

松江区

佘山镇宅地|7月19日出让

地块西至千新公路,北至规划道路，出让面积97207㎡，容积率1.05，建筑面积102067㎡，地上建筑限高18米。

地块起价235162万元，楼面起价23040元/㎡，住宅套数下限1139。

凰家点评：

从区位上看，地块位于上海佘山别墅区，靠近辰山植物园、佘山国家森林公园，该地块容积率低至1.05,未来或将打造别墅类产品。目前地块周边新房有上海紫园，小区二手房挂牌价在91739元/㎡。

永丰街道宅地|7月19日出让

地块东至盛乐路,南至七一河,北至:花园二路，出让面积32491㎡，容积率1.8，建筑面积58484㎡，地上建筑限高40米。

地块起价122808万元，楼面起价20999元/㎡，住宅套数下限593。

凰家点评：

该地块位于松江老城区，周边生活配套成熟。目前周边新房有桂语云溪，桂语云溪在售建面约88平和104平房源，均价约44000元/平。

金山区

金山新城宅地|7月22日出让

地块东至卫零北路,南至龙堰路,西至东平北路,北至龙湾路，出让面积82921㎡，约124亩，建筑面积149257㎡，地上建筑限高60米。

该地块起价179109万元，楼面起价12000元/㎡，住宅套数下限1403。

凰家点评：

东侧是复旦大学附属金山医院，靠近金山万达，不远处就是小学、初中、区政府、高速出口，配套齐全、交通便捷。5月9日，碧桂园以195196万元(19.5亿元)拿下上海金山区金山新城JSC1-0401单元1-13A-01地块，成交楼板价12131元/平，溢价率0.26%。