上海跑盘｜刚需上车的好机会，投资却要三思" inline="0">

这个六月有点疯狂，未来悦 、 梧桐郡 、 海上海，红盘 一个接着一个 ；想让钱好好的在银行吃点利息可真难。明明已经不觉得自己能摇到红盘，却又不停的来撩拨我的心。只是，号称摇中就是血赚几十万的海上海，真有这么神么？

金玉其外的古墩路，等待发展的周边

上实海上海二期位于古墩路与金庄路交叉口向东200米，标准的古墩路沿线。得益于门口就是南北向主干道古墩路，走些路又有2号线，以至于虽然已经临近绕城高速，实际却不觉得特别远，经常有种还在西湖区的错觉。

△上实海上海二期区位示意

因为城市骨架被快速拉大，古墩路余杭段有种两头重中间轻的感觉，南面是已经人气旺盛的金家渡，北面是正在蓬勃发展的良渚，中间的白洋一带反而有大片的土地等待开发，大量的建设预留地成了菜地，乡镇气息浓厚。

△海上海周边还有大量待开发土地

△从古墩路上看海上海一期

△海上海周边街景

这种城乡结合部的感觉在地面并不明显，但在航拍视角里，就特别强烈了。东面，是不知道啥时候才能开发好的白洋港湖，再过去是勾庄村农居点，早晚会有一大波拆迁。而海上海这次要开的二期洋房，位于整个楼盘最东面，边上就是勾庄村了。

△海上海东面航拍

△海上海二期东边街景

△东面勾庄村实拍

南面，紧挨着是一个巨大的停车场，卡车、网约车挤满；再过去是宣杭铁路，虽然车不多，但都是货运列车，震天响；更往南，是余杭东方未来学校和一块建设预留地。

△海上海南面航拍

△南面铁路及停车场

西面，过了古墩路，又是大块的建设预留地，当然现在还是菜地。

△海上海西面航拍

北面，紧挨着的是回迁房和小学，小学边上还有一块居住用地，远处的工地是去年开工的良渚高级中学。

△海上海北面航拍

配套过得去，离地铁没有那么近

抛开学籍（余杭学籍）和生源（对面的安置房勾庄佳苑大概率同学区），海上海的学区和古墩路对面三墩北倒是半斤八两，都是新的小学，水平有待时间检验；对海上海来说，最大的优势是以后接送孩子读书便利。幼儿园是一期同步代建的，就在楼下；北面，则是良渚古墩路小学（绿城育华亲亲学校古墩路分校）。虽说没交付的房子不好确定学区，但是就在家门口的公办学校都不按就近原则就有些扯淡了。小学北面，还有在建的良渚高级中学和规划的高级艺术中学；就剩初中（良渚二中）有点距离。

△海上海一期同步代建幼儿园

△良渚古墩路小学

现在，因为周边只有一个海上海一期交付，入住的也还不多，底商只开了一小部分，生活氛围基本没有。不过，考虑到边上回迁房勾庄佳苑的体量，我觉得与其担心人气，不如多想想以后周边的人员构成。

△还没开业的底商

△体量巨大的勾庄佳苑

即使底商凉凉，海上海还有南面的金地广场托底。永辉超市加自由人影城的配置，对不爱逛街的我已经绰绰有余。而且，虽然金地商置在杭州并不出名，但金地广场的实际体验是要高于下沙银泰、临平银泰、萧山宝龙城市广场之类的，有点出乎意料。

△从海上海可以直接看到金地广场

△金地广场实拍

对于无脑吹的自媒体，最不敢苟同的就是海上海去地铁站的距离。上实海上海处在白洋站和金家渡站的中间，往南往北的距离都挺尴尬，而且因为二期的位置更靠里，实际步行花费时间要更长。走到金家渡的距离实际约1.4公里，耗时约21分钟。走到白洋站的距离实际约1.1公里，耗时约17分钟，这和三墩北的云和湖、云谷天境走过去的距离差不多。

△海上海二期去地铁站实际步行距离

外立面虽差，小区体验却不错

海上海最遭人诟病的，就是外立面档次太差。这点不得不承认，作为商品房，海上海和边上的回迁房勾庄佳苑放在一起，毫无违和感，甚至容易误会是一个小区。不过，也不用太纠结外立面，毕竟白洋站边上同期的奥克斯缔逸城、越秀星汇悦城，外立面也差不多都是复制黏贴。

△和安置房放在一起外立面也毫无违和

△边上奥克斯缔逸城等楼盘外立面也不算好

海上海二期就差一些物业配建，基本是所见即所得。虽然整个楼盘造的很密，但是仅以这次开的洋房而言，也没那么不堪。事实上，最烦人的应该是错层阳台不能包，碰到刮风下雨就很头痛了。

△这次开盘的是红圈内的洋房

△洋房的楼间距可以接受

△洋房的外立面也比高层更有质感

为了感受未来小区物业的管理水平，我们也进了一期实地探访。绿城物业无疑是一个加分项，严格的管理还是有希望实现在农居房里闹中取静的；而且，虽然小区里留了消防通道和车位，但实际已经在小区入口处做了人车分离，好评。物业的表现，还是给足了二期购房者信心的。

△海上海一期在小区入口做了人车分流

△海上海一期高层区实拍

△海上海一期洋房区实拍

的确有倒挂，但要考虑出货难度

贝壳上，海上海有24套房在挂牌出售，想出货的不少；从历史成交数据上看，一期的成交价在2.5万至3万之间，倒挂的确是有。可是，这次海上海开的是洋房，起步就是108方、250万的总价；到了二手市场，同样是三房，你拿什么去和人家办证更早，总价更低的高层小户型比啊？而且不要忘了，年底一起交付的还有之前要排队抢的二期高层。现在抢房有多凶，交付后卖二手竞争压力就会有多大。

对购房者而言，海上海现房优势固然大，可是周边，新房，有价格被卡的死死的三墩北，云和湖、云谷天境都还有高层，西湖区的优势明显；二手，北面的奥克斯缔逸城、越秀星汇悦城二手房价也差不多，离白洋站却近很多；而且海上海二期本身，最后的6栋小高层会在下半年开，还有一轮摇的机会。所以，即便这一轮摇号投资客很多，刚需们也不用慌张，机会还是有的。

海上海更像是为刚需们准备的上车机会，用17年的价格买19年的准现房，如果居住条件合适的话就不用犹豫了。对投资者，三墩北和良渚新城这一块限价很严，并没有突破天花板的迹象，而周边也缺乏想象空间，没有什么能够瞬间拉动房价上涨的规划，再加上充足的二手房供应，海上海就有点像一块食之无味、弃之可惜的鸡肋了。

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