导言

在前不久发布的《租房客，读懂这些，愿你不在异乡流泪》一文中，小编为“租房一族”们梳理了签订房屋租赁合同时需要注意的法律问题。在多数年轻租客看来，生活的美好与否和房子是不是租的没有一点关系，因此，“爆改”出租屋成为了时兴网络的一股热潮。不过，“租房有风险，装修也得谨慎”，在考虑用最少的价格“装”出最好的房间的同时，也要想想自己是否有权装修房屋？租期届满后，装饰物怎样处理？

一

房屋租赁合同的签订应当遵守《合同法》的相关规定，其中的第二百二十三条就规定了承租人在改善租赁物时需要经过出租人同意，否则就需要承担恢复原状或者赔偿损失的义务。具体来说，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《城镇房屋租赁合同解释》”）第13条之规定：

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

在实务中，针对上述这一情况，承租人与出租人一般会就未经同意即装修的这一情况进行协商，若双方对此事或因此产生的补偿问题达成了一致，则按约定处理即可；若双方无法就承租人装修房屋一事达成合意，则无论所使用的装饰装修物与房屋是否产生了附合，出租人都有权请求承租人去除装饰装修物、恢复房屋原状，由此产生的所有费用均由承租人承担。也就是说，承租人擅自装修，不仅会让所有心血付之东流，还可能要损失一笔赔偿金。

作为不遵守合约的代价，承租人履行赔偿义务是理所应当的。不过，如果房东同意承租人对房屋进行装修，那因此产生的装饰装修物应当怎样处理呢？

二

在网上爆火的诸如“年轻白领爆改三十平米出租屋”之类的文章中，为了兼顾成本与美观，租客们通常会采用贴墙纸、放摆件等方式让自己的房屋更加温馨、舒适。当然，也不乏有承租人出于自身经营活动的需要，对承租房屋进行修改设计、更换风格的大规模改造。在这一系列活动中，所用到的装饰装修物，如天花板、门窗、壁纸、粉刷层等与房屋不可轻易分离的，则被视为与房屋形成了“附合”，而对于空调、电视机、吊扇等，由于可以轻易拆除，则属于“未构成附合部分”的装饰装修物。对于这两类物品，在租赁合同终止时，存在不同的处理方式。

对于“未构成附合部分”的装饰装修物，无论租赁合同最终因何而终止，租赁合同双方都可依协议进行处理，若不存在协议，承租人可以自行取回（或拆除），出租人也有权请求承租人拆除或取回。若因此造成房屋毁损的，承租人应恢复房屋的原状，且无权请求出租人对这些装饰装修物进行补偿。

对于“构成附合部分”的装饰装修物，当租赁合同终止时，由于附合部分存在现值损失或残值损失，出租人与承租人对此能够形成协议的，就按照约定处理，若无法形成合意，又要分三种情况区别看待：

（一）租赁合同因租期届满而终止的[1]：无论附合部分存在多少残值损失，此时由于承租人已经完整地享受了租期内装饰装修物所带给他的“利益”，双方均不存在任何损失，所以承租人无权请求出租人给予补偿（残值损失，即合同解除时装饰装修物的剩余价值＝装修时支付的费用÷总租期×剩余租期）；

（二）租赁合同因被认定无效而终止的[2]:由出租人和承租人各自按照导致合同无效的过错分担附合部分现值损失（指的是合同被认定无效时装饰装修的现存价值，一般需要采用审计鉴定的方法进行确定）；

（三）租赁合同因被解除而终止的[3]，对于附合部分的装饰装修物在剩余租赁期内的残值损失，根据导致合同解除的不同事由有着不同的处理方式：1因不可归责于双方的事由解除的，双方按公平原则予以分担；2因出租人或承租人任何一方违约而解除的，由违约方承担；3因出租人或承租人双方违约而解除的，由双方按照各自的过错程度承担。

故而，如果出租人同意承租人对房屋进行装修，双方判断装饰装修物的归属：先看是否构成附合、再看合同终止事由，最后确定相应损失的承担者或赔偿义务人。

三

在处理租赁合同纠纷案件时，沪泽律师们发现，在装修租赁房屋的问题上，未征得出租人的同意往往是纠纷产生的根源，而经过房东同意开展装修后，装饰装修物的损失承担，又与合同的履行状况及终止原因息息相关。为了避免不必要的麻烦，建议广大租客们，在制作装修攻略的同时，也向律师寻求一下建议，这样才能真正做到“合理规避风险，有效降低成本”，也能让你在小屋中的生活更安心、更舒适。

[1]《城镇房屋租赁合同解释》第12条。

[2]《城镇房屋租赁合同解释》第9条第二款。

[3]《城镇房屋租赁合同解释》第11条。

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