周边二手3w，嘉定的金地峯范、嘉悦湾若卖4w+，是想“薅谁的羊毛”？

凤凰网房产上海站 2021-01-01 16:33 阅读 2000+

来源|凤凰网房产上海站讯文|孙思思

凤凰网房产上海站讯 比起大虹桥辐射下的青浦、划分进上海主城的宝山还有一廊九区规划下的松江，嘉定没有十分唬人的超级规划，但凭借11号线在刚需和刚改置业中，向来是热门之选。因此热盘从未断档过，龙湖天璞、西郊金茂府、保利云上……在过去的2019年，我们见证了以上新盘的火爆。

2020年，嘉定土拍市场更是上海土地供应“大户”。据凤凰网房产上海站统计，今年嘉定已成交了11幅宅地，揽金超246亿元。什么概念？平均22亿一块。

嘉定让很多开发商“发过财”，比如佳兆业、路劲。

所以今年金茂、金地、金隅、大华、旭辉与恒基联合、新城与首创联合、路劲、融信、禹洲都做过土拍“参赛选手”。

摘得地块最多的开发商是金地，有嘉定新城菊园、马陆2块入手，那么项目进展如何，有购房意向的粉丝请跟着本期凤凰网房产上海站系列专题《搭着地铁去买房》的脚步一起出发吧。

面粉4万，面包3.3万

嘉定的新盘入市，市场对这2个盘的关注度自然高，有媒体报道称其中靠近轨交11号线嘉定北站的金地峯范目前验资超过1500组，还标上了“双地铁”的标签。

那么该项目真的值得购买吗？

放大到整个嘉定区域价格来看，12月嘉定区均价已经来到了3.91万元/平，若金地峯范开出4w出头一点点的价格也算相对合理，但从2020年整年的数据来看实则不然，嘉定新城的均价实际为2.4万元/平。也就是，嘉定低价位板块的价格被南翔等高价板块拔高了。

那么卖多少钱才合理呢？那就要从项目的拿地价格说起了。

嘉定新城在2019年楼板价为2.2万/平米，今年6月16日，金地将马陆镇宅地成交楼板价约2.25万元/平，溢价率达到27.94%！仅隔了3天，又拿下了近11号线嘉定北站的宅地（菊园项目），楼板价更是接近2.4万/平米，溢价率高达35.48%。当时，业内预计未来菊园项目销售保本价要超过4W。

然而，面粉2.4W，面包才3.3W。

就价格而言，金地峯范周边二手房的行情，“面包”挂牌价格较高的在3.3W/平，如果项目预售价超过4w+，过几年放到二手房市场上就有点难说了。

被动迁房包围下的新房

金地峯范周边的二手房价格为什么没过4字头？

从地图中可以看到蓝色为项目所在地，据了解，仅隔一条街，金地峯范售楼处（红圈处）西边就是大批动迁房聚集地，例如汇丰凯苑、宝菊新家园、练祁佳城盛蔷坊等2012年左右的项目，且是大体量的配套动迁社区，板块界面难以提升。

此外，项目主打“双轨价房”概念。网上显示，标语为“直线离11号线约600米”、未来还有“嘉闵线”直线距离300米。从本站实测来看，项目从嘉定北出发，需乘坐12路公交车，如果步行实际则要超过1公里；有意思的是，虽然从地铁到项目有12路能乘坐，而当我们想要返回地铁站时寻找售楼员表示回地铁站的12路却不在项目附近，“我一般上下班都是走回地铁站”。

教育资源也是其一大卖点，宣传中是这样介绍的：金地峯范周边桃李园实验小学/中学、嘉一联合中学等优质民办学校，嘉定一中、城北路小学（暂定名）、城北路初中（暂定名）（城北路学校距金地峯范仅约1.5km，从距离上看，该校极有可能是上文提到的上海师范大学附属第五实验学校）、5块教育用地（规划中）等知名公办学府环伺，家门口的一站式教育资源，铸就精英未来。