房企放慢长租房公寓布局 廉租房市场向上

　　自今年年初以来，房地产公司已经放慢了整体长租公寓的布局。最近，许多房地产公司提议剥离长期出租公寓。此外，今年房屋企业的特殊债务已大幅减少。在经历了长期租赁企业的金融链断裂，“爆炸性雷霆”，以及开发项目的租赁融资后，长期住房融资市场进入了理性时期，降温情况明显。与此同时，政府对租赁市场的支持也有所增加，从减免税收，加快租赁土地转让，增加人才租赁市场支持，低收入人群廉租房的普及程度有所提高。

　　剥离长租房业务

　　龙石绿色集团最近宣布，计划在2019年将其非房地产开发相关业务剥离为控股集团，包括长期租赁公寓、物业管理、设计等。公司表示，剥离长租房等亏损业务，将有助于提高公司盈利能力，精简业务重点，发展绿色科技房地产核心业务，释放差异化产品核心竞争力的溢价空间，提升股东价值。

　　从2016年起，蓝石绿集团就参与了长期出租公寓的开发。2017年，其长期出租公寓存量达到1.5万套，2018年突破4万套。然而，长期租赁业务一直处于亏损状态。数据显示，2017年，该公司长期公寓业务在扣除税款和非经常性项目前共亏损443.09万元，2018年亏损扩大至1.94亿元。

　　龙石董事长田明先生在2018年的业绩会上表示，公司董事长的租赁业务主要以“第二房东”模式为基础，向商家出租整栋房子，改造后长期出租，以获得租金差额和增值服务收入。需要培育长期租赁公寓业务。这个周期很长。预计2019年和2020年，长期租赁公寓也将出现亏损，随着公司的扩张，亏损将逐年增加。

　　中原地区首席房地产分析师张大伟对《中国证券报》表示，长期租赁企业面临的三大问题是还款周期长、盈利能力差和难以获得住房资源。由于习惯了高周转率的商品住宅开发项目，许多开发商很难接受长期租赁住房的运营模式。在持续亏损之后，许多企业剥离长期租赁住房项目是可以理解的。

　　据杨雅静(yangyjing)的住房数据研究中心分析师称，“双房东”模式在分散式公寓运营中占有很大比例。这类长期出租来源主要是住宅。经营者从业主处取得来源，进行简单的装修，以单房或全租形式出租。二是租用一整套商业办公大楼。租期一般为10年左右。装修后，整个公司都出租出去了。部分业务为重型资产，通过收购租赁土地，进行房屋租赁项目主任。

　　业内人士表示，私人住宅翻新后的长租房产品可能导致房屋甲醛含量过高，租赁市场市场价格上涨。商业办公楼的整体租赁和改造需要消防等问题;而土地上新的长期租赁房屋面临更大的财务压力。

　　杨亚静表示，2019年第一季度末，房地产市场走出了小阳春市场，但房地产行业仍处于下行通道。随着债务偿还高峰期的到来，住房企业的财务压力越来越大，长期租赁住房业务的剥离可以缓解财务压力。

　　融资难度加大

　　通过长期租赁企业财务崩溃等一系列问题，叠加住房企业普遍面临融资可能进一步收紧的背景。据曾浩克的住房搜索统计，自今年以来，住房企业的特殊债务明显减少，长期租房融资进入了一个理性时期。

　　从2017年到2018年，长期出租房项目已经出现，许多企业通过为长期租赁项目融资解决了开发项目的资金短缺问题。嘉里研究报告显示，2019年5月17日，中国保险监督管理委员会网站发布文件明确要求商业银行，信托，租赁等金融机构不得违反规定进行房地产融资。在此背景下，信贷贷款余额在3月短暂反弹后于5月再次下跌。 6月13日，中国保险监督管理委员会主席郭树清指出，陆家嘴论坛进一步扩大金融开放度，但要防范房地产投资行为。这表明未来的房地产监管仍将不稳定，融资可能会进一步收紧。

　　值得注意的是，对租赁市场的支持有所增加。2019年5月，财政部和住房建设部相继出台政策，加大对租赁市场的支持力度。财政部已下发文件，两年内免征城市土地使用税和房地产税。住房和建设部已经发布了一份文件，规定人口大量流入的大中型城市应有效增加公共租赁住房的供应。

　　此外，近期对租赁市场的政策支持进一步加强，许多地区明确提出增加租赁住宅用地的供应。据中原房地产监管机构介绍，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等十多个城市加快了租赁土地的供应。北京、上海等热点城市租赁了500多万平方米的土地。其中，北京方面预计到2021年将提供1000公顷的集体土地，用于建造集体租房。成都预计将在2021年拥有151万套出租住房。

　　杨亚静强调，供电端供电有利于降低运营成本。总体而言，长期租赁公寓的需求相当可观。然而，投资初期的客观因素和长期回报期决定了企业的准入门槛。长期租赁公寓要求公司集中精力工作并测试公司的运营能力。

　　廉租产品受关注

　　与年轻白领市场的长租公寓不同，低租住房市场最近正在逐步上升。

　　2018年5月，杭州颁布了《蓝领公寓(临时出租房屋)租赁管理办法》，对蓝领公寓的各个方面进行了规范;同年6月，北京方面发布了“关于发展租赁职工宿舍(试行)的意见”，并制定了消防安全规定。此后，蓝领公寓市场逐渐活跃起来。

　　“中国证券报”的一项调查发现，一年后，许多参与蓝领公寓的公司纷纷登陆。以Rubik‘s Life Service Group的9楼公寓为例。产品主要面向员工等基层员工，目前在北京，上海，广州等8个城市开展业务。根据公司的需求，您可以为多人定制住宿。

　　以北京酒仙桥区九楼公寓为例，四人的床位费约为1000元/张。蓝领公寓是在北京发电厂老办公楼和综合楼的基础上进行装修的。租用员工宿舍只需员工承担水电费，其余费用由公司承担。

　　鲁比克生活服务集团副总裁、企业公寓首席执行官李亮告诉《中国证券报》，城市的快速发展离不开服务业人士的支持。企业解决职工住宿问题，有两种传统的方式，一种是自己建造宿舍，另一种是房屋和宿舍的重建。自建员工宿舍成本高昂，住宅重建宿舍有防火、卫生等诸多隐患。蓝领公寓业务的发展和酒店式管理的统一实施，不仅有利于企业降低就业成本，合理配置社会租赁资源，而且有利于提高生活质量。由于居民人数众多，蓝领公寓从项目设立到筹备和以后的运营管理都比普通的长期租赁公寓需要更高的要求。

　　杨雅静表示，目前廉租产品在租赁市场上存在很大差距。对于住房企业，我们应该发展廉租廉租房长期出租公寓，以满足更多中低收入群体的租赁需求。当然，需要更多的政策支持。如。制定减税，免税等优惠政策，鼓励机构和个人向中低收入者出租房屋，完善住房租赁立法，并规定业主在租赁期内不得随意增加租金。北京此前表示，将加快集体建设用地的转让，建设租赁集体住房。

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